27 Pessoas online preenchendo o Contrato de Sublocação de Imóvel Residencial agora agora
Advogada Camilla Tays
22/11/2020

Saiba TUDO que o Contrato de Sublocação de Imóvel Residencial precisa para ser válido

Entenda o que é um Contrato de Sublocação de Imóvel Residencial e em quais situações você deve utilizá-lo. Como fazer, quais as cláusulas essenciais que devem constar no seu contrato. Modelos simples em PDF e word para imprimir.

A sublocação de imóveis residenciais urbanos é um hábito muito comum no ramo imobiliário. Esta atividade está diretamente ligada com a locação, sendo assim, sem locação não há sublocação. 

A Locação Residencial é um negócio jurídico onde uma das partes, temporariamente, dispõe para um terceiro o usufruto de sua propriedade em troca de uma remuneração.

O Contrato de Locação é entre Locador, conhecido também como senhorio (proprietário), e Locatário, que figura o inquilino.

Partindo dessa premissa, havendo previsão em contrato, o inquilino poderá sublocar o imóvel respeitando os devidos trâmites legais. Mas, afinal, quando ocorre a sublocação?

A sublocação de imóvel residencial ocorre quando o inquilino (sublocador) aluga o imóvel para uma terceira pessoa (sublocatário).

A locação e sublocação de imóveis urbanos são regulamentados pela lei do inquilinato 8245/91.

O que é Contrato de Sublocação Residencial?

O Contrato de Sublocação transfere o direito de uso do inquilino (sublocador) para um terceiro (sublocatário), sendo que este instrumento está vinculado diretamente às regras contidas no contrato originário firmado entre inquilino e proprietário. 

Este documento tem por objetivo assegurar os direitos das partes, devendo se subordinar às regras estipuladas  no Contrato Originário de Locação.

É a partir do Contrato de Sublocação Residencial que nascerá entre sublocador e sublocatário um novo negócio  jurídico de natureza acessória.

Realizar uma sublocação sem um contrato que assegure às partes é assumir prováveis riscos futuros.

Espécies de Sublocação Residencial

A sublocação pode ser:

Total:  o sublocador se retira totalmente da residência;

Parcial: o sublocador aluga uma parte do imóvel, dividindo  o espaço com o sublocatário;

Multifamiliares: o sublocador aluga o imóvel com a intenção de alugar para famílias, por exemplo, pensionato;

Todo contrato precisa seguir regras básicas e requisitos que as vezes na internet estão desatualizado, pois os modelos oferecidos são genéricos e não representam o que há de específico na relação contratual, que é única.

Sublocação Residencial Clandestina

A sublocação clandestina é considerada ilegal, pois não houve autorização prévia do proprietário. Este tipo de ocupação pode ser denunciada por qualquer pessoa seja porteiro, vizinhos, amigos…

Uma sublocação clandestina poderá resultar em pagamentos de multas, ações judiciais e até mesmo ordem de despejo.

A razão principal da maioria dos donos de imóveis em autorizar a sublocação é a perda do controle diante da fiscalização, ja que provar uma habitação clandestina  é uma tarefa muito difícil.

Já as imobiliárias, em sua grande maioria, vedam a cláusula de sublocação para evitar problemas futuros. A empresa é responsável pela administração do imóvel e será responsabilizada por eventuais danos.

Independente do contrato de sublocação ser realizado por imobiliária ou não, provar a sublocação clandestina é muito difícil, principalmente se o aluguel estiver em dias. 

Como fazer Contrato de Sublocação Residencial?

O Contrato de Sublocação Residencial deverá ser feito respeitando os seguintes critérios:

  • As partes devem ser pessoas físicas;
  • Dados dos contratantes;
  • Descrição do Imóvel residencial;
  • Prazo da sublocação;
  • Garantia (fiança, seguro fiança ou caução);
  • Responsabilidade dos contratantes;
  • Testemunha (se houver);

É imprescindível que estas informações estejam estabelecidas no contrato, tendo em vista que a falta de algum destes requisitos causará vício contratual, podendo resultar na anulação do acordo.

