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Advogada Camilla Tays
22/11/2020

TUDO sobre o Contrato de Aluguel para não levar 【Calote】 do Inquilino

Entenda o que é um contrato de aluguel ou locação e em quais situações você deve utilizá-lo. Como fazer, quais as cláusulas essenciais que devem constar no seu contrato. Modelos simples em PDF e word para imprimir .

Algumas pessoas sentem a necessidade de uma renda extra e, ao pensar em como conseguí-la, percebem que podem alugar um de seus bens.

Há também aquelas que criam empresas apenas para fornecer o aluguel de objetos ou bens a quem só quer usá-los por pouco tempo.

Em situações como essas é muito importante que o dono faça um contrato de aluguel ou de locação, para que ele e o inquilino sintam-se protegidos, evitando que no futuro um dos dois exija algo que não foi acordado.

Sendo assim, veremos neste artigo, em 11 tópicos, tudo o que precisa saber antes de realizar um contrato de aluguel.

  1. 1. O que é?
  2. 2. Como fazer?
  3. 3. Contrato de aluguel residencial
  4. 4. Contrato de Aluguel Comercial
  5. 5. Contrato de Aluguel de Equipamentos
  6. 6. Contrato de Aluguel para Temporada
  7. 7. Contrato de Aluguel de Veículo
  8. 8. Contrato de Aluguel no Cartório
  9. 9. Garantias de Pagamento aceitas
  10. 10. Quem paga o contrato?
  11. 11. Quebra de contrato de aluguel

Vamos começar falando sobre o que é essa modalidade de contrato.

1. O que é um Contrato de Aluguel?

O contrato de aluguel, também conhecido como contrato de locação ou instrumento particular de aluguel, é um documento escrito que registra um negócio jurídico entre duas pessoas.

Neste acordo, o proprietário cede o uso de um bem, do qual é dono, para outra pessoa (inquilino) utilizar durante um período, que retribuirá com o pagamento de um valor.

Sendo assim, há vários tipos de bens que podem ser alugados, como por exemplo:

  • Veículo/automóvel (carro, caminhão, moto, etc.)
  • Imóvel comercial (loja, sala, galpão, prédio, salão, banca de feira, etc.)
  • Imóvel residencial (casa, apartamento, chácara, quarto, quitinete, etc.)
  • Equipamentos em geral, como por exemplo, computadores, cadeiras de festa, máquinas etc.

Dessa forma, aquele que é o dono do bem ou objeto é chamado de locador. Já quem usa o bem ou objeto do proprietário chama-se locatário ou inquilino. O valor pago ao locador pelo uso do bem ou objeto denomina-se aluguel.

Recibo de Aluguel

Como é costume na realização de qualquer pagamento, é muito importante a presença de um comprovante, um recibo que comprove que a pessoa realmente pagou aquele valor, naquela data a outra pessoa.

Com o aluguel não é diferente. é preciso que após cada pagamento seja entregue um recibo de aluguel ao locatário, para que ele tenha como comprovar que realmente realizou o pagamento daquele mês.

Com isso evita-se que uma das partes alegue o pagamento ou desconhecimento de pagamento, sendo que há o recibo com assinatura do locador afirmando que recebeu o valor correspondente.

2. Como fazer um Contrato de Aluguel direto com o proprietário?

Agora que já entendemos o que é o contrato de aluguel e a importância do recibo na hora do pagamento, vejamos quais são os requisitos que não podem faltar.

Informações Pessoais das partes

Para identificar corretamente quem está envolvido no negócio jurídico, não pode faltar as informações pessoais do locador e locatário, como nome completo, endereço, profissão, nacionalidade, CPF e RG se for pessoa física ou CNPJ se for pessoa jurídica.

Deve ser informado também o nome de cônjuges, fiador e procurador, caso tenha, além de formas de entrar em contato com os mesmos.

Descrição do Objeto

O bem ou serviço a ser alugado deve ser totalmente descrito no contrato, sendo indicado cor, tamanho, endereço onde está localizado e qualquer outra informação usada para identificá-lo.

Todavia, essas informações vão variar de acordo com o objeto. Por exemplo, se for um imóvel tem que especificar os dados contidos em sua escritura. Se for um veículo, precisa ter dados como placa, modelo, entre outros.

Prazo de Vigência

A legislação brasileira diz que as partes podem combinar qualquer prazo para duração do aluguel, sendo permitido até a realização com prazo indeterminado.

Porém, há alguns contratos que costumam usar o prazo de 12 meses (aluguel residencial) ou 5 anos (aluguel comercial).

Todavia, os contratos de aluguéis podem ser prorrogados, se as partes assim desejarem, por quantas vezes forem necessárias.

Valor e Forma de pagamento

Para que não haja dúvidas, deve constar qual o valor do aluguel, por extenso e em número, além de informar como será realizado o pagamento.

As formas mais escolhidas são o pagamento por boleto, transferência bancária ou cheque, sendo que deve ser informado também qual será a data de vencimento.

