27 Pessoas online preenchendo o Contrato de Aluguel agora agora
Analista Jurídico Camilla Soares
08/06/2024

Os 7 【ERROS】 que invalidam o seu Contrato de Aluguel/Locação. 【Cuidado】 com o 5º!

Descubra o que é um Contrato de Aluguel. Em quais situações posso utilizar o Contrato de Locação? Como fazer um Contrato de Aluguel? Quais as cláusulas essenciais do Contrato de Locação? Modelo simples e adaptado a nova Lei para baixar em Word e PDF e imprimir.

  1. O que é um Contrato de Aluguel?
  2. Como fazer um Contrato de Aluguel?
  3. Quais são os cuidados na hora de assinar o Contrato de Aluguel?
  4. 1. Não verificar as condições e histórico do imóvel antes de assinar o Contrato de Aluguel
  5. 2. Fazer mudanças no apartamento sem autorização prévia
  6. 3. Não negociar o valor do aluguel
  7. 4. Decida qual o prazo do Contrato de Aluguel
  8. 5. Aceitar sublocar o imóvel sem autorização prévia do proprietário/administrador
  9. 6. Assinar um Contrato de Aluguel sem garantia ou caução;
  10. 7. Não falar da recisão do Contrato de Aluguel

Algumas pessoas sentem a necessidade de uma renda extra e, ao pensar em como conseguí-la, percebem que podem alugar um de seus bens.

Há também aquelas que criam empresas apenas para fornecer o aluguel de imóveis a quem só quer usá-los por pouco tempo.

Com a aquisição de um novo imóvel ou bem para alugar, é natural que ocorra muita emoção e ansiedade.

Nessa altura, é importante manter a cabeça fria e pensar com clareza, a fim de não cometerem erros que podem comprometer o contrato de aluguel. 

Imagine que você alugou  o seu bem ou objeto para o inquilino e acertou o acordo com ele de forma oral.

Todavia, passa-se dois meses e ele não realizou o pagamento, de repente ele abodona o bem com contas em aberto (como conta de luz ou IPVA), ou ainda, danifica o bem e não restitui o valor. 

Com toda essa frustação você decide procurar pela via judicial.

Contudo, não há possibilidade de dar prosseguimento, pois você não tem uma prova concreta do acordo. 

Para evitar problemas futuros, apresentaremos neste artigo sete erros comuns que podem arruinar o seu contrato e causar muitos transtornos.

Mas antes vamos falar do conceito deste contrato contrato.

O que é um Contrato de Aluguel?

O contrato de aluguel, também conhecido como contrato de locação ou instrumento particular de aluguel, é um documento escrito que registra um negócio jurídico entre duas pessoas.

Neste acordo, o proprietário cede o uso de um bem, do qual é dono, para outra pessoa (inquilino) utilizar durante um período, que retribuirá com o pagamento de um valor.

Dessa forma, aquele que é o dono do bem ou objeto é chamado de locador. Já quem usa o bem ou objeto do proprietário chama-se locatário ou inquilino. O valor pago ao locador pelo uso do bem ou objeto denomina-se aluguel.

Como fazer um Contrato de Aluguel?

Agora que já entendemos o que é o contrato de aluguel, vejamos quais são os requisitos que não podem faltar durante a sua elaboração.

Uma delas é a qualificação das partes, para identificar corretamente quem está envolvido no negócio jurídico.

Por isso, não podem faltar as informações pessoais do locador e locatário, como nome completo, endereço, CPF e RG se for pessoa física ou CNPJ se for pessoa jurídica.

Também é importante a descrição do bem alugado, devendo ser indicado cor, tamanho, endereço onde está localizado e qualquer outra informação usada para identificá-lo.

Dependendo do tipo de bem alugado, terá um modelo de contrato de aluguel específico.

Sendo assim, há vários tipos de bens que podem ser alugados, tendo o contrato de cada um suas particularidades que o diferem dos demais contratos de locação.

Por exemplo, se o seu desejo é alugar uma casa ou apartamento será realizado um Contrato de Aluguel Residencial, que serve para casa, apartamento, chácara, quarto, quitinete, etc.

Nele terá que descrever o imóvel indicando quantidade de cômodos, descrição de mobília, caso haja, quem pagará impostos como IPTU, entre outros.

Quanto aos imóveis, há ainda o Contrato de Aluguel Comercial, que se enquadra nas situações que a pessoa quer alugar o imóvel não para morar, mas para exercer um comércio.

