27 Pessoas online preenchendo o Contrato de Compra e Venda de Terreno agora agora
Advogada Camilla Tays
12/10/2020

10 dicas imperdíveis sobre o Contrato de Compra e Venda de Terreno!

Você provavelmente trabalhou duro para vender seu terreno.

Você fez todo o trabalho de divulgá-lo por meses até encontrar o comprador certo.

Para isso fez a divulgação do terreno nos sites de vendas de imóveis, colocou cartazes e até compartilhou as fotos do seu terreno entre seus amigos nas redes sociais, tudo para ter o máximo de exposição possível.

Mas esse trabalho todo para vender seu terreno não significa muito se você finalizar todo o processo com a assinatura de um contrato de compra e venda de terreno todo errado e cheio de vícios jurídicos.

Todo o seu trabalho duro pode ser jogado fora se o documento for inválido juridicamente.

É por isso que você precisa ter um contrato que te garanta juridicamente toda a validade do processo de compra e venda que está realizando com o comprador do terreno.

Veja como pode ter o contrato totalmente atualizado e feito pelos renomados advogados do nosso cartório.

Mas antes de começar, vamos ver o que é um contrato de compra e venda de terreno.

Todo contrato precisa seguir regras básicas e requisitos que as vezes na internet estão desatualizado, pois os modelos oferecidos são genéricos e não representam o que há de específico na relação contratual, que é única.
Sendo assim, o contrato é indicado que ele seja feito por um cartório ou advogado, que sabe exatamente quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.

1. O que é um Contrato de Compra e Venda de Terreno?

O contrato de compra e venda de terreno é um acordo entre duas ou mais pessoas, cujo objetivo é formalizar a venda de um bem e determinar as cláusulas a serem cumpridas pelas partes.

Esse documento oficializa a obrigação do vendedor em entregar o imóvel ao comprador, que em troca lhe pagará um valor.

Esse tipo de termo é consensual, ou seja, nenhuma das partes é obrigada a fazer algo que não tenha sido acordado no momento de realização do negócio. Ele também é bilateral, pois há a obrigação para ambas as partes.

Ele pode ser realizado tanto para o terreno que for urbano como para o terreno rural.

Como saber se meu terreno é urbano ou rural?

Você vai comprar ou vender um terreno não tão perto assim da cidade, mas também não tão longe e não sabe se seu terreno é urbano ou rural? Vamos explicar o que é cada um.

Conforme a legislação que regula esse tipo de documento, não basta o imóvel estar fora do perímetro urbano para ser considerado rural. É importante perceber que a destinação do imóvel rural é diferente da destinação do imóvel urbano.

Os imóveis urbanos servem para construção de benfeitorias. Ou seja, no caso de um terreno, o que o define urbano é o tipo de estrutura que será construído nele, independente de a terra ser produtiva ou não.

Portanto, é possível encontrar imóveis urbanos em zonas rurais, como escolas e postos de gasolina, imóveis que, apesar de estar dentro de uma zona rural, não estão destinados a produzir nada.

Já os imóveis rurais são áreas destinadas ou que possam ser destinadas a exploração, pecuária, extração vegetal ou indústria de beneficiamento agrícola.

Todo contrato precisa seguir regras básicas e requisitos que as vezes na internet estão desatualizado, pois os modelos oferecidos são genéricos e não representam o que há de específico na relação contratual, que é única.
Sendo assim, o contrato é indicado que ele seja feito por um cartório ou advogado, que sabe exatamente quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.

Há diferença entre terreno e lote?

Terrenos são grandes pedaços de terras desprovidos de qualquer tipo de intervenção, inclusive no que diz respeito ao seu tamanho. É considerado um único imóvel.

Aquele que adquire um terreno pode dividi-lo em partes: os lotes. Segundo a lei 6.766/79, após a divisão de um terreno, um lote deve medir no mínimo 125m².

A lei define que 5% do tamanho do terreno deve ser reservado para obras públicas, 20% para lazer e 10% para uso de sistema de calçadas, ruas e avenidas.

Para que essa transação ocorra são necessário alguns documentos, conforme listagem demonstrada mais a frente.

