27 Pessoas online preenchendo o Contrato de Compra e Venda de Imóvel agora agora
Advogada Camilla Tays
22/11/2020

12 tópicos 【indispensáveis】 para fazer o Contrato de Compra e Venda de Imóvel

Você provavelmente trabalhou duro para vender seu imóvel.

Você fez todo o trabalho de divulgar seu imóvel por meses até encontrar o comprador certo.

Você anunciou seu imóvel nos sites de vendas de imóveis, colocou cartazes e até compartilhou as fotos do seu imóvel entre seus amigos nas redes sociais, tudo para seu imóvel ter o máximo de exposição possível.

Mas esse trabalho todo para vender seu imóvel não significa muito se você finalizar todo o processo com a assinatura de um contrato de compra e venda de imóvel todo errado e cheio de vícios jurídicos.

Todo o seu trabalho duro pode ser jogado fora se o contrato for inválido juridicamente

É por isso que você precisa ter um documento que te garanta juridicamente toda a validade do processo de compra e venda que está realizando com o comprador do imóvel.

Veja como pode ter o contrato totalmente atualizado e feito pelos renomados advogados do nosso Cartório.

Mas antes de começar, vamos ver o que é este documento jurídico.

1. O que é o Contrato de Compra e Venda de Imóvel?

A compra de um imóvel, seja ele comercial ou residencial, é o sonho de muitas famílias e um passo importante na vida de qualquer pessoa. Por isso é normal sentir um frio na barriga na hora de assinar este contrato de compra e venda.

Esse documento expõe em detalhes quais são os compromissos assumidos pelo vendedor e pelo comprador a respeito do bem que está sendo negociado. Contém também todos os pormenores do imóvel como a localização, tamanho e informação sobre o seu estado, além do nome e dados dos proprietários.

O simples documento por si só não garante a transferência da propriedade para o comprador, mas permite que ele exija a transmissão da propriedade no registro do imóvel descrito, conforme veremos adiante.

Algo que diferenciará qual anotação será feito no registro é saber se o contrato é de fato de compra e venda ou apenas uma promessa. Vamos identificar agora qual a diferença.

Contrato de Promessa de Compra e Venda

A promessa de compra e venda parece ser um contrato, pois cria uma obrigação que é comprar ou vender alguma coisa baseada em condições pré-estabelecidas.

Portanto, ela não altera a situação do negócio, que permanece de propriedade do vendedor, aguardando o pagamento do comprador para celebração do contrato de compra e venda.

Nesse documento possui uma cláusula de arrependimento, que possibilita as partes desistirem do negócio sem penalidades.

Por isso a promessa de compra e venda é uma modalidade muito utilizada na aquisição de imóvel por financiamento imobiliário.

Com isso, deve-se ter muito cuidado na hora da confecção do documento. Por exemplo, na internet há vários modelos de contratos de compra e venda de Imóvel, mas que na verdade são modelos de promessas. Seja cauteloso!

Como saber se o Imóvel é Rural ou Urbano?

O que diferencia um imóvel rural de um imóvel urbano é a sua destinação agrícola, pecuária, extrativa, vegetal, florestal, ou agroindustrial.

A legislação brasileira define imóvel rural como a “área formada por uma ou mais matrículas de terras contínuas, do mesmo titular (proprietário ou posseiro), localizado tanto na zona rural quanto urbana do município”.

Já os imóveis urbanos servem para construção de benfeitorias. Ou seja, no caso de um terreno, o que o define urbano é o tipo de estrutura que será construído nele, independente de a terra ser produtiva ou não.

É relevante compreender as diferenças entre o imóvel rural e o urbano, principalmente por causa das questões tributárias.

O proprietário do imóvel urbano paga o tributo chamado IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano, enquanto o proprietário do Imóvel Rural paga o Imposto Territorial Rural – ITR.

Se comparados dois imóveis pelos seus tamanhos, o valor do IPTU cobrado seria maior do que o valor do ITR para o mesmo imóvel.

O imposto rural é pago pelo tamanho do imóvel, que pode ser classificado como:

  • Pequena propriedade: área de quatro módulos fiscais (unidade de medida que em média varia de cinco a mais de 100 hectares, é definido pelo município);
  • Média propriedade: área superior a quatro até quinze módulos fiscais;
  • Latifúndio: imóvel que exceda, na dimensão da sua área agricultável, seiscentas vezes a média da área rural de imóveis da respectiva zona.