Justamente pela atividade realizada no local, que pode ser loja, sala, galpão, prédio, salão, banca de feira, etc, a maior diferença deste contrato para os demais é o seu prazo, que deve ser no mínimo de 5 anos.

Já deu pra perceber que não é qualquer pessoa que saberá o que a lei recomenda para cada tipo de contrato de locação, não é mesmo?

Há ainda o Contrato de Aluguel por Temporada, muito usado por quem está de férias ou fazendo um curso em outra cidade de curta duração. Seu maior diferencial também está no prazo, que não pode ser superior a 90 dias.

Mas como já dito anteriormente, o aluguel pode ter como seu objeto outro bem que não seja um imóvel, como os aluguéis de veículos. Se esse for o caso, deve ser realizado um Contrato de Locação de Veículo.

Você pode usar esse modelo de contrato se for alugar um carro, caminhão, moto, ônibus, entre outros veículos. E isso independente de qual será a finalidade dada ao automóvel, como usar durante uma viagem ou mesmo para trabalhar como motorista de aplicativo de viagem, como o Uber.

Tem ainda o Contrato de Aluguel de Equipamentos e Máquinas, muito usado em aniversários, com o aluguel de mesas, cadeiras, máquina de pipoca e algodão doce, ou quando se está iniciando uma fábrica, já que o aluguel de máquinas é bem mais em conta que a sua compra.

Mas esses são apenas os principais tipos de contratos de locação, havendo muitos outros tipos que não estamos mencionando.

Todavia, agora que já conhece um pouco desses, vamos tratar dos cuidados na hora de assinar o seu documento.

Quais são os cuidados na hora de assinar o Contrato de Aluguel?

Há outras cláusulas fundamentais também, como as relacionadas ao pagamento, prazo e rescisão, que serão faladas ainda ao longo deste texto.

Contudo, uma informação importante é que após a elaboração do seu documento, o recomendado é levá-lo para fazer o reconhecimento de firma das assinaturas, o que garantirá a publicidade do documento não só entre os envolvidos, mas perante toda a sociedade.

Se o aluguel for de um imóvel, há ainda a possibilidade de averbação do contrato na matrícula do imóvel, impedindo que o locador venda o imóvel sem que o novo proprietário tenha conhecimento do contrato de aluguel vigente.

Diante da quantidade de detalhes deste documento, muitas pessoas preferem escolher um profissional ou empresa especializada para fazer o documento e garantir sua validade.

Apesar da quantidade de informações desse tipo de contrato, há alguns erros que você deve ficar de olho para não acontecer com  seu documento.

Abaixo, listamos 7 erros que podem comprometer o seu contrato de aluguel.

1. Não verificar as condições e histórico do imóvel antes de assinar o contrato

Como já mencionado, o objeto alugado deve ser descrito com o máximo de detalhes possível, para sua correta identificação.

Mas além disso, deve ser pesquisado também o histórico do imóvel e se ele não possui algum tipo de pendências, que poderiam trazer trasntornos futuros ao locatário.

Um exemplo é o imóvel alugado estar penhorado devido a dívidas do locador e, drante a locação, o locatário ser surpreendido com o seu leilão.

Dessa forma, se não houver uma cláusula no contrato prevendo que em caso de venda ou penhora o novo dono deve respeitar o contrato de locação, o inquilino pode se ver em maus lençóis, tendo que deixar as pressas a residência locada.

2. Fazer mudanças no imóvel sem autorização prévia

Quando alugamos um bem, principalmente um imóvel, não nos tornamos donos dele, apenas temos permissão de usá-lo pelo tempo previsto no contrato.

Dessa forma, se o bem sofrer algum dano durante a locação, independente de ter sido causado ou não pelo locatário, deve ser comunicado tal fato ao locador.

Só então, dependendo de quem foi o responsável por tal dado, será indicado quem pagará pelo seu conserto.

O locador deve estar bem atento para que o locatário não devolva o bem sem realizar essa reparação, pois isso pode gerar problemas com o próximo locatário.

Pode ser que ele exija o reparo do bem antes de alugá-lo. Se isso ocorrer, o locador acabará arcando com os custos desse reparo, tendo em vista que o locatário anterior não o fez.

Por isso, a melhor solução é prever no contrato o que acontecerá se o bem alugado tiver algum estrago e prever a aplicação de multa, caso o locatário não queira arcar com a avaria, se tiver sido sua responsabilidade.