Há muitos modelos desse contrato grátis em word e pdf na internet. Entretanto, quase todos esses modelos não são recomendados, pois são juridicamente inseguros já que não obedecem todos os requisitos necessários para ter validade.

2. O que é Contrato de Promessa de Compra e Venda de Terreno?

Muito se pergunta sobre a diferença entre o contrato de compra e venda de terreno e o contrato de promessa de compra e venda de terreno.

O contrato de compra e venda de terreno é o instrumento pelo qual o vendedor transfere a posse do imóvel ao comprador.

Já o Contrato de compromisso é um recibo preparatório por meio do qual as partes se comprometem a assinar um termo definitivo mais a frente.

Por ser um contrato preliminar, a promessa inclui cláusulas que o Código Civil não permite serem incluídas no Recibo de Compra e Venda, como a cláusula de arrependimento, que permite que as partes desistam do negócio a qualquer tempo sem custos adicionais.

Para que o contrato de compra e venda de terreno ou de um lote seja válido é necessário se enquadrar em alguns requisitos conforme falaremos a seguir.

Se desejar saber mais sobre esse contrato, vejo nosso artigo Contrato de Promessa de Compra e Venda.

3. Como fazer Contrato de Compra e Venda de Terreno?

Uma transação imobiliária que envolve a transferência do imóvel de um proprietário a outro precisa ser consolidado por meio de um contrato de compra e venda.

Cada tipo de termo imobiliário tem suas particularidades e entre os principais itens que devem constar em um contrato, podemos citar:

Qualificação das partes

No contrato deve constar todos os dados pessoais para identificação tanto do vendedor quanto do comprador.

Não podem faltar informações como nome, estado civil, nacionalidade, profissão, CPF (cadastro de pessoa física), RG (registro geral) e endereço completo e comprovante de residência.

Todo contrato precisa seguir regras básicas e requisitos que as vezes na internet estão desatualizado, pois os modelos oferecidos são genéricos e não representam o que há de específico na relação contratual, que é única.
Sendo assim, o contrato é indicado que ele seja feito por um cartório ou advogado, que sabe exatamente quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.

Descrição do terreno que será vendido

O terreno é o objeto do contrato e portanto, precisa ser caracterizado para formalização do negócio jurídico.

A descrição deverá conter o endereço do terreno a ser comercializado, o código de endereço postal (CEP), as dimensões da propriedade, características especiais e o meio pelo qual o vendedor adquiriu o terreno.

A descrição do terreno precisa mostrar a vizinhança: deve dizer se existe comércio e deve indicar qual comércio está a direita, a esquerda, atrás e a frente do imóvel.

É importante que a localização do terreno tenha alusão ao número de transcrição ou matrícula presente no cartório de registro de imóveis.

Obrigações e direitos das partes envolvidas

Inicialmente a obrigação do vendedor é mostrar o produto e entregar as “chaves” do portão de acesso ao terreno ao comprador e emitir definitivamente a propriedade do bem.

Enquanto não ocorrer a “entrega das chaves do portão”, o vendedor é responsável por zelar pela conservação do terreno até a sua ocupação pelo novo proprietário.

A lei determina, como regra também, que o vendedor responde por todos os débitos do imóvel até o momento da sua entrega.

Por sua vez, a obrigação do comprador é respeitar a forma de pagamento do objeto, cumprindo com o pagamento acordado total e em dia.

Caso mude de idéia durante a transação,o comprador deverá arcar com multa prevista em cláusula contratual.

Dessa forma, certifique-se de que seu contrato de compra e venda de terreno seja desenvolvido por profissionais com competência técnica no assunto, para garantir a sua segurança no processo.

4. Contrato de Compra e Venda de Terreno a prazo

O presente documento deverá apresentar o preço do terreno e se o pagamento for parcelado, especificar o valor da entrada e demais parcelas, como serão pagas e a data de vencimento.

Ter um documento registrando esse negócio é seguro quando todos os detalhes referentes ao pagamento são bem definidos.

Entre as informações mais importantes está a data de vencimento das parcelas seguintes e a multa referente ao atraso no parcelamento.