Algo muito importante é explicar quem pagará os encargos do bem, caso haja, como IPTU, IPVA, condomínio, luz, entre outros, para evitar que ninguém se responsabilize pelo pagamento e o bem adquira dívidas.

Cláusula de Reajuste

Muito importante também é deixar bem claro qual será o valor de reajuste, a cada 12 meses, para evitar que o aumento realizado pelo locatário seja assustadoramente alto.

Esse valor não pode ter qualquer vinculação com o valor fixo do salário mínimo ou variação cambial, por exemplo.

Com isso, até esse ponto você já percebeu que a melhor escolha ao alugar um objeto ou bem é ser protegido por um contrato de aluguel, para que tudo o que for acordado fique registrado.

Esse contrato é baseado em diversas leis brasileiras, como o Código Civil e a Lei nº 8.245/91 (lei do inquilinato) e ter um contrato Oficial completo na mão feito de acordo com a Nova Lei do Inquilinato é raro hoje em dia.

3. Como fazer um Contrato de Aluguel Residencial simples?

Algumas pessoas desejam alugar uma casa ou apartamento, com quantidade variada de cômodos, para morar.

Há ainda aquelas que querem uma casa de campo com piscina ou um apartamento mobiliado para a sua viagem de férias.

Nesses casos é feito um Contrato de Aluguel Residencial, que costuma ter prazo de 12 meses, podendo ser adiado se as partes tiverem interesse.

Sendo assim, com a realização desse contrato é possível evitar alguns contratempos, como que o inquilino diga que não nunca foi lhe informado que teria que pagar o IPTU, por exemplo, e o proprietário não tenha como comprovar sua ciência.

4. Qual o Prazo mínimo para Contrato de Aluguel Comercial?

Quantas pessoas não resolvem diariamente abrir o seu próprio negócio, seja uma salão de beleza, uma loja de doce ou algum outro ramo?

Quantas empresas, após terem um bom crescimento nas vendas, percebem que precisam de um lugar maior para contratar mais funcionários?

Em casos como esses, ao encontrar o lugar ideal é preciso realizar um Contrato de Aluguel Comercial simples, pois assim evita complicações futuras.

Além disso, importante lembrar que a diferença desse contrato para os outros de aluguel é seu prazo, que deve ser no mínimo de 5 anos.

5. Posso fazer o aluguel de Equipamentos?

Ao planejar a realização de uma festa de aniversário ou casamento, sempre tem a necessidade de alugar mesas e cadeiras para os convidados.

Se o objetivo for abrir uma fábrica, inicialmente será necessário alugar algumas máquinas para poder iniciar os trabalhos da mesma.

Independente de qual equipamento seja necessário, deve ser usado o Contrato de Aluguel de Equipamentos, sendo que nele não pode faltar a informação de qual foi a quantidade alugada, assim como a descrição do objeto.

6. Como é o Contrato de Aluguel para Temporada?

Uma modalidade diferente de locação de imóvel é o por temporada, que consiste em alugar uma residência por um curto período de tempo, como para quem está de férias ou alguém que está fazendo um curso de curta duração.

O maior diferencial deste contrato é que ele não pode ser superior a 90 dias, tempo esse que de forma alguma deve ser considerado o mesmo que 3 meses.

Sendo assim, se estiver precisando ficar em outro estado por até 90 dia, independente de qual seja o motivo, não esqueça de fazer o Contrato de Locação por Temporada.

7. Como alugar um Veículo particular com um contrato simples?

Muito comum ao viajar para outro estado ou país é que os viajantes aluguem um veículo pelo período em que estão curtindo suas férias.

Há também o aluguel de veículos para trabalhar como motorista de aplicativo de viagem, como muitos motoristas de Uber fazem.

Mesmo que o seu motivo para alugar um veículo seja outro, é sempre bom que esse serviço seja descrito em um Contrato de Aluguel de Veículos.

É muito importante que todas as informações que identifiquem o veículo estejam no contrato, como marca, cor e número da placa, para evitar que na hora da devolução o locatário devolva um veículo diferente do que alugou.

Sendo assim, como esse contrato é muito importante pela sua validade jurídica, é recomendado que seja feita por um profissional competente, como cartórios ou advogados, que saberão tudo o que a legislação recomenda.

8. Como fazer um Contrato de Aluguel no Cartório?

Para formalizar o documento em um Cartório as partes devem elaborar o contrato com os termos que acordarem e após, irem juntos a um Cartório físico levando o documento.

Ao chegarem ao local devem fazer o reconhecimento de firma das assinaturas não só das partes, mas também das pessoas que testemunharam a assinatura do contrato.

Com esse ato estarão garantindo publicidade ao documento não só entre eles, mas perante toda a sociedade, para que posteriormente ninguém possa alegar desconhecimento de seus termos.