Por isso o instrumento particular de aluguel não pode ser escrito por qualquer pessoa, já que ele comprova o acordo realizado pelas partes.

Valor do aluguel 

A lei não permite que o valor do aluguel exceda o da locação, ou seja, jamais deve ser cobrado acima da quantia acordada entre proprietário e inquilino.

Imagine que você alugou a sua casa pelo valor de R$ 1.000.00, e posteriormente descobre que o inquilino sublocou o seu bem, pela quantia de R$ 3.000.00.

Desta forma, o inquilino estaria tirando vantagem indevida sobre a propriedade, enriquecendo indevidamente.

Nos casos dos imóveis multifamiliares o valor do aluguel poderá chegar ao dobro, por exemplo, o inquilino alugou um cortiço no valor de R$ 1.000,00, com o propósito de sublocar quartos, a soma dos valores cobrados aos sublocatários  não deverá exceder R$ 2.000,00.

O sublocador não poderá cobrar o aluguel antecipado, essa possibilidade será cabível, caso o sublocatário não apresente nenhum tipo de garantia locatícia.

A lei não permite que o valor do aluguel seja orçado em moeda estrangeira e consequentemente vinculados a valores cambiais e ao salário mínimo.

Garantia Locatícia

A garantia locatícia é um recurso preventivo que o sublocador pode utilizar, se necessário, na possibilidade do sublocatário não pagar o aluguel ou causar algum tipo de dano ao imóvel. 

As espécies de garantia locatícia são:

Fiança: O fiador garante o contrato e assegura o cumprimento das obrigações. Caso o afiançado deixe dívidas, o fiador assumirá;

Caução: A caução é uma forma de garantia de caráter monetário que visa assegurar pagamento. 

Esse tipo de garantia geralmente é utilizada para cobrir possíveis prejuízos, desde de inadimplemento de aluguel ou até mesmo avarias causadas ao imóvel;

Seguro fiança: A seguradora se compromete a assumir as obrigações do locatário ou sublocatário. Ele é calculado a partir do valor do aluguel, pode ser parcelado em até 12 vezes;

A lei do inquilinato não admite a exigência de mais uma garantia locatícia por contrato, seguindo a sorte do contrato principal a garantia estabelecida ao sublocador deve ser a mesma cobrada ao sublocatário.

Vale salientar que, as partes poderão dispensar a garantia, mas, se houver prejuízos, o sublocador será responsabilizado.

Sendo assim, o contrato é indicado que ele seja feito por um cartório ou advogado, que sabe exatamente quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.

Laudo de vistoria

O laudo de vistoria é um documento que respalda ambas as partes em face da integridade física do imóvel, a inspeção será realizada pelo sublocador na presença do sublocatário. 

As partes são livres para registrar todos os detalhes através de fotos e vídeos.

O laudo e suas provas são anexados ao contrato, e ao final de sua vigência haverá outra inspeção, se porventura o sublocatário causar danos ao imóvel, este, será penalizado.

Realizada a vistoria, o sublocatário assume a responsabilidade perante ao sublocador a preservar o imóvel nas condições que lhe foi entregue, caso o contrário, sofrerá as penalidades dispostas em contrato.

É de extrema importância que o sublocatário zele pela preservação do imóvel, por isso se faz necessário a vistoria do bem que deverá ser entregue nas mesmas condições.

Lembrando que, caso o sublocatário cause prejuízos a propriedade, o sublocador será obrigado a arcar com todas as avarias.

Obrigações do Sublocatário

A relação contratual entre sublocador e sublocatário é de responsabilidade solidária. Então, caso o sublocador não pague os aluguéis, condomínios e as taxas. Caberá ao sublocatário pagar, do contrário poderá ser despejado.