No caso dos imóveis, um documento muito importante que deve acompanhar o contrato é o Laudo de Vistoria, pois ele comprovará a forma que o inquilino recebeu o bem alugado, evitando que o mesmo alegue que  imóvel já estava deteriorado quando o recebeu.

Diante de tudo isso, é preciso ter bastante atenção com os modelos de contratos gratuitos  presentes na internet.

Por serem genéricos, há muitas informações específicas que não estão presentes, deixando as parte sujeitas a futuros transtornos.

3. Não negociar o valor do aluguel

Para que não haja dúvidas, deve constar no contrato o valor que será cobrado como aluguel, além de informar como será realizado esse pagamento.

As formas mais escolhidas são o pagamento em mãos, por transferência bancária ou pix, sendo que deve ser informado também qual será a data em que esse valor deve ser pago.

Algo muito importante é explicar quem pagará os encargos do bem, caso haja, como IPTU, IPVA, condomínio, luz, entre outros, para evitar que ninguém se responsabilize pelo pagamento e o bem adquira dívidas.

Como é costume na realização de qualquer pagamento, é muito importante a presença de um comprovante, um recibo que comprove que a pessoa realmente pagou aquele valor, naquela data a outra pessoa.

Dessa forma, com o aluguel não é diferente. É preciso que após cada pagamento seja entregue um recibo de aluguel ao locatário, para que ele tenha como comprovar que realmente realizou o pagamento daquele mês.

Muito importante também é deixar bem claro o valor cobrado em caso de reajuste, a cada 12 meses, para evitar que o aumento realizado pelo locador seja assustadoramente alto.

Esse valor não pode ter qualquer vinculação com o valor fixo do salário mínimo ou variação cambial, por exemplo.

4. Decida qual o prazo do Contrato de Aluguel

Na maioria dos casos, os contratos de aluguel são considerados “mês a mês” e são renovados automaticamente no final de cada período de vigência (geralmente 1 ano), salvo indicação em contrário pelo inquilino ou proprietário.  

Todavia, o proprietário e o inquilino são livres para alterar os termos do contrato no final de cada período mensal (desde que sejam seguidos os procedimentos de notificação apropriados).

Devido ao curto prazo de um contrato de aluguel, eles permitem muito mais flexibilidade na hora de aumentar o aluguel.

A legislação brasileira diz que as partes podem combinar qualquer prazo para duração do aluguel, sendo permitido até a realização com prazo indeterminado.

Porém, há alguns contratos que costumam usar o prazo de 12 meses (aluguel residencial) ou 5 anos (aluguel comercial).

Todavia, os contratos de aluguéis podem ser prorrogados, se as partes assim desejarem, por quantas vezes forem necessárias.

Com isso, até esse ponto você já percebeu que a melhor escolha ao alugar um objeto ou bem é ser protegido por um contrato de aluguel, para que tudo o que for acordado fique registrado.

5. Aceitar sublocar o imóvel sem autorização prévia do proprietário/administrador 

Independente do que for fazer, é sempre interessante solicitar a autorização do proprietário ou administrador do bem alugado.

Quando o assunto é sublocar ou ceder um imóvel, não é diferente. É interessante que antes você pergunte ao locador se ele permite essas situações.

O melhor seria que no próprio contrato de locação já tenha a previsão de permissão ou não para esses casos.

Assim, se o locatário descumprir o que estiver determinado caberá aplicação de multa e até o distrato contratual.

6. Assinar um Contrato de Aluguel sem garantia

A garantia locatícia serve como uma segurança ao locador de que, mesmo que surja imprevisto financeiro ao locatário, o valor correspondente ao aluguel será pago.

Dessa maneira, mesmo que o inquilino tenha algum problema impossibilitando de realizar o pagamento do aluguel, como ficar desempregado, haverá formas de garantir que esse valor seja pago.

A Lei do Inquilinato (lei nº. 8.245/91) prevê várias formas de garantias locatícias, sendo as mais conhecidas a caução e a fiança.

Na caução, o locador pede a quem está alugando seu bem um valor como garantia de pagamento, sendo que o mais comum é que seja em dinheiro e no valor de até três meses de aluguel.

Entretanto, se terminar a duração do contrato e não aparecer nenhum problema, o valor da caução será devolvido ao locatário.

Existe a possibilidade também da caução ser através de um outro bem, como um veículo.