Uma cláusula contratual muito importante é a cláusula que deixa claro o local onde será efetuado o pagamento do terreno. 

Caso exista algum problema relacionado a falta de pagamento de parcela por parte do comprador, e seja necessário propor uma ação judicial, ela deve ocorrer no foro competente definido em contrato.

Pagamento do Sinal

Outra cláusula muito importante é a que exige o pagamento do sinal. O sinal normalmente corresponde de 5% a 20% do valor do negócio.

O sinal tem como principal finalidade garantir a compra do imóvel porque garante ao proprietário que o negócio será fechado em algum momento e ao comprador, garantirá que o imóvel será reservado a ele.

A função dele é manter o imóvel “em espera”: o vendedor não anuncia para mais ninguém enquanto o comprador mantém sua promessa e seus pagamentos.

Caso o comprador não mantenha mais sua promessa e desfaça o negócio, o sinal é repassado a parte prejudicada.

5. Quais as documentações necessárias para fazer o Contrato de Compra e Venda de Terreno?

Quando o assunto é compra ou venda de um terreno, não basta ter apenas o contrato. Tem vários documentos que devem acompanhá-lo.

Para o comprador os seguintes documentos são necessários:

  • Registro Geral (RG);
  • Cadastro de Pessoa Física (CPF);
  • Comprovante de residência;
  • Comprovante de estado civil (certidão de nascimento se for solteiro, certidão de casamento se for casado, certidão de casamento com averbação de divórcio se divorciado, sendo que todas podem ser emitidas no site do Cartório Federal);
  • Carteira de trabalho e extrato do FGTS;
  • Se o comprador é autônomo ou microempresário, pode comprovar renda através da declaração de imposto de renda, com os três últimos extratos bancários.

O vendedor também precisa apresentar alguns documentos como:

  • Documentos de identificação do vendedor, como RG e CPF;
  • Documentos do imóvel;
  • Certidão negativa vintenária de ônus reais (o documento traz todo o histórico do imóvel nos últimos 20 anos e especifica se existe alguma dívida) 
  • Registro de ações reipersecutórias e alienações (para saber se o imóvel foi vendido informalmente a alguém). O documento é emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis
  • Certidão negativa de impostos expedida pela prefeitura ou cópia do carnê de imposto predial dos últimos cinco anos
  • Cópia autenticada do IPTU do ano, acompanhada de parcelas pagas até a data do negócio, expedida pela prefeitura 
  • Averbação da construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis
  • Planta do imóvel aprovada pela prefeitura ou croqui com dimensões, assinado pelo engenheiro ou arquiteto com respectivo número do Crea (registro profissional)
  • Certidão negativa de débitos de condomínio (em caso de apartamento)

Os documentos acompanham o contrato para validá-lo, por isso é importante que o documento seja bem redigido, com cláusulas claras expondo direitos e obrigações.

6. O Contrato de Compra e Venda de Terreno garante a posse e transmissão da propriedade?

Esse tipo de documento por si só não é capaz de fazer a transmissão de propriedade, pois o Contrato de Compra e Venda garante somente a posse do terreno ao comprador.

Para o seu terreno ser considerado regularizado conforme exige a legislação em vigor, é necessário ter a escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Ou seja, o documento mais importante é ter a Matrícula de Imóvel no seu nome.

A escritura pública é um documento oficial registrada no Cartório de Notas. É por meio dele que a compra e venda do terreno é formalizada perante um Tabelião e gera a transmissão do bem. 

Já no registro do imóvel constará todas as informações do terreno, como a localização, características marcantes, dimensões, antigo proprietário e condições estabelecidas para a venda.

7. Comprar terreno com Contrato de Compra e Venda é seguro?

Depois do que foi falado anteriormente você deve estar se perguntando: Então pra que vou fazer esse contrato?

O documento serve para comprovar a realização do negócio jurídico e de que forma ele foi realizado.

Sendo assim, é no contrato que constará qual o valor de venda do imóvel, se foi pago a vista ou parcelado, quando o comprador poderá usufruir do imóvel, além de ser um documento que comprova a vontade do vendedor em transferir o imóvel a um novo proprietário.

