27 Pessoas online preenchendo o Contrato de Sublocação Comercial agora agora
Advogada Camilla Tays
22/11/2020

Veja 【TUDO】 sobre o Contrato de Sublocação Comercial

Você pesquisou muito para achar o imóvel comercial ideal para alugar.

Com certeza andou por vários lugares procurando anúncios, assim como visitou inúmeros sites na internet para encontrar o imóvel adequado às suas necessidades.

Mas todo esse trabalho pode ser em vão se todo o processo for finalizado com a assinatura de um contrato cheio de vícios e inválido juridicamente.

É por isso que você precisa fazer um contrato que realmente comprove a existência da sublocação e de que forma ela foi realizada.

Por isso, veja como ter um contrato de sublocação comercial feito pelos renomados advogados do Cartório Local.

Mas antes, vamos entender o que é a sublocação comercial.

O que é Contrato de Sublocação Comercial?

Para ficar mais claro o entendimento do assunto, primeiro explicaremos de forma breve o significado de locação comercial.

Aluguel comercial nada mais é do que quando o proprietário de um imóvel comercial aluga o seu bem para uma pessoa (locatário), normalmente jurídica, que tem o objetivo de realizar uma atividade mercantil neste lugar.

Dito isso, passamos ao tema principal, que é o Contrato de Sublocação Comercial, que consiste no documento realizado entre o locatário de um imóvel comercial, que subloca o imóvel ou parte do imóvel para um terceiro.

Isso apenas é possível quando há no contrato de locação uma cláusula que permite ao atual inquilino sublocar aquele imóvel a terceiro, podendo esta sublocação ser total ou parcial, comum em casos de grandes galpões onde quem aluga o imóvel original subloca partes do mesmo.

Como fazer o Contrato de Sublocação Comercial?

Para realizar um contrato de sublocação comercial é preciso que alguns passos sejam seguidos.

O primeiro passo é, além de ter uma cláusula permitindo a sublocação no contrato de aluguel, ainda solicitar uma declaração do proprietário autorizando a sublocação iminente.

Em seguida, as partes devem acordar quais serão os termos da sublocação, para que possam realizar o Contrato de Sublocação Comercial. Nesse mesmo momento também é muito importante a realização do Laudo de Vistoria atualizado do imóvel, que será anexado ao contrato.

Algo que traz maior segurança ao contrato é o pagamento de uma garantia, que é opcional. A forma mais comum é a caução, que trata-se do pagamento de uma quantia, geralmente a soma do valor de até 3 aluguéis, para resguardar o sublocador caso o subinquilino encontre-se impossibilitado de fazer o pagamento mensal do aluguel.

Por fim é importante fazer o reconhecimento de firma em cartório, que garante a veracidade das assinaturas. Portanto, as partes não poderão alegar que as assinaturas presentes no contrato não lhes pertence, já que foi reconhecida a firma de suas assinaturas em cartório.

Muito importante também é que esse documento seja feito por um profissional capacitado, como um advogado ou escritório de advocacia, imobiliária ou cartório.

Autorização do Proprietário do Imóvel para Sublocação Comercial

Quanto a esta autorização, não basta apenas a presença da cláusula no contrato original de aluguel autorizando a sublocação, é necessário ainda o consentimento prévio e escrito do proprietário no momento de realização da sublocação.

Desta forma, o locatário deve enviar ao proprietário um pedido de autorização para locação ou cessão do imóvel, via correios com aviso de recebimento (AR).

A partir do recebimento do pedido de autorização o proprietário tem um prazo de 30 dias para resposta e, caso não o faça, entende-se que a sublocação não foi autorizada pelo proprietário.

Qual o prazo da Sublocação Comercial?

Neste documento não pode faltar a informação do valor e prazo em que será realizado a sublocação.

Conforme a Lei do inquilinato, o valor do aluguel não pode se sobrepor ao valor original presente no contrato de locação, sendo que também não é possível que o valor seja vinculado ao salário mínimo, pois vincular a valores da variação cambial ou de moeda estrangeira não é permitido.

A data para o vencimento do aluguel deve ser acordado entre as partes, assim como quem será o responsável pelo pagamento de IPTU, taxa de incêndio e no caso de condomínios, quem pagará a taxa condominial.

O prazo de duração do contrato de sublocação comercial não poderá ser superior ao prazo do contrato de aluguel original, pois trata-se de contrato acessório ao contrato de locação, devendo seguir o contrato principal.

Da Garantia na Sublocação Comercial

Conforme já falado acima, o sublocador poderá requerer do sublocatário uma garantia para estabelecimento do contrato de sublocação comercial.

Essa garantia lhe permite receber o valor do aluguel mesmo que o sublocatário não realize o pagamento do mesmo. Para isso, vejamos algumas formas de garantia:

FIANÇA é quando um terceiro garante realizar o pagamento do aluguel, caso o sublocatário não o faça. É muito importante que no contrato tenha seus dados de localização, para que o próprio sublocador entre em contato com o mesmo, caso seja necessário. 

CAUÇÃO é quando o próprio sublocatário entrega um bem ou valor ao sublocador, como adiantamento do pagamento de determinados meses de aluguel, para garantir que o mesmo seja pago.

No caso de inadimplemento, o sublocador poderá usar esse bem ou valor para considerar o aluguel pago. Caso o contrato termine sem ocorrência de inadimplemento, o sublocador deve devolver a quantia ou bem  adiantado ao sublocatário.

