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Advogada Camilla Tays
12/10/2020

Como fazer Contrato de Aluguel Comercial - 10 Tópicos Indispensável

Descubra o que é um contrato de aluguel comercial. Como fazer contrato de aluguel comercial? Qual o prazo mínimo? Modelo de contrato simples e adaptado a nova Lei de Inquilinato para imprimir em Word e PDF.

  1. 1. O que é?
  2. 2. Como fazer?
  3. 3. Quais são os Documentos Essenciais?
  4. 4. Quais as condições de pagamento?
  5. 5. Quais são as garantias de pagamento?
  6. 6. Qual o prazo mínimo?
  7. 7. Posso fazer um contrato por tempo indeterminado?
  8. 8. Qual índice de reajuste?
  9. 9. E se ocorrer a venda do imóvel alugado?
  10. 10. Ação Renovatória?
  11. 11. Como ocorre a rescisão?

Quantas pessoas não resolvem diariamente abrir o seu próprio negócio, seja uma salão de beleza, uma loja de doce ou algum outro ramo?

E quantas empresas, após terem um bom crescimento nas vendas, percebem que precisam de um lugar maior, com mais salas, para contratar mais funcionários?

Ao encontrar o lugar ideal, como uma sala em um shopping ou em um prédio, é muito importante que faça um contrato de aluguel comercial, para que ele e o proprietário sintam-se protegidos, evitando que no futuro um dos dois exija algo que não foi acordado.

Dessa forma, neste documento deve registrar tudo o que foi acordado entre as partes (inquilino e proprietário) para que, se surgirem dúvidas durante a vigência do contrato, elas sejam solucionadas o mais rápido possível.

Porém, ele não pode ser feito por qualquer um, pois há algumas exigências que a maioria das pessoas não sabem e se elas não estiverem em seu contrato, ele não será válido.

1. O que é o Contrato de Aluguel Comercial Simples?

Também conhecido como contrato de locação comercial ou termo de compromisso de aluguel de imóvel comercial, é um tipo de documento que comprova o negócio realizado entre duas pessoas e que o objeto é o aluguel de um imóvel comercial.

O nome correto do dono do imóvel comercial é locador ou proprietário. Já quem aluga o imóvel chama-se locatário ou inquilino.

Nele, o dono de um imóvel comercial (proprietário) aluga sua propriedade para uma pessoa jurídica, ou seja, alguém que possui um negócio, como uma loja, uma empresa ou um escritório.

Como forma de retribuição, a outra pessoa paga um valor ao dono do bem.

Já que a função do imóvel é diferente, algumas características do contrato de aluguel comercial não serão iguais as do residencial, como o prazo de vigência.

Outra é que no estabelecimento precisa ser criado o ponto, ou seja, fazer com que seus clientes saibam os serviços que são oferecidos no local.

Muitos desses imóveis também são alugados já mobiliados. Se esse for o caso, essa informação deve constar no documento de forma detalhada, para evitar que alguma mobília suma, por parte do locatário, quando o locador retomar o imóvel.

2. Como fazer um Contrato de Aluguel Comercial?

Há alguns requisitos que são muito importantes serem observados durante a negociação do aluguel comercial. Vejamos alguns a seguir:

Situação do imóvel

É importante pesquisar a verdadeira situação do imóvel antes de realizar o contrato de aluguel comercial, para evitar ser surpreendido com uma decisão judicial informando que o locador não é mais o dono do imóvel, por exemplo.

O imóvel é usado como garantia de algum contrato (exemplos: bancos; mútuos etc) realizado pelo proprietário? Ele é objeto de alienação fiduciária?

Existe alguma restrição indicada na certidão de matrícula que possa atrapalhar a manutenção da vigência contratual? Há dívidas fiscais relacionadas a propriedade?

Este imóvel está preparado para receber a atividade empresarial que deseja realizar nesse ponto comercial? Existem restrições ambientais impeditivas?

Todavia, não é porque tenham restrições nesse imóvel que significa que o aluguel não possa ser realizado.

A diferença é que o contrato de aluguel comercial deve preencher cláusulas que falem dos riscos existentes, como garantir que caso a propriedade mude de dono, o negócio será cumprido até o fim do seu prazo.

