27 Pessoas online preenchendo o Contrato de Arrendamento Comercial/Mercantil/Empresa/Ponto Comercial agora agora
Analista Jurídico Camilla Soares
12/07/2024

Os 9 【ERROS】 que invalidam um Contrato de Arrendamento Comercial/Mercantil.【Cuidado】 com o 8º!

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  1. 1. O que é Contrato de Arrendamento Comercial? 
  2. 2. Qual a diferença entre Contrato de Aluguel e Contrato de Arrendamento?
  3. 3. Posso fazer um Contrato de Arrendamento Comercial com equipamentos?
  4. 4. Como fazer um Contrato de Arrendamento Comercial/Mercantil?
  5. 5. Posso fazer um Contrato de Arrendamento com opção de compra?
  6. 6. Quais os documentos necessários para um Contrato de Arrendamento Comercial/Mercantil?
  7. 7. Como proceder após a assinatura do Contrato de Arrendamento Comercial/Mercantil?
  8. 8. E se houver quebra de Contrato de Arrendamento Comercial/Mercantil?
  9.   8.1. Como fica no caso de heredeiros?
  10. 9. Como renovar o Contrato de Arrendamento Comercial/Mercantil?

Quer começar um negócio já estabilizado, mas não tem dinheiro ainda para comprar um ponto comercial de padaria, lanchonete, bar ou restaurante, por exemplo?

Quer investir em ter sua própria empresa, como uma pousada ou uma loja, mas ainda não possui recursos suficientes pra isso?

O Contrato de Arrendamento Comercial Simples é usado por empresários que desejam iniciar um negócio, mas não querem fazer um Contrato de Aluguel.

No Contrato de Arrendamento Mercantil a pessoa que usa o bem pode no final do contrato optar por comprá-lo.

É um contrato simples que traz benefícios para as duas partes, o proprietário cede o espaço ao usuário  que geralmente faz o pagamento mensal do bem. 

1. O que é Contrato de Arrendamento Comercial? 

Se você é empresário ou pretende ser, certamente já ouviu falar nesse Contrato de Arrendamento Comercial. Mas você sabe o que ele realmente significa?

Vamos lá, que vou te explicar .

Primeiramente vamos entender o que significa arrendamento

É uma negociação em que uma pessoa cede para outra o uso de um bem, por um período determinado mediante o pagamento que geralmente é feito mês a mês .

Também é importante saber as partes que compõem o Contrato de Arrendamento, que são:

  • Arrendador: é aquele que  possui o bem, ou seja, o proprietário.
  • Arrendatário:  é aquele que  vai usar o bem, ou seja , o usuário.

Muito desses contratos costumam incluir o Fundo de Comércio, que são os bens que acompanharão o negócio.

Esses bens também dependerão se o negócio arrendado será físico ou digital, pois cada um possui suas características específicas.

Dessa forma, já percebemos há vários detalhes nesse contrato que não podem ser ignorados, pois podem levar a sua invalidez.

2. Qual a diferença entre Contrato de Aluguel e Contrato de Arrendamento?

Você deve estar se perguntando, mas isso não é aluguel?

Existe uma diferença  entre eles.

No Contrato de Arrendamento de Empresa, o arrendatário ao final do contrato pode comprar o bem por definitivo. Porém é levado em conta o que foi pago durante a vigência do mesmo, e ocorre um abatimento do valor no final. 

Sendo assim, quando o contrato está findando, o arrendador precisa oferecer ao arrendatário a posse da propriedade.

Já no Contrato de Aluguel o usuário só possui o direito de preferência da aquisição da propriedade. Sendo feita uma nova negociação e os valores já pagos não serão levados em conta. 

3. Posso fazer um Contrato de Arrendamento Comercial com equipamentos?

Nessa espécie de contrato o imóvel onde se localiza o negócio está disponível para uso, não levando-se em conta os equipamentos, apenas a propriedade.

Mas isso não impede a inclusão de alguns equipamentos e outros bens, o que chamamos de Fundo de Comércio.

Dessa forma, poderá ser feito o contrato com equipamentos, caso haja interesse do arrendatário, sendo necessário elencar nas cláusulas contratuais todos os equipamentos com suas respectivas descrições.

4. Como fazer um Contrato de Arrendamento Comercial/Mercantil?

Para fazer um contrato de Arrendamento Comercial, o primeiro passo é a qualificação do arrendatário e o arrendador, necessitando de nome completo, documentos de identificação e endereço. 

Depois é feita a descrição do objeto, nele consta o tipo de negócio, o endereço onde se localiza, seja ele físico ou virtual, e todas as características para sua correta identificação. 

