27 Pessoas online preenchendo o Contrato de Promessa de Compra e Venda agora agora
Advogada Camilla Tays
22/11/2020

Como fazer o Contrato de Promessa de Compra e Venda (9 tópicos indispensáveis)

O que é uma promessa de compra e venda? Contrato de promessa de compra e venda com sinal? Qual a validade do contrato de promessa de compra e venda? 

Você provavelmente trabalhou duro para vender seu imóvel.

Você fez todo o trabalho de divulgá-lo por meses até encontrar o comprador certo.

Para isso fez a divulgação do imóvel nos sites de vendas na internet, colocou cartazes e até compartilhou as fotos para seus amigos nas redes sociais, tudo para ter o máximo de exposição possível.

Mas esse trabalho todo para vender seu imóvel não significa muito se você finalizar todo o processo com a assinatura de um contrato todo errado e cheio de vícios jurídicos.

Ainda mais se o comprador desistir da compra do imóvel no meio da negociação

Todo o seu trabalho duro pode ser jogado fora se o contrato for inválido juridicamente.

É por isso que você precisa ter um contrato que te garanta juridicamente toda a validade do processo de compra e venda que está realizando com o comprador.

Veja como pode ter o contrato totalmente atualizado e feito pelos renomados advogados do nosso cartório.

Mas antes de começar, vamos ver como você pode assegurar a sua venda com outro documento jurídico: a promessa de compra e venda.

1. O que é o Contrato de Promessa de Compra e Venda?

A Promessa de Compra e Venda é um contrato que tem o objetivo de formalizar um negócio dispondo do seu valor, condições e formas de pagamento. 

Ah, então é um contrato como qualquer outro?

Não. No contrato de compra e venda você tem direito a transferir o objeto na hora para o seu nome.

Já no caso da promessa de compra e venda, há uma obrigação entre as partes e não uma compra e venda em si.

Portanto, se for um imóvel, não há o registro na hora porque a promessa prevê um lapso de tempo entre a formalização do negócio e a entrega do objeto.

Para tornar mais claro pra você, imagine a compra de um imóvel em construção.

Nesse caso, você faria uma promessa de compra e venda e não um contrato, pois o imóvel não está pronto ainda e não tem como fazer o registro imediato dele.

Ela é utilizada também como um contrato preliminar que formaliza o negócio jurídico, livre de desembaraço. Existe inclusive a previsão legal de que na inércia do cumprimento do objeto da promessa, a parte interessada pode reclamá-la judicialmente.

Mais adiante, falaremos sobre a cláusula que o difere do contrato de fato, a cláusula de arrependimento.

Contudo, já deu para perceber que por esse contrato ser diferenciado ele não pode ser feito por qualquer pessoa.

2. Como fazer o Contrato de Promessa de Compra e Venda?

Como você já pode ver, é muito importante que a realização desse negócio seja formalizado com um contrato por escrito para detalhar o negócio e servir de prova em caso de problemas futuros.

Algumas coisas são realmente importantes na hora de escrever uma Promessa de Compra e Venda, entre elas estão as cláusulas de:

Qualificação das partes

É importante que o documento tenha a completa qualificação dos contratantes como nome completo, números de documentos de identificação como Código de Pessoa Física (CPF), Registro Geral (RG) e CNPJ (Código Nacional de Pessoa Jurídica), caso seja pessoa jurídica.

Além disso, é importante que as formas de entrar em contato com as partes, como telefone, e-mail e endereço onde residem. 

Objeto do contrato

Nessa parte do contrato a pessoa expressa detalhadamente o que se está vendendo, por isso é necessário descrever bem o objeto.

Se o objeto do contrato for um imóvel, a descrição deverá conter o endereço do imóvel a ser comercializado, o código de endereço postal (CEP), as dimensões da propriedade, características especiais e o meio pelo qual o vendedor o adquiriu.

É importante que a localização do imóvel tenha alusão ao número de transcrição ou matrícula presente no cartório de registro de imóveis.

É essencial que o objeto do contrato seja estabelecido com exatidão e objetividade nos termos do documento, de maneira que explicite, sem deixar dúvidas, o que está sendo acordado entre as partes.

Obrigações do Contratante e do Contratado

Defina quais as obrigações de cada parte para o cumprimento do contrato e a forma como serão realizadas essas obrigações.

Por exemplo, estipule prazo de entrega para o imóvel, veículo ou outro bem que esteja em negociação, defina um prazo possível e a forma de reajustá-lo, qual será a penalidade de quem não descumprir alguma cláusula do contrato, entre outras obrigações acordadas pelas partes.