Análise jurídica e financeira do locador

É sempre bom olhar como está a situação jurídica e financeira do locador, para evitar que apareçam problemas futuros, como ter que sair do imóvel às pressas porque ele foi penhorado em um processo judicial.

Portanto, deve-se buscar respostas para as seguintes perguntas, como: o imóvel pode ser penhorado durante o contrato de locação para garantir dívida do proprietário?

O locador (ou locadores) realmente são os donos da propriedade? Essa informação está indicada na matrícula do imóvel?

Para realizar contrato de aluguel por longo prazo é necessário que o cônjuge do locador autorize?

Todas essas informações devem ser observadas, para que o contrato de aluguel comercial proteja o locatário de eventuais problemas, como o contrato não ser cumprido até o fim de seu prazo devido a mudança de proprietário.

Informação pessoal das partes

Pouco são os contratos que possui todas as informações pessoais do locador e locatário, como nome completo, endereço, profissão, e número de documentos de identificação. 

Sem essas informações, talvez não seja possível identificar uma das partes em uma possível ação judicial, por exemplo.

Se uma das partes for casada ou tiver um procurador, ou na forma de garantia ter sido escolhido um fiador ou seguradora, os dados dessas pessoas também devem estar no documento.

Descrição do imóvel alugado

O imóvel que será alugado deve ser descrito no contrato de aluguel comercial, sendo indicado endereço onde está localizado e qualquer outra informação que possa ser usada para sua identificação.

Deve estar claro no documento a informação de como está a estrutura da casa no momento de realização do contrato, através de um Laudo de Vistoria que deve ser anexado ao documento.

Nesse laudo constará como está a estrutura do imóvel antes da realização do negócio para comparação no fim do prazo do contrato, onde será possível identificar possível necessidade de reparação.

Por isso esse parecer deve ser bem detalhado e incluir fotos, o que facilita a constatação de reparos, além de poder ser feito pelas partes ou por terceiros, se os contratante assim desejarem.

Com isso, caso tenha algum estrago no imóvel durante o contrato, o inquilino terá que realizar o conserto.

Reformas estruturais no imóvel

Esse é um ponto que merece a atenção do empreendedor porque pode causar confusão entre as suas responsabilidades e as do proprietário.

Sendo assim, o inquilino deve cuidar da manutenção do imóvel locado, ou seja, pinturas nas paredes, consertos em portas e janelas, entre outras obras essenciais para atender bem ao seu cliente são deveres do locatário.

Já o locador, por sua vez, é o responsável por evitar que ocorra problemas na estrutura do imóvel.

Caso o empresário precise realizar obras para melhor atender ao seus clientes, elas só deverão ser feitas com autorização do proprietário — respeitando à estrutura da edificação e as leis do município.

Averbação do Contrato de Locação na Matrícula do Imóvel

Há pessoas que preferem fazer a averbação do contrato de aluguel na matrícula do imóvel.

Esse registro torna o documento mais seguro para ambas as partes, visto que tudo o que for acordado ficará registrado em um documento do imóvel.

Todavia, esse procedimento é comum para empresas grandes, mas pouco utilizado pelos negócios menores. 

Sendo assim, esse documento também segue regras previstas em diversas leis brasileiras, como por exemplo, o Código Civil e a Lei nº 8.245/91 (lei do inquilinato).

Por isso ter um contrato Oficial completo na mão feito de acordo com a Nova Lei do Inquilinato é raro hoje em dia, porque quem não trabalha em contato com legislação, não tem o conhecimento de tudo o que ela recomenda. 

3. Quais são os Documentos Essenciais para a contratação?

Há alguns documentos que devem estar anexados ao Contrato de Aluguel Comercial, conforme listados abaixo. 

  • Habite-se;
  • AVCB;
  • Laudo de Vistoria Elétrica;
  • Alvará de Funcionamento.

O Habite-se, também chamado de Carta de Habite-se, é um documento que comprova que a obra está regular perante a Prefeitura.

Esse documento é emitido pela Agência de Fiscalização do Estado onde está localizado o imóvel.

O AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) é um documento expedido pelo corpo de bombeiros.

Existe discussão de quem é o responsável pela sua emissão, mas como é um documento do imóvel, o locador deveria ser o responsável.