Direitos do sublocatário

O sublocatário gozará dos mesmos direitos do sublocador, portanto, irá usufruir dos direitos contratuais, como, por exemplo, indenização por rescindimento de contrato, ambos são favorecidos.

Direito de preferência 

Caso o proprietário decida vender o imóvel, o direito de preferência será do sublocatário, sobrepondo a preferência do sublocador (inquilino). 

Havendo mais de um sublocatário, prevalecerá o direito de preferência daquele que tiver o contrato mais antigo.

Caso os sublocatário não demonstrarem interesse, o direito de preferência passa a ser do sublocador (inquilino). 

Todas essas informações devem ser observadas, para que o contrato de sublocação proteja o sublocador e sublocatário de eventuais problemas, como o contrato não ser cumprido até o fim de seu prazo devido a mudança de proprietário.

Preciso de autorização do Proprietário?

O Contrato de Sublocação Residencial só terá validade com autorização prévia e anuência posterior do proprietário, caso contrário o negócio será nulo de pleno direito.

Mesmo com autorização prévia em contrato, o inquilino não pode sublocar o imóvel e simplesmente não avisar ao proprietário, pois, a ocupação será considerada clandestina, que configura uma infração contratual.

O inquilino tem obrigação de notificar o dono do imóvel com antecedência, de preferência por AR (aviso de recebimento).

Após o recebimento da notificação, o proprietário terá um prazo de 30 dias para se manifestar, não havendo resposta, a sublocação será considerada autorizada.

Quais os documentos necessários para a Sublocação?

  • Os contratantes deverão apresentar os seguintes documentos:
  • RG;
  • CPF;
  • Contrato de Locação Originário (proprietário X inquilino);
  • Laudo de vistoria do imóvel;
  • Declaração do proprietário;

Quando se tratar de garantia deve apresentar documentos que a comprove.

Assim como a apresentação dos documentos, também é necessário apresentar um contrato que esteja de acordo com os requisitos exigidos por lei, para garantir a sua validade. Por esse motivo é tão importante que ele nao seja redigido por qualquer pessoa.

Qual o prazo da Sublocação Residencial?

Pelo fato do contrato de sublocação ser um acordo realizado entre o inquilino e uma terceira pessoa, isto quer dizer, que as partes são livres para determinar a duração do contrato.

A vigência do Contrato de Sublocação Residencial é o mesmo do Contrato de Locação, ou seja, quando vencer o período de locação consequentemente a sublocação se extinguirá. 

Enquanto durar o Contrato de Locação, sublocador e sublocatário são livres para negociar, e renovar o contrato. 

Caso o sublocatário esteja habitando o imóvel e o prazo de locação expirar, este, poderá negociar um novo contrato com o proprietário, caso concordem, o sublocatário passa a ser o locatário figurando o  inquilino.

Como proceder após a assinatura do Contrato?

Preenchido os requisitos necessários, o contrato será assinado pelos, em seguida, os interessados recebem as cópias, não é obrigatório; mas se as partes desejarem o documento poderá ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos. 

Realizada a celebração contratual, o sublocatário assumirá as obrigações pertinentes ao imóvel, como as despesas de aluguel, condomínios, taxas e zelar pela preservação do bem. 

Sublocador e sublocatário serão responsabilizados pelos danos causados ao imóvel, ou seja, neste tipo contrato a responsabilidade é solidária.

E se houver a quebra do contrato de Sublocação Residencial?

Quando houver quebra de contrato por qualquer uma das partes, as penalidades estabelecidas em contrato serão aplicadas.

Na hipótese de rescisão da locação for por parte do proprietário, o Contrato de Sublocação Residencial será desfeito. Cabendo ao sublocador o direito de indenização em face do dono do imóvel.

O sublocador independentemente de ter provocado o distrato, deverá arcar com os prejuízos causados ao sublocatário.