Por isso, mesmo que ele sozinho não transfira a posse, é através da demonstração dele que será comprovado a vontade do vendedor em passar o imóvel a outro.

8. Como regularizar terreno com Contrato de Compra e Venda?

A transferência de propriedade pode ser feita sem contrato, bastando levar a escritura em um cartório, junto do comprovante de pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão Imobiliária) e documentos que comprovem o pagamento do terreno. Pronto, agora é só “pegar a chave do portão”.

No entanto, o contrato de compra e venda de terreno não é um instrumento desnecessário, ele é o documento onde é formalizado tudo o que foi combinado entre as partes que negociaram o imóvel.

Ou seja, a importância do contrato de compra e venda é deixar por escrito as condições de venda do terreno e, apesar de possível efetuar a venda sem ele, é mais seguro com ele.

Sendo assim, a partir do momento que as partes assinam o contrato, ele garante a adjudicação compulsória do imóvel.

Ou seja, se o proprietário negar-se a dar a escritura para quem comprou o imóvel e caso for levado a justiça, um juiz emitirá uma ordem para que o antigo proprietário entregue a escritura ao novo proprietário.

Diante do assunto exposto você pode se perguntar: Existe a possibilidade de vender um imóvel que ainda não tenha escritura? Vejamos.

É possível vender um terreno sem escritura?

Sim, é possível, mas não é legal já que para ser regular a venda de um terreno deve contar com a escritura. Isso ocorre porque é a escritura quem determina o real dono do terreno.

Dessa forma, caso tenha um terreno que você deseja vender ou comprar sem escritura, saiba que você tem ou terá somente a posse de um bem que pode ser tomada pelo herdeiro ou mesmo pelo responsável pela venda do espaço a qualquer tempo.

Se você ainda deseja arriscar-se a comprar um terreno sem escritura e contentar-se apenas com a posse, e por quinze anos ninguém se opor a posse do seu lote, você pode requerer em juízo a declaração por sentença de usucapião, que servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

O que é a declaração por sentença de usucapião?

A usucapião é um procedimento que oficializa a propriedade de um terreno por meio da posse contínua, por um prazo prolongado. 

Para alegar usucapião é necessário comparecer assessorado por um advogado a um Cartório de Notas munido da planta do terreno, a escritura pública da propriedade, certidões negativas de impostos e documento que ateste a compra do terreno.

Além disso é necessário que protocole esses documentos juntamente com uma petição de Ação de Usucapião, que você pode saber mais em nosso artigo Declaração de Usucapião.

No entanto, há proprietários que não têm acesso à escritura do imóvel porque não é quem de fato consta na matrícula do imóvel ou porque a transferência do imóvel foi registrada apenas em um contrato particular (contrato de gaveta).

Nesse caso, é possível confeccionar uma nova escritura. A confecção de uma nova escritura custa cerca de 4% do valor do imóvel, além de uma taxa aproximada de R$ 1 mil reais.

Outra alternativa para regularizar a situação do imóvel é encontrar os antigos proprietários e requisitar a emissão da escritura. 

Posteriormente, o interessado deve comparecer ao cartório de Registro de Imóveis e apresentar o contrato de compra e venda para atestar que negociou o terreno com os seus proprietários oficiais.

Como ele deve ser elaborado por um corretor de imóveis, um cartório ou um advogado, deve apresentar cláusulas criteriosamente estabelecidas e incluir medidas cabíveis em diversos casos.

9. Como proceder com a rescisão do Contrato de Compra e Venda de Terreno?

A legislação brasileira permite que um contrato indefinido seja rescindido sem aviso prévio, caso exista violação das obrigações de alguma das partes.

Para realizar o distrato será necessário entrar com processo judicial para solicitar a devolução da quantia paga e formalizar a devolução do terreno.

Em decisões judiciais, o valor a ser restituído pela parte que incorporou o terreno normalmente é composto de 80 a 90% das quantias pagas, com correção monetária de cada um dos pagamentos e acrescido de juros legais mensais.