Mas independente de qual tenha escolhido, realizar esse tipo de compra não faz parte da rotina da maioria das pessoas e o processo de escolha até a transferência de propriedade costuma ser bastante burocrático.

Isso acontece porque vários itens precisam ser verificados a fim de que tudo saia correto e válido. Mas antes de analisarmos o que é imprescindível neste contrato, falemos sobre sua validade.

2. Como fazer um Contrato de Compra e Venda de Imóvel?

Há alguns requisitos e informações que não podem faltar nesse tipo de contrato. Segue abaixo um breve relato sobre cada.

Qualificação das Partes

Se forem pessoa física deve ter a comprovação da residência, além dos documentos pessoas de identificação: RG (ou carteira de habilitação) e CPF.

Além disso é necessário a apresentação de certidão de nascimento ou casamento e, caso seja casado, os documentos de identificação do cônjuge.

Também é bom ser apresentado certidão negativa de ações cíveis e certidões obtidas na Justiça Federal e na Justiça do Trabalho.

Caso uma das partes seja pessoa jurídica deve constar o CNPJ da empresa, documentos pessoas do representante,  certidões negativas de ações cíveis e de débitos estaduais e contrato social ou estatuto social da empresa.

Todas essas informações devem ser observadas, para que caso ocorra algum problema durante o pagamento do imóvel, a parte prejudicada tenha como entrar em contato com o outro.

Descrição do Imóvel que será vendido

O termo do acordo precisa conter a localização, tamanho do imóvel, se está mobiliado, entre outras condições que devem ser analisadas criteriosamente. Isto para que não haja surpresas na hora em que você entrar no imóvel, seja ele novo ou usado. 

A descrição precisa ser honesta, ou seja, os problemas como infiltrações, rachaduras, mofo, entre outros, precisam estar descritos no documento.

Para isso deve ser feito um Laudo de Vistoria, onde deve estar claro como está a estrutura do imóvel no momento de realização do negócio, e anexado ao contrato.

Esse parecer deve ser bem detalhado e incluir fotos, o que facilita a constatação da necessidade de possíveis reparos, que devem estar descritos no documento.

Caso o imóvel esteja sendo comprado na planta, a descrição do projeto precisa ser checada atentamente antes de ser entregue.

Por fim, também consta na descrição do imóvel o número da matrícula que está registrada no cartório.

Valor e Forma de Pagamento

O documento deve conter de maneira pormenorizada qual a forma de pagamento e principalmente o preço pelo qual o imóvel está sendo vendido.

Esse valor será acordado entre as partes, mas caso o valor ultrapasse 30 salários mínimos, o negócio jurídico só é válido mediante escritura pública.

Agora se o valor for inferior a essa quantia, o negócio pode ser realizado mediante um contrato de compra e venda particular, como o que está em discussão neste artigo.

Obrigações e direitos das partes

Primeiramente, a obrigação do vendedor é entregar o imóvel rural ao comprador cuja principal obrigação é pagar pelo imóvel.

Às duas partes cabe a obrigação de definir preço e acordar como será feito o pagamento do bem. 

Dessa maneira, é obrigação do comprador pagar o total ou as parcelas em dia, bem como arcar com as multas no caso de atraso.

Por parte do vendedor, deve apresentar o comprovante de quitação de impostos, bem como laudo de vistoria do imóvel com fotos mostrando detalhes sobre a conservação. Ele também deve entregar o imóvel ao novo proprietario na data estipulada.

Até aqui acredito que você já percebeu que esse documento é extremamente importante e cheio de requisitos, o que dificulta que uma pessoa sem muito conhecimento jurídico possa fazê-lo sem torná-lo inválido.

Quando existem corretores de imóveis por trás das vendas, cabe a quem o contratou arcar com as custas dele. Já o  pagamento do Imposto de Transmissão (ITBI) cabe ao comprador do imóvel. 

Despesas com cartório para alteração da transferência de proprietário são, em regra, pagos pelo comprador, mas as partes podem acordar de forma diferente contanto que essa informação conste no contrato.

Há mais algumas obrigações destinadas a cada uma das partes, conforme veremos adiante.

Momento da posse do Imóvel

As partes devem definir no documento qual será o momento da posse pelo comprador, ou seja, quando ele terá o direito de ocupar o imóvel após toda a negociação e pagar os impostos decorrentes do bem.