Cláusula de Arrependimento

Essa é talvez a cláusula que mais diferencia esse contrato, porque a promessa não transfere imediatamente o bem.

Então você há de concordar comigo que não seria justo impor as mesmas penalidades de um contrato usual a uma promessa certo?

Portanto, nesse negócio as partes podem desistir dele a qualquer tempo, sem que exista penalidades, como o pagamento de indenizações e multas.

Condições Gerais

Essa cláusula final normalmente aborda o foro onde serão dirimidos os conflitos, caso existam.

O foro é o local acordado pelas partes que será o competente para discutir qualquer problema que surja relacionado ao contrato, com a necessidade de entrar com uma ação judicial.

Diante de todas essas informações nota-se que não é tão simples fazer esse contrato, apesar de na internet ter muitos modelos em word e PDF para imprimir grátis.

Todavia eles não são seguros, tendo em vista que não obedecem todos os requisitos necessários para ter validade.

3. Forma de Pagamento: a vista ou parcelado?

Essa é, talvez, a parte mais importante do contrato e deve estar muito clara, pois nela constam os valores e a periodicidade de pagamento.

Deve ser especificado qual o valor que será passado ao vendedor, além de relatar como será feito esse pagamento. É importante falar se será a vista ou parcelado, se será pago com depósito em conta, transferência ou entregue em mãos.

A forma de pagamento mais comum é à vista com financiamento bancário, onde o comprador não sabe exatamente quanto será emprestado pelo banco.

Nesses casos, a promessa de compra e venda é realizada sob a condição de poder ser desfeita sem ônus para o comprador no caso do financiamento não ser aprovado pelo banco.

O caso citado mostra a importância da cláusula de arrependimento, pois imagine o caso desse comprador, cuja decisão de manter o negócio é condicionada ao banco e não a ele? Seria justo que ele pagasse multa?

Importante dizer que esse tipo de contrato não pode ser registrado na matrícula imobiliária do imóvel enquanto não existir aprovação de financiamento pelo banco.

Agora, quando o comprador tem crédito aprovado pelo banco e já tem como estabelecer o valor que o banco irá financiar, é possível estipular desde o pagamento de um sinal, até multa para quem desistir do negócio.

Você também pode decidir sua venda com pagamento a prazo. Neste caso o vendedor aceita um sinal e a venda parcelada do imóvel. Ao final do pagamento, o vendedor passa a escritura pública feita em cartório ao comprador.

Pode ocorrer de uma das partes se arrepender do negócio, mas caberá indenização a outra parte em caso de inadimplência.

Agora vamos falar sobre o tipo de promessa de compra e venda que pode ser levada a registro na matrícula imobiliária do imóvel: promessa de compra e venda com pagamento a prazo e sem cláusula de arrependimento.

A legislação permite que as partes façam um contrato possível de ser registrado na matrícula do imóvel quando o contrato for irretratável, não possuir cláusula de arrependimento, assinatura das partes confirmando a decisão e assinatura de duas testemunhas.

Nesse caso, pago o imposto e registrado o contrato de promessa de compra e venda o comprador garante o direito real de propriedade do imóvel. 

4. Há Contrato de Promessa de Compra e Venda com sinal?

O sinal é um pagamento inicial que o comprador realiza a fim de assegurar a entrega do produto em transações de alto valor, como a compra de um imóvel.

Ao fim da transação, o valor do sinal pode ser devolvido ao comprador e deduzido do total da dívida.

Agora respondendo a pergunta: não é necessário pagar sinal para realizar a Promessa de Compra e Venda.

O preço pago como entrada é a primeira parcela para quitação do total estipulado e já é suficiente para manifestar a intenção de adquirir o imóvel.

Mas se você quiser estabelecer um sinal para garantir o seu negócio e decidiu colocar em seu contrato uma cláusula de arrependimento, saiba que se o negócio for desfeito, não caberá pedido de indenização.

5. Quais os documentos necessários para a Compra e Venda?

Os documentos necessários para celebrar esse tipo de contrato dependem muito do objeto que está sendo negociado.

A título de exemplo, listarei os documentos necessários para uma promessa de compra e venda de imóvel:

Quando a parte for pessoa física:

  • comprovante de residência;
  • documento de identidade (RG ou carteira de habilitação);
  • CPF;
  • certidão de nascimento ou de casamento, se for o caso;
  • se casado, deve apresentar também a documentação do cônjuge;
  • certidão negativa de interdição e tutela;
    protesto de títulos;
  • certidão negativa de ações cíveis;
  • certidões de feitos, que podem ser obtidas na Justiça Federal e na Justiça do Trabalho.