O importante é a previsão no contrato de qual a garantia escolhida e da sua devolução, caso não seja usada.

Já a fiança é quando o inquilino indica uma outra pessoa como responsável pelo pagamento do aluguel, caso tenha algum problema que o impossibilite de pagar o aluguel. Essa terceira pessoa é chamada de fiador.

Se essa for a forma de garantia escolhida, no contrato deve ter todas as informações pessoais do fiador, como nome completo, endereço e telefone para contato.

Esses dados são necessários para que o próprio locador possa entrar em contato com o fiador, caso seja necessário.

Portanto, fique atento e certifique que em seu contrato tenha a cláusula de garantia de pagamento, para assegurar o pagamento se o locatário não puder arcar com a sua responsabilidade.

7. Não falar da rescisão do Contrato de Aluguel

Em um contrato de locação deve estar presente as cláusulas penais, que são as consequências sofridas por cada um das partes se desrespeitarem alguma obrigação.

Geralmente nesses casos acontece a quebra contratual, podendo ser aplicado o envio de uma notificação de cobrança de aluguel.

Isso porque o motivo mais conhecido para a rescisão do contrato é o atraso no pagamento.

Se isso acontecer, costuma-se aplicar também uma multa de até 10% sobre o valor do aluguel.

Pode ocorrer também que uma das partes, proprietário ou inquilino, deseje terminar o contrato antes do seu prazo.

Isso pode acontecer porque o locador não quer mais alugar o bem ou porque o inquilino encontrou um aluguel mais em conta ou conseguiu sua casa própria, por exemplo.

Nesse caso, deve-se calcular o valor de 3 meses de aluguel a ser pago como multa ou ⅓ do valor que seria pago se o contrato fosse totalmente cumprido.

Todavia, a lei brasileira não fala exatamente quais são as penalidades que deve ter no contrato de aluguel.

Mas além da inadimplência, o descumprimento de qualquer outra cláusula do seu contrato pode gerar o seu distrato e, se tiver alguma que as partes concordam que deve ser aplicado uma multa específica, devem falar no próprio contrato.

O contrato de aluguel é um documento importante que deve ser lido com atenção e cuidado para que não haja erros.

Alguns erros podem ser facilmente corrigidos, mas há outros que podem causar problemas muito maiores.

Os erros aqui falados são apenas alguns dos que podem colocar em risco um bom relacionamento entre as partes envolvidas em uma locação, levando até mesmo à rescisão do contrato assinado por vocês.

Por isso, fique atento  à elaboração do seu documento! Evite erros fazendo com uma empresa especializada no assunto!

Tudo sobre o Tema

Legislação: Código Civil e Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato)

Conceito: documento que comprova o negócio jurídico onde uma pessoa cede o uso de seu bem para que outra utilize-o, recebendo um valor como retribuição.

Vigência: de acordo com a legislação, pode ser determinado ou indeterminado.

O que não pode faltar

  • qualificação das partes;
  • descrição do objeto;
  • vigência;
  • condições de pagamento;
  • cláusula de reajuste;
  • cláusula de quebra de contrato.

Outros nomes para este documento


Dúvidas mais frequentes

1. Devo pagar o último mês de aluguel?

Se por algum motivo o inquilino tiver que sair do imóvel, mesmo que seja porque terminou o contrato, ele tem 30 dias, contados a partir do pagamento do último aluguel, para poder se mudar.

2. O que é caução de aluguel?

Caução é o valor pago como garantia, caso o inquilino fique impossibilitado de pagar o aluguel por algum período. Ele costuma ser o valor da soma de até 3 aluguéis mensais.

3. Como calcular multa de quebra de contrato de aluguel?

Se a multa for por atraso no pagamento, costuma-se aplicar multa de 10% sobre o valor do aluguel. Agora se for pela simples rescisão do contrato pela vontade de uma das partes, calcula-se o valor de 3 meses de aluguel ou ? do valor que seria pago se o contrato fosse totalmente cumprido.

4. Qual o Prazo mínimo para Contrato de Aluguel Comercial?

Apesar da legislação brasileira permitir a realização do contrato de aluguel por prazo indeterminado, o aluguel comercial possui o prazo mínimo de 5 anos, devido a atividade comercial ali vigente.

5. Quem paga o contrato de aluguel locador ou locatário?

O mais comum é que o locador, como proprietário do bem, faça o pagamento do contrato. Todavia as partes podem acordar de forma diferente desta.