Quando o cancelamento do contrato for por parte do sublocatário, o sublocador terá o direito de executar as penalidades contratuais que lhe couber.

Como renovar o contrato de Sublocação Residencial?

O contrato de sublocação pode ser renovado diretamente com o sublocador, desde que o Contrato de Locação esteja vigente.

Caso o contrato já tenha perdido a  validade, o sublocatário poderá renovar o acordo diretamente com o proprietário, desta forma, nascerá um novo Contrato de Locação. 

Deve-se ter um cuidado especial com os contratos que há disponíveis na internet de forma gratuita, porque apesar de parecer a forma mais fácil e menos onerosa, pode trazer grandes prejuízos, como no caso de ser necessário entrar com uma ação judicial e descobrir que sua maior prova está fora dos padrões requisitados por lei.

Quais os efeitos do Contrato de Sublocação?

O Contrato de Sublocação Residencial, em regra, surtirá efeitos entre sublocador e sublocatário. Podendo o proprietário intervir quando necessário.

Os efeitos do Contrato de Locação terá efeitos somente entre Locador (proprietário) e Locatário (inquilino).

Caso o proprietário perceba alguma irregularidade poderá intervir na relação contratual acessória, por exemplo, nos casos em que o imóvel está sendo utilizado para o tráfico de drogas.

O sublocador ele é considerado o responsável principal pela propriedade, por isso,  deverá sempre visitar o imóvel, pois não há um “repasse” do contrato locatício.

Ação de despejo 

Se a sublocação ocorrer sem autorização do proprietário, o contrato será nulo, pois, trata-se de uma ocupação clandestina, que poderá resultar numa ação de ordem de despejo.

Podemos concluir que o Contrato de Sublocação Residencial é considerado um termo acessório subordinado ao Contrato de Locação.

As regras estabelecidas na locação são as mesmas aplicadas na sublocação como determina a lei do inquilinato 8.245/91.

Reiterando que a sublocação de imóvel residencial em desacordo com o contrato principal pode causar o seu cancelamento.

O Contrato de Sublocação é realizado entre pessoa física, declaração do proprietário, dados de identificação das partes, o término da sublocação e estabelecer os direitos e obrigações das partes.

A sublocação realizada sem o consentimento do proprietário, a habitação será de forma clandestina que é considerada uma infração contratual, podendo o sofrer ação de ordem de despejo.

O valor do aluguel não deve extrapolar a quantia estipulada no contrato originário, mas, na hipótese de locação residencial multifamiliares os valores cobrados aos sublocatários não poderá ultrapassar o dobro.

É muito importante ter um contrato bem definido, pois, é a segurança para os integrantes envolvidos na relação contratual.
Geralmente a maioria dos contratos proíbe a sublocação, principalmente aqueles realizados por imobiliárias.

Sublocador e sublocatário tem as mesmas obrigações inerentes ao imóvel como pagar os aluguéis, condomínios, taxas e zelar pelo patrimônio. 

Os direitos do inquilino, também se aplicam ao sublocatário, por exemplo, como as indenizações em casos de quebra de contrato. 

O Contrato de Sublocação deverá cumprir a finalidade para qual o imóvel foi alugado, independente de ser imóvel residencial ou comercial.

Legislação aplicável

Se você chegou até aqui, certamente já deve saber que a sublocação deriva da locação. O conceito de locação está amparado pelo art. 565 do Código Civil de 2002, mas, quem estabelece as suas regras é a lei do inquilinato.

A sublocação também é regulamentada pela lei do inquilinato 8245/91, que dispõe sobre locações de bens imóveis urbanos, exceto no que diz respeito a locação de bens móveis e os bens imóveis rurais.

A lei do inquilinato determina as regras do Contrato de Locação, então, o Contrato de Sublocação segue a mesma sorte.


Outros nomes para o mesmo documento: 

  • Sublocação residencial;
  • Sublocação residencial urbana;