Quando a parte for pessoa jurídica:

  • protesto de títulos;
  • certidões negativas de ações cíveis e de débitos estaduais e com o INSS;
  • documento com a data da modificação mais recente do contrato;
  • contrato social ou estatuto social da empresa.

6. O Contrato de Promessa de Compra e Venda é válido?

Essa modalidade de contrato encontra-se expressa no Código Civil e é um contrato preliminar que objetiva a realização de um futuro contrato de compra e venda.

Por aí já se vê que é um documento que possui validade jurídica, sim.

Além disso, é importante lembrar que o não cumprimento do negócio estipulado no contrato pode gerar reclamação judicial com a obrigação de transferência do bem ao comprador. Ou seja, o contrato de promessa de compra e venda possui validade como qualquer outro.

Também não é necessário registrar o documento em cartório para que exista a obrigação para o vendedor e para o comprador.

Vale lembrar que esse tipo de contrato pode ter uma cláusula, a cláusula de arrependimento

Quando o contrato de Promessa de Compra e Venda tem cláusula de arrependimento, ele não pode ser registrado na matrícula do imóvel.

Como é uma promessa, sem garantia de finalização do negócio, não há motivo para já assegurar a transferência do imóvel para o comprador.

Devido a particularidade deste contrato, é bom que ele seja feito por um profissional competente, como um advogado ou cartório.

7. Como legalizar o imóvel com esse contrato?

A regularização do imóvel ocorre com o registro da escritura na certidão de matrícula e é importante que eu fale a diferença desses dois documentos antes de prosseguir.

A escritura pública é um documento gerado pelo tabelião de notas, que tem a função de formalizar o negócio que se deseja fazer.

Já a matrícula é a “certidão de nascimento” do imóvel e possui o registro de tudo o que já foi feito com ele: transferencia, construção e penhora do imóvel.

Por fim, para que exista a transferência do imóvel, há o registro da propriedade em cartório.

O registro não é um documento, é um ato jurídico em que o comprador apresenta o contrato ao tabelião do Cartório de Registro onde se encontra a matrícula do bem adquirido. Assim, formaliza a transferência da propriedade para o nome do comprador

Quando o contrato possui cláusula de arrependimento, o imóvel negociado nele só pode ser transferido ao novo proprietário quando todas as parcelas do imóvel forem quitadas.

Quando o contrato não possui cláusula de arrependimento, poderá ser transferido ao novo proprietário a qualquer tempo.

8. E se ocorrer a Rescisão Contratual?

Imagine que o comprador fez o negócio jurídico com você mas, alguns meses depois, perdeu o emprego e encontra dificuldades em pagar o parcelamento do imóvel.

É então que surge um dos momentos mais chatos da relação contratual, a quebra do contrato, onde uma das partes deverá devolver todos os valores da negociação.

Quando o desfazimento do contrato for causado pelo vendedor, o Código do Consumidor afirma que as parcelas pagas devem ser imediatamente restituídas.

Porém, como já foi dito, a Promessa de Compra e Venda pode trazer a cláusula de arrependimento, onde será determinado que a rescisão contratual não resulta no pagamento de multa.

9. Quanto custa um Contrato de Promessa de Compra e Venda?

Você pode optar por levar a promessa de compra e venda para ser redigido em um escritório de advocacia.

Porém, saiba que os preços variam conforme a complexidade do contrato e o objeto que está sendo negociado, sendo que um escritório de advocacia cobra no mínimo R$150 para redigir um contrato simples.

Mesmo assim, sabemos que é aconselhável que seja formulado por um profissional competente, como advogados e cartórios.

Dessa forma, uma ótima solução está em alguns sites de cartório online que redigem o documento automaticamente para você a um custo baixo. Sem falar que seu contrato ainda é revisado pelos próprios advogados do cartório.

TUDO SOBRE O TEMA

Legislação: Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/02)

Conceito: instrumento pré-contratual que promete um bem ao comprador ao final de um prazo

O que não pode faltar:

  • Dados de identificação de todas as partes envolvidas no contrato;
  • Descrição do objeto a ser negociado;
  • Valor e condição de pagamento do objeto;
  • Prazo para entrega do bem ao comprador
  • Cláusula de Arrependimento

Outras nomenclaturas para este documento

Promessa de Compra e Venda

Promessa de Compra e Venda de Imóvel

Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel

Modelo de Contrato de Promessa de Compra e Venda

Modelo de Promessa de Compra e Venda