Esse momento da posse pode acontecer depois da assinatura do contrato, em data específica estipulada pelas partes ou após a quitação do imóvel.

O importante é as partes estarem de acordo e essa informação ser escrito no termo que o testifica.

3. Quais os documentos necessários para Compra e Venda de um Imóvel?

Ao realizar a compra ou venda de um imóvel alguns documentos são necessários. Referente aos contratantes são necessários os seguintes documentos:

Já quanto ao imóvel são necessários:

  • Certidão de matrícula comprovando de quem é o imóvel;
  • Imposto de transmissão de bens, que é um valor que precisa ser pago pelo comprador, em média de 2% do preço da casa, ao município para pegar a escritura;
  • Certidão negativa de imóvel, apontando que não há débitos pendentes;
  • Laudo de Vistoria;
  • Declaração Condominial (se for o caso) comprovando que os pagamentos estão em dia.

Após a confecção do contrato há algumas obrigações e direitos que devem ser cumpridos pelos signatários. Porém, um tópico imprescindível no documento é como será realizado o pagamento. 

Por isso é tão necessário apresentar um contrato que esteja de acordo com os requisitos legais, para garantir a sua validade em caso de inadimplência.

4. Forma de Pagamento: a vista ou por parcelamento?

É importante definir se o valor do pagamento será depositado em dinheiro, transferência bancária, cheques e o local onde será realizado o pagamento.

Se o pagamento for a vista é relevante decidir até qual dia este valor será pago. Se for por parcelamento tem que informar em quantas parcelas será pago e qual o valor de cada uma, além de indicar onde será feito esse pagamento.

Caso o pagamento seja feito por meio de cheques, é interessante que o documento contenha o número de série dos cheques, o emitente e o valor de cada ordem de pagamento.

Como podem existir outros bens na negociação, como o oferecimento de um veículo, é relevante que o contrato contenha uma descrição deles.

Além disso, é indispensável a previsão do que acontece no caso de atraso de pagamento: haverá distrato do negócio e pagamento de multa com correção monetária?

Falaremos sobre  isso mais a frente.

5. Como registrar o Contrato de Compra e Venda de Imóvel em Cartório?

Para regularizar o imóvel registrando o contrato de compra e venda em um cartório e fazer a transferência de propriedade é necessário outros documentos além do contrato: matrícula, escritura e registro do imóvel

A matrícula é a certidão de nascimento do imóvel, ou seja, tudo o que acontecer nele tem que ser incluído nessa matrícula. Isso inclui a fração em relação à parte original, o primeiro dono, a venda seguinte, qualquer construção feita e por aí vai.

Portanto, para que a transferência de propriedade tenha valor legal é preciso que a escritura seja registrada na matrícula do imóvel.

A Escritura é preparada no Cartório de Notas após levar o Termo de Compra e Venda assinado. Esse é um ato que atesta que uma parte vendeu um bem para outra e valida o negócio entre elas. 

Quando a compra é feita a vista, a escritura é confeccionada no tabelionato de notas. No caso de financiamento, o banco é capaz de emitir o documento.

Já o Registro de Imóveis é o documento que transfere, de forma definitiva, a titularidade do bem. Nada mais é do que um livro onde ficará registrado o número da matrícula do imóvel.

É de suma importância que esse número de matrícula conste no documento, pois ele é a identificação do imóvel perante os Cartórios.

Após a assinatura do contrato, o primeiro passo é levá-lo junto aos documentos do comprador e do vendedor ao cartório para fazer a lavratura da escritura.

No cartório, o Tabelião confeccionará a minuta da escritura para ser validada pelas partes do negócio, ou seja, as partes farão a leitura da escritura e irão assinar o documento.

O próximo passo é pagamento de boleto: o comprador deverá pagar algumas taxas/impostos: ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e os custos do Tabelionato. 

Após o pagamento, o comprador deverá levar o comprovante de pagamento junto a escritura para o Cartório de Registro de Imóveis (CRI) e fazer o Registro do imóvel na Matrícula do Imóvel.

Com isso percebe-se que esse contrato possui vários detalhes, o que faz com que nem todos conseguem fazê-lo de forma que supra todas as exigências necessárias. E sem elas infelizmente seu contrato não terá validade.

6. Contrato de Compra e Venda de Imóvel tem valor de Escritura?

Apesar de muitas pessoas acreditar que a resposta a essa pergunta é sim, a Escritura é um documento único do imóvel que o Contrato de Compra  e Venda não pode substituir.