Já o SEGURO FIANÇA é a possibilidade de uma empresa assegurar os pagamentos dos aluguéis, ou seja, o sublocatário contrata os serviços de uma seguradora ou banco para garantir o pagamento dos aluguéis, caso ele não faça o pagamento.

Há ainda a CESSÃO FIDUCIÁRIA DE QUOTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO, que é um tipo de garantia pouca utilizada, mas consiste em o sublocador repassar ao sublocatário títulos de capitalização que podem ser resgatados em caso de inadimplemento.

Pela lei do inquilinato não poderá ser exigido do sublocatário mais de um tipo de garantia, além de poder ser combinado entre as partes a dispensa de garantia.

Contudo, havendo garantia no contrato de sublocação comercial, está deve estar devidamente comprovada e anexada ao contrato.

Como proceder após a assinatura do contrato?

A lei do inquilinato dispensa a necessidade de reconhecimento de firma para que o contrato de sublocação comercial seja válido.

No entanto, o reconhecimento de firma em cartório garante a veracidade da assinatura, e que as partes não poderão alegar que a assinatura expressa em contrato não lhes pertence, já que foi reconhecida a firma de suas assinaturas em cartório.

Ressaltamos ainda que, a autenticação em cartório possibilita a sua publicidade, o que no caso de alienação fiduciária por parte do proprietário do imóvel, garante ao locador e sublocador a permanência no imóvel pelo prazo constante no contrato.

No caso de venda do imóvel pelo proprietário, só é garantido ao locador e/ou sublocador a preferência de compra do imóvel se houver o registro do contrato de sublocação comercial em cartório.

Desta forma, concluímos que ainda que dispensável o reconhecimento de firma e o registro do contrato em cartório, este é muito importante, pois garante a permanência no imóvel em caso de alienação e preferência de compra no caso de venda do bem, tornando-se mais seguro ao locatário e sublocatário.

Mas para isso é necessário que seu contrato preencha todos os requisitos exigidos por lei para ter validade. Muitas pessoas utilizam modelos de contratos em word ou PDF da internet comprovar o negócio jurídico celebrado, mas a maioria deles não possui validade por não estarem de acordo com a legislação.

E se houver a quebra do Contrato de Sublocação Comercial?

Na Sublocação Comercial não há prazo estipulado em lei, podendo a vigência do contrato ser acordado entre as partes da forma que acharem melhor. Entretanto, o prazo da sublocação comercial não poderá ser superior ao contrato principal.

No caso de rescisão antecipada do contrato, o sublocador não poderá cobrar multa de valor superior ao que resta do contrato. Ou seja, se o prazo estipulado entre as partes é de 12 meses, e o contrato será rescindido com 10 meses, o valor da multa não poderá ultrapassar 2 meses de aluguel.

Tal afirmação quanto a desistência ou cancelamento do contrato, pode ser observada no Art. 54A da Lei do Inquilinato.

Como renovar o Contrato de Sublocação Comercial?

A renovação do contrato de sublocação comercial está descrita na Lei do inquilinato, e diz que para que haja a renovação do contrato de sublocação é preciso que:

  • Seja celebrado por escrito, em um termo aditivo que será anexado ao contrato de Sublocação; 
  • Seja realizado por um prazo determinado e que não ultrapasse a duração do Contrato de Aluguel vigente;
  • Que o sublocatário permaneça explorando o seu comércio no mesmo ramo, pelo prazo ininterrupto de 3 anos.

Sempre que houver a renovação da sublocação comercial, é importante que o valor do reajuste conste também no termo aditivo anexado ao contrato de sublocação.

Curiosidade sobre a Sublocação

Muitos não têm conhecimento sobre, mas a rede de fast food MCDonald’s é muito mais do que um restaurante que vende hambúrgueres. 

Após uma grande crise em seu segmento ela se reinventou e uma de suas estratégias de se reerguer no mercado foi sublocando imóveis aos seus franqueados em todo mundo.

O esquema do MCDonald's é encontrar imóveis comerciais em regiões estratégicas e locar por um longo período, assim, eles realizam benfeitorias no imóvel e sublocam aos seus franqueados, por valores superiores ao do aluguel original, monetizando a sublocação.

Tal estratégia encontrou entraves no mercado brasileiro, e chegou até mesmo a ser condenado a reduzir aluguéis aos seus franqueados, já que pela Lei do inquilinato no Brasil não permite a sublocação de imóvel com aluguel superior ao original.

No entanto, para a alegria do MCDonald's os contratos de sublocação comercial entre franqueados e franqueadores passaram a seguir a lei de franquias (13.966/99), que foi recentemente alterada.

Nela foi permitido que os franqueadores subloquem os imóveis aos seus franqueados monetizando a sublocação, se sobrepondo a lei do inquilinato e fortalecendo o mercado franchising no Brasil.

Tudo sobre o Tema

Legislação: Lei do inquilinato - nº. 8.245/1991 e Código de processo Civil

O que não pode faltar:

  • Autorização do locador;
  • Valor da sublocação menor do que o do contrato principal;
  • Prazo de duração inferior ao do Contrato de Aluguel;
  • Qualificação correta das partes;
  • informações sobre a garantia de pagamento.

Outros nomes para o mesmo documento: 

Contrato de sublocação de parte do imóvel;

Contrato de sublocação total do imóvel