Há ainda aqueles, em caso de aluguel de imóvel, que decidem averbar o contrato na certidão de matrícula do imóvel, para garantir que o locador não venda o imóvel sem que o novo proprietário tenha conhecimento do contrato de aluguel que está em curso.

Diante da quantidade de detalhes desse documento muitos optam por contratar um advogado particular ou escritório de advocacia para fazê-lo.

Contudo, esses profissionais costumam cobrar um valor alto pelo mesmo, algo em torno de R$ 200,00 só para confeccioná-lo.

9. Quais são as garantias de pagamento para esse contrato?

Se o locatário não tiver condições de efetuar o aluguel, há algumas formas de garantir que esse valor seja pago, conforme demonstrado a seguir:

Caução

O locador pode pedir a pessoa que estiver alugando seu bem um valor como garantia de pagamento, sendo que o mais comum é que ele seja realizado em dinheiro e no valor de até três meses de aluguel.

Essa garantia serve para que o proprietário tenha uma proteção, caso aconteça algum problema que não permita ao locatário realizar o pagamento do aluguel, como ficar desempregado.

Entretanto, se terminar a duração do contrato e não aparecer nenhum problema, o valor da caução será devolvido ao locatário.

Fiança

Quando o inquilino indica uma outra pessoa como responsável pelo pagamento do aluguel, caso haja algum motivo que não permita que ele mesmo pague, chamamos essa terceira pessoa de fiador.

Se essa for a forma de garantia escolhida, no contrato deve ter todas as informações pessoais do fiador, como nome completo, endereço e telefone para contato.

Essas informações são necessárias para que o próprio locador possa entrar em contato com o fiador, caso seja necessário.

Seguro Fiança

Quem estiver alugando um bem pode escolher a opção de pagar a uma seguradora um valor para que, se não tiver condições, a seguradora pague o valor do aluguel.

No contrato deve estar escrito as informações desta seguradora, o que permitirá que o proprietário do bem entre em contato com ela, se surgir a necessidade.

10. Quem paga o Contrato de Aluguel: locador ou locatário?

Esse é um ponto que algumas vezes gera muita discussão entre as partes, porque nenhum dos dois querer arcar com os custos. Às vezes optam até por pegar modelos de contratos grátis na internet para evitar mais esse gasto com a realização do negócio.

O grande problema, como já dito aqui anteriormente, é a falta de validade jurídica que muitos desses documentos tem, devido a falta de preenchimento dos requisitos exigidos por lei.

Por isso, é sempre bom procurar um profissional capacitado, com conhecimento jurídico para confeccionar esse documento.

Apesar dos escritórios de advocacia cobrarem um valor considerado alto apenas para a elaboração do contrato, existem cartórios onlines que podem fazer seu documento por um preço muito mais em conta, o que não apertará muito no bolso de nenhum dos contratantes.

O mais comum é que o locador pague por esse contrato, já que ele é o maior interessado e quem mais pode ser prejudicado pela falta desse documento. Contudo, nada impede que as partes acordem de forma diferente.

11. Como funciona a quebra do Contrato de Aluguel?

Em um contrato de aluguel ou contrato de locação deve ter as cláusulas penais, que são as consequências sofridas por cada um das partes se desrespeitarem alguma obrigação e acontecer a quebra de contrato. E você pode aplicar a notificação de cobrança de aluguel.

O motivo mais conhecido para a rescisão do contrato é o atraso no pagamento, onde se isso acontecer, costuma-se aplicar multa de 10% sobre o valor do aluguel.

Pode ocorrer também que uma das partes, proprietário ou inquilino, deseje terminar o contrato antes do seu prazo, seja porque o locador não quer mais alugar o bem ou porque o inquilino encontrou um aluguel mais em conta ou conseguiu sua casa própria, por exemplo.

Nesse caso, deve-se calcular o valor de 3 meses de aluguel a ser pago como multa ou ⅓ do valor que seria pago se o contrato fosse totalmente cumprido.

Todavia, a lei brasileira não fala exatamente quais são as penalidades que deve ter no contrato de aluguel.

Por isso é tão importante que essa informação esteja escrita no documento porque se alguém descumprir alguma cláusula, terá no contrato qual a consequência que o mesmo sofrerá pelo seu descumprimento.

Tudo sobre o Tema

Legislação: Código Civil e Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato)

Conceito: documento que comprova o negócio jurídico onde uma pessoa cede o uso de seu bem para que outra utilize-o, recebendo um valor como retribuição.

Vigência: De acordo com a legislação, as partes podem combinar qualquer prazo e duração, mas há alguns tipos de contratos de aluguéis que costumam usar determinado prazo, como o comercial que geralmente tem contratos com 5 anos de vigência.

Garantias de pagamento: as mais usadas são caução, fiança  e seguro fiança.

O que não pode faltar:

  • qualificação das partes;
  • descrição do objeto;
  • vigência;
  • condições de pagamento;
  • cláusula de reajuste;
  • cláusula de quebra de contrato.

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