Na verdade esse contrato é importante para conseguir realizar a alteração do nome do proprietário do imóvel, pois nela consta a vontade do antigo dono, através de sua assinatura, de transferir a propriedade a outra pessoa, que será o comprador.

Sempre deve-e lembrar que o contrato de compra e venda não transfere a propriedade do imóvel, transfere apenas a sua posse. Apenas a escritura é que transferirá a propriedade.

Isso é importante porque existem casos em que o imóvel não tem escritura e a propriedade do imóvel só pode ser adquirida por meio de ação de usucapião.

Como o documento é a prova de que existiu negociação, ele é prova importante na ação de usucapião.

É possível vender um terreno sem Escritura?

Muitas pessoas fazem a compra do imóvel utilizando-se apenas da escritura, levando-a para registro em Cartório de Registro de Imóvel.

Essa prática pode até funcionar, mas caso o comprador não pague uma das parcelas, por exemplo, é bem mais difícil acionar a justiça sem um documento comprobatório do negócio efetuado.

Por isso o contrato de compra e venda deve ter o máximo de informações possíveis sobre o bem e sobre a negociação, como a identificação do vendedor, do comprador, o valor, a forma de pagamento.

O que é a declaração por sentença de Usucapião?

A usucapião é um procedimento que oficializa a propriedade de um terreno por meio da posse contínua, por um prazo prolongado. 

Alegar usucapião requer um processo diferenciado, pois é necessário comparecer a um Cartório de Notas. Deve-se levar a planta do terreno, a escritura pública da propriedade, certidões negativas de impostos e documento que ateste a compra do terreno. É aconselhável a assessoria de um advogado.

No entanto, há proprietários que não têm acesso à escritura do imóvel porque não é quem de fato consta na matrícula do bem. Pode ocorrer também porque a transferência do imóvel foi registrada apenas em um documento particular (contrato de gaveta).

Nesse caso, é possível confeccionar uma nova escritura. A confecção de uma nova escritura custa cerca de 4% do valor do imóvel, além de uma taxa aproximada de R$ 1.000,00 (mil reais).

Outra alternativa para regularizar a situação do imóvel é encontrar os antigos proprietários e requisitar a emissão da escritura. 

Posteriormente, o interessado deve comparecer ao cartório de Registro de Imóveis e apresentar o Contrato de compra e venda do terreno para atestar que negociou o terreno com os proprietários oficiais do terreno.

Dessa forma não se deve deixar que qualquer pessoa redija esse documento. É necessário um profissional capacitado juridicamente, como um advogado ou cartório.

7. Posso vender meu Imóvel com um Contrato de Gaveta?

Há pessoas que possuem algum impedimento para assumir a propriedade do imóvel no momento da compra. Um exemplo disso é quando alguém vai comprar um imóvel financiado, mas sem transferir o financiamento para o seu nome.

Nesse caso é realizado um Contrato de Compra e Venda onde é especificado que apesar do imóvel estar sendo vendido antes do término do seu financiamento, a posse só será transmitida ao novo proprietário após este quitar o pagamento das parcelas de financiamento.

Outro detalhe é que nesses casos, se o contrato for de gaveta, o financiamento permanecerá em nome do mutuário (vendedor do imóvel), mas quem efetuará o pagamento das parcelas é o gaveteiro (novo comprador).

Isso ocorre tanto porque o nome do Gaveteiro não seria aprovado pelo banco, como também para evitar o aumento do valor das parcelas se houver o refinanciamento do imóvel.

Em resumo, o Contrato de Gaveta é o instrumento utilizado em uma venda que se encontra indisponível de realizar a transferência de propriedade no momento.

8. O Contrato de Compra e Venda de Imóvel é válido?

Ao realizar um negócio de compra e venda de imóvel é muito importante realizar um contrato, pois ele  serve para comprovar a realização do negócio jurídico e de que forma ele foi realizado.

Sendo assim, é neste documento que constará todos os detalhes do negócio jurídico, como qual o valor de venda, como foi pago, quando o comprador poderá usufruir do imóvel. Além disso, é um documento que comprova a vontade do vendedor em transferir o imóvel a um novo proprietário.

Por isso, mesmo que ele sozinho não transfira a posse, é através da demonstração dele que será comprovado a vontade do vendedor em passar o imóvel a outro.