Esse cálculo deve usar como base a data em que houve a citação da parte que incorporou o terreno para responder a ação até a data do efetivo pagamento, seja ele através de eventual acordo ou pelo cumprimento da decisão judicial.

Existem problemas da parte que paga também. Quando as prestações são vencidas e não pagas por mais de 3 meses, a parte pagará uma multa de até 10% do valor total do negócio.

Caso o comprador seja notificado através de um oficial de registro de imóveis e em 30 dias, a partir da data de notificação, não realizar o pagamento das parcelas em atraso, o contrato será rescindido.

Mas partindo do pressuposto de que nenhum dos contratantes fará algo para rescindir o contrato, vamos aprender o próximo passo, que é a escritura do terreno.

10. Quais problemas você deve evitar ao negociar um terreno?

Durante a negociação de transferência de posse de um terreno pode surgir alguns imprevistos. A seguir falaremos dos principais.

IPTU em atraso

O Código Tributário Brasileiro (CTB) em seu artigo 131 afirma que a responsabilidade de pagar o IPTU é de quem adquire o imóvel.

Posto isso, se você adquiriu um terreno com IPTU em atraso, entre com uma ação de regresso contra o antigo proprietário para requisição do ressarcimento dos valores pagos referentes ao IPTU do período correspondente.

Caso queira saber mais, pode ver o nosso artigo sobre este assunto IPTU em atraso.

Terreno em partilha de divórcio

Não há problema em vender um bem durante a partilha quando existe acordo entre os dois ex-casados.

O problema ocorre quando não há entendimento entre o casal, nem sobre a partilha, nem sobre a venda do terreno durante a partilha.

Nesse sentido, a decisão da venda caberá ao juiz, que ouvirá a motivação das partes para vender ou não o imóvel.

As motivações podem ser diversas, pois normalmente o ex-casal tem pressa em vender seus bens para dividir valores, pagar advogados e dar continuidade ao processo judicial.

O processo de partilha pode demorar mais quando é litigioso, e pode ser um mau negócio comprar um terreno negociado em partilha de divórcio.

Você pode entender mais sobre esse assunto em nosso artigo sobre Divórcio.

Lote em Inventário

Inventário é o procedimento onde se identifica o patrimônio de uma pessoa falecida para permitir a transmissão dos bens aos herdeiros, por meio da partilha.

Existem dois tipos de inventário: o extrajudicial, realizado por meio de escritura pública lavrada em cartório e o judicial, feito por meio de processo judicial.

Em condições normais, os descendentes vendem bens herdados após a finalização do inventário. Mas um inventário levado por meio judicial pode levar de um a três anos para ficar pronto e muitas famílias podem precisar vender alguns bens para arcar com o processo.

Caso deseje entender mais sobre o inventário pode ver nosso artigo Inventário.

Portanto, é possível sim vender um imóvel, como um terreno ou lote, antes do fim processo de inventário. Para isso, é necessário solicitar ao juiz do processo uma autorização que justifique o motivo para venda.

Todo contrato precisa seguir regras básicas e requisitos que as vezes na internet estão desatualizado, pois os modelos oferecidos são genéricos e não representam o que há de específico na relação contratual, que é única.
Sendo assim, o contrato é indicado que ele seja feito por um cartório ou advogado, que sabe exatamente quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.

TUDO SOBRE O TEMA

Legislação: Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/02)

Conceito: documento jurídico que comprova a compra ou venda de um terreno sem benfeitoria.

O que não pode faltar:

  • Dados de identificação de todas as partes envolvidas no contrato;
  • Contrato assinado por todas as partes e por duas testemunhas;
  • Contrato assinado pelo cônjuge quando não há casamento com separação de bens;
  • Registrar o contrato em um cartório de registro de imóveis;
  • Fazer nova escritura, com alteração do proprietário conforme consta no contrato;

Outras nomenclaturas para este documento

  • Promessa de compra e venda de terreno
  • Contrato particular de terreno
  • Contrato Simples de Compra e Venda de Terreno
  • Termo Simples de Compra e Venda de Terreno
  • Contrato de Transferência de Terreno