Contudo, isso pode ser resolvido através de um acordo entre as partes para definir quem irá providenciar e quem irá arcar com os custos.

Já o Laudo de Vistoria Elétrica é outro item importante para quem quer alugar um imóvel comercial, pois é com ele que sabe-se qual a situação da instalação elétrica do imóvel locado, além da qualidade da energia fornecida.

Há ainda o Alvará de Funcionamento,  documento este que muitas empresas funcionam sem, porém isto pode ser um problema e a empresa ter um grande prejuízo.

Apesar de ser pouca a fiscalização, se houver algum incidente e pessoas se machucarem em suas dependências, a empresa terá que pagar uma multa, além de correr o risco de ser fechada e o empreendedor perder sua licença profissional.

4. Quais as condições de pagamento do Contrato de Locação Comercial?

Para que não haja dúvidas, deve constar qual o valor do aluguel por extenso e em número, além de informar como será realizado o pagamento.

As formas mais escolhidas são o pagamento por boleto, transferência bancária ou cheque. Tem que ser informado também qual será a data de vencimento.

Algo muito importante é explicar no contrato quem pagará os encargos do bem, como IPTU, condomínio, luz, entre outros, para que não apareçam dívidas ao imóvel pela falta de pagamento.

Por isso o instrumento particular de aluguel não pode ser escrito por qualquer pessoa, já que ele comprova o acordo realizado pelas partes.

5. Quais são as garantias de pagamento permitidas em um Contrato de Aluguel Comercial?

A garantia de aluguel também é uma cláusula fundamental do contrato, porque se o inquilino não puder pagar o aluguel, há algumas formas de garantir que ele receba esse valor.

Os tipos de garantia mais conhecidos são caução, fiança e seguro fiança, conforme demonstrado a seguir:

Caução

Também chamado de depósito caução, é quando o locador pede a pessoa que estiver alugando seu imóvel um valor como garantia de pagamento.

O mais comum é que esse pagamento seja feito em dinheiro, sendo que a quantia deve ser o valor de até três meses de aluguel.

Essa garantia serve para que o proprietário tenha uma proteção, caso aconteça algum problema que não permita ao locatário realizar o pagamento do aluguel, como ficar desempregado.

Se terminar a duração do presente contrato e não aparecer nenhum problema, o valor da caução será devolvido ao locatário.

Fiança

Quando o inquilino indica uma outra pessoa como responsável pelo pagamento do aluguel, caso haja algum motivo que não permita que ele mesmo pague, chamamos essa terceira pessoa de fiador.

Se essa for a forma de garantia escolhida, no contrato deve ter todas as informações pessoais do fiador, como nome completo, endereço e telefone para contato.

Essas informações são necessárias para que o próprio locador possa entrar em contato com o fiador, caso seja necessário.

Seguro Fiança

O Seguro Fiança, por sua vez, é quando o inquilino escolhe a opção de pagar a uma seguradora um valor para que, se ele não puder pagar o aluguel, a seguradora faça isso.

No contrato deve estar escrito as informações desta seguradora, para que o proprietário do bem possa entrar em contato com ela, se isso acontecer.

6. Qual o prazo mínimo para o Contrato de Aluguel Comercial?

De acordo com a Lei do Inquilinato, os contratos de aluguéis comerciais podem ser realizados até por tempo indeterminado.

Contudo, o mais recomendado é que sejam feitos com prazo mínimo de 5 anos, podendo ser feito um aditivo do contrato de locação comercial, se as partes assim desejarem.

Entretanto, caso o inquilino queira fazer a renovação mas o locador se negue sem apresentar um motivo que justifique a sua recusa, será possível ajuizar uma ação Renovatória, que falaremos mais a frente.

7. Qual índice de reajuste de aluguel comercial?

Para evitar surpresas na hora de atualização do valor, deve ser deixado bem claro qual será o valor de reajuste a cada 12 meses.

É importante que esse valor não tenha qualquer vinculação com o valor fixo do salário mínimo ou variação cambial, por exemplo.

Após integralmente preenchido o contrato deve ser assinado, em duas vias de igual teor, por ambos os contratantes e, igualmente, por duas testemunhas.