9. É possível comprar um imóvel que esteja em Partilha de Divórcio?

Imóveis em partilha de divórcio podem ser tanto um bom negócio como ruim.

Muitos imóveis nessa situação precisam ser vendidos o mais breve possível, o que faz com que seu valor caia um pouco. Com isso o comprador pode conseguir um imóvel com um valor bem mais em conta.

Todavia um cuidado que deve-se ter é que há situações onde um dos cônjuges, geralmente em divórcio litigioso, tenta vender o imóvel antes que seja realizado a partilha de bens.

Isso ocorre para que não tenha que dividir o dinheiro com o outro cônjuge.

Nesses casos quem comprar o imóvel estará entrando numa grande enrascada pois, a não ser que tenha uma autorização do juiz permitindo a venda do bem, ele não será realizado de forma legal.

Por isso ressaltamos a informação de que todo contrato precisa seguir regras básicas e requisitos que as vezes na internet estão desatualizado, pois os modelos oferecidos são genéricos e podem não se adequar a necessidade específica que precisa.

10. Como realizar Contrato de Compra e Venda de Imóvel de Herdeiro?

Inventário é o procedimento pelo qual se identifica o patrimônio de uma pessoa falecida para permitir a transmissão dos bens aos herdeiros, por meio da partilha.

Em condições normais, os herdeiros vendem os bens herdados após a finalização do inventário.

Mas se o inventário for por meio judicial pode levar de um a três anos para ficar pronto e muitas famílias podem precisar vender alguns bens para arcar com o processo.

Para isso, é necessário solicitar ao juiz do processo uma autorização que justifique o motivo para venda.

O comprador não poderá efetuar a transferência do imóvel para o seu nome antes da conclusão do inventário, mas os imóveis vendidos durante o inventário tendem a ser mais baratos.

11. Como ocorre a Rescisão Contratual de Compra e Venda de Imóvel?

Imagine que o comprador fez o negócio jurídico com você mas, alguns meses depois, perdeu o emprego e encontra dificuldades em pagar o parcelamento do imóvel.

É então que surge um dos momentos mais chatos da relação contratual, a quebra do contrato, onde uma das partes deverá devolver todos os valores da negociação.

Quando o desfazimento do negócio for causado pelo vendedor/construtor, o Código do Consumidor afirma que as parcelas pagas devem ser imediatamente restituídas.

Em todo o caso, o contrato de compra e venda de imóvel costuma apresentar em sua cláusula de rescisão uma multa de 10% sobre o valor pago como penalidade.

Isso significa que o comprador que não honrar com o pagamento no prazo, deverá pagar uma multa de 10% calculada sobre o valor total do negócio, quando o atraso se der por mais de 3 meses e o comprador mesmo após uma notificação extrajudicial não regularizar o pagamento.

12. Quanto custa um Contrato de Compra e Venda de Imóvel?

Um documento como esse, tão cheio de detalhes, precisa de muita atenção para ser feito, além de um bom conhecimento na área jurídica para que ele se encaixe em todos os requisitos previstos em lei.

Sendo assim, conforme já dito anteriormente, ele deve ser feito por um profissional qualificado porque há na internet muitos modelos grátis em word ou pdf que não estão de acordo com a legislação vigente.

Um advogado particular é um profissional com total capacidade para realizá-lo, mas eles costumam cobrar um valor muito alto, em torno de R$ 150,00.

Por isso, é muito mais em conta realizar seu contrato em um site de cartório online que, além de também terem conhecimento jurídico, cobram um valor bem mais em conta pela realização.

TUDO SOBRE O TEMA

Legislação: Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/02)

Conceito: é o documento que comprova a compra de um imóvel, seja ele rural ou urbano, e quais foram os termos acordados pelas partes.

O que não pode faltar:

  • Contrato assinado por todas as partes e por duas testemunhas
  • Contrato assinado pelo cônjuge quando não há casamento com separação de bens
  • O contrato deve ser levado ao Cartório de Registro de Títulos e Documentos para que se faça a escritura pública.
  • Depois o contrato deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel será registrado para que assim seja feita a transferência para o comprador.
  • Documentos importantes para identificação de todos os signatários: RG, CPF, certidão de nascimento ou de casamento, no caso de pessoa jurídica, estatuto social, contrato social.
  • matrícula no Cartório de Registro de Imóveis e laudo de vistoria.

Outras nomenclaturas para este documento