É muito importante saber o que a legislação brasileira fala sobre esse tipo de documento, para evitar alguns problemas.

Pode ocorrer, por exemplo, que o proprietário peça a desocupação do imóvel sem aviso prévio,seja ele de forma oral ou por carta.

Por isso deve-se ter muita atenção no momento de confecção do contrato, pois há muitos modelos de contrato grátis na internet em word e PDF para imprimir, mas que não preenchem todos os requisitos imprescindíveis para ser válido.

Sendo assim, é indicado que ele seja feito por um cartório ou advogado, que sabe exatamente quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.

8. E se ocorrer a venda do imóvel alugado?

Esta é uma cláusula que muita gente não coloca nos contratos, apesar de ser muito importante, posto que se o proprietário resolver vender o imóvel, a preferência de compra é do inquilino.

Se o locador resolver vender o imóvel a uma terceira pessoa, ela poderá simplesmente encerrar o contrato de aluguel com o inquilino.

Contudo, se houver no documento uma cláusula garantindo que em caso de venda do imóvel durante a locação o contrato de aluguel deverá ser respeitado, o novo proprietário terá que respeitá-lo até o fim da sua vigência.

9. Ação Renovatória

A Ação Renovatória é utilizada para garantir que o locatário de um aluguel comercial possa renovar seu contrato com o proprietário do imóvel alugado.

A principal finalidade dessa ação é proteger o comércio criado pelo empresário nos anos em que está instalado no local.

Caso contrário, ele perderia os investimentos realizados no imóvel comercial, a clientela constituída ao longo dos anos através de propagandas e publicidade ali inseridas, sem mencionar a valorização do imóvel.

Ela é cabível quando apesar do inquilino querer a renovação do contrato de locação, não é possível uma renovação amigável.

Dessa forma, se o inquilino tiver permanecido pelo menos 3 anos na mesma atividade, poderá ajuizar uma ação renovatória para garantir a renovação desse negócio.

Como o principal documento comprobatório da realização do aluguel é o seu contrato, deve-se tomar cuidado ao confeccioná-lo.

10. Como ocorre a rescisão do Contrato de Aluguel Comercial?

Em um contrato de aluguel comercial é imprescindível que haja as cláusulas penais.

Elas são as consequências sofridas por cada um das partes se desrespeitarem alguma obrigação e acontecer a quebra de contrato.

O motivo mais conhecido para o distrato do contrato é o atraso no pagamento. Se o pagamento mensal só for realizado após a mensalidade vencer, costuma-se aplicar multa de 10% sobre o valor do aluguel.

Pode ocorrer também que uma das partes, proprietário ou inquilino, deseje a rescisão contratual antes do fim do prazo, seja porque o locador não quer mais alugar o bem ou porque o inquilino não tem mais condições de realizar o pagamento do aluguel, por exemplo.

Nesse caso, deve-se calcular o valor de 3 meses de aluguel a ser pago como multa ou ⅓ do valor que seria pago se o contrato fosse totalmente cumprido.

A lei brasileira não fala exatamente quais são as penalidades que deve ter no contrato de aluguel comercial, o que leva essa informação a ser tão importante, pois se alguém descumprir alguma cláusula, terá no contrato qual a penalidade a ser aplicada.

Tudo sobre o Tema

Legislação: Código Civil e Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato)

Conceito: uma pessoa cede o uso de seu imóvel comercial para que outra pessoa utilize, recebendo um valor como retribuição.

Vigência:  é recomendado o prazo mínimo de 5 anos nesse tipo de contrato

Garantias de pagamento: as mais usadas são caução, fiança  e seguro fiança.

O que não pode faltar:

  • saber como está a situação jurídica e financeira do imóvel e locador;
  • qualificação das partes;
  • descrição do objeto;
  • vigência;
  • condições de pagamento;
  • cláusula de reajuste;
  • cláusula de quebra de contrato.

Outras nomenclaturas para este documento

Contrato de Locação Comercial

Contrato de Aluguel Comercial

Contrato de Sala Comercial

Instrumento de Locação de Imóvel não-residencial urbano

Contrato de aluguel para fins comerciais

Instrumento para cessão de sala comercial

Documento para cessão de loja comercial