Deve constar o prazo de duração do contrato, sendo que esse prazo é estabelecido entre as partes. Na omissão, é estabelecido o prazo de 5 anos no Contrato.

Algumas  observações são importantes constar no documento, como indenização por benfeitorias úteis (obras feitas para melhorar a propriedade) realizadas no estabelecimento, possibilidade de subarrendamento, entre outras.

Assim sendo, é possível observar que não será qualquer pessoa que terá o conhecimento de todas as particularidades deste contrato.

5. Posso fazer um Contrato de Arrendamento com opção de compra?

Todo Contrato de Arrendamento de Empresa ou Ponto Comercial deve ter a opção de compra e preferência.

Essa é justamente uma das suas diferenças do Contrato de Aluguel Comercial.

O importante é que o arrendatário e o arrendador discutam os termos e condições em que acontecerá a compra, se ocorrer, e que ela conste no contrato.

Tudo o que as partes considerarem importantes devem colocar por escrito no documento.

Mas é imprescindível que haja uma cláusula de compra neste contrato.

6. Quais os documentos necessários para um Contrato de Arrendamento Comercial/Mercantil?

Para você realizar essa contratação é preciso alguns documentos, que são eles:

  • Cartão de Cidadão do arrendatário, senhorio e fiador (se existir), quando as partes forem pessoas singulares;
  • Registo Comercial, quando as partes forem pessoas coletivas;
  • Registo Predial do teor da descrição e de todas as inscrições em vigor, emitida pela Conservatória do Registo Predial;
  • Caderneta predial ou declaração do teor do artigo matricial e do valor patrimonial, emitida e atualizada pela Repartição de Finanças;
  • Licença de utilização.

7. Como proceder após a assinatura do Contrato de Arrendamento Comercial/Mercantil?

Estamos na parte final do contrato, mas antes de assinar é preciso saber de algumas informações importantes.

Os contratos particulares seguem as regras do Código Civil, precisando da concordância das partes, serem elas capazes, e de preferência ter um documento escrito.

É importante reconhecer firma das assinaturas do contrato, para proteção de ambas as partes, tornando o documento incontestável, além de tornar válido para terceiros.

O reconhecimento torna o documento público e garante que em caso de perda, as informações ficam guardadas por tempo indeterminado, sendo possível tirar uma cópia autenticada. 

Mas de nada adianta esse reconhecimento, se houver cláusulas nulas em seu documento. Por isso, muita ATENÇÃO com quem fará o seu contrato.

8. E se houver quebra de Contrato de Arrendamento Comercial/Mercantil?

Bom já sabemos como fazer o contrato, os documentos necessários, agora precisamos saber o que fazer caso aconteça  uma quebra de contrato.

Quando alguma das partes, independente do motivo, deseja rescindir o contrato, é preciso comunicar a outra parte, de preferência por escrito, mas somente se esta exigência constar no contrato. 

Essa carta deve informar de maneira claro a sua identificação e os motivos de desistir do contrato. 

Referente a multa pela desistência do contrato, se ele foi celebrado por tempo indeterminado, em regra não tem aplicação de multa, exceto se houver previsão contratual.

O contrato também pode ter o distrato  por descumprimento, que pode ser por uma obra não comunicada ou alguma cláusula violada, por exemplo.

Todavia, ela também pode ocorrer pela não renovação do contrato, o que explicaremos mais a frente.

A seguir veremos o prazo que deve ser realizado a notificação, conforme a duração do contrato. 

  • 20 dias , se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a 6 anos;
  • 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
  • 30 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a três meses e inferior a um ano;

Caso o arrendatário não se manifeste, isso não impede o fim do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta. 

Entretanto, há algumas exceções a esse pagamento, como no caso de comprovação de impossibilidade de efetuar o pagamento, seja ele por incapacidade permanente para o trabalho ou morte do arrendatário, por exemplo.

Com tantas características específicas, não é recomendado o uso de modelos grátis da internet, que por serem genéricos e desatualizados, podem te trazer prejuízos futuros ao exigir o cumprimento de alguma cláusula.

8.1. Como fica no caso de heredeiros?

O contrato de arrendamento mercantil firmado individualmente, por apenas um dos herdeiros da propriedade, sem a anuência dos demais herdeiros, não é válida.

Principalmente se o arrendamento for feito antes da partilha do patrimônio.

Para garantir sua validade é necessário constar no contrato que todos os herdeiros concordaram com o presente arrendamento.

No que se refere às dívidas anteriores, fica com a responsabilidade da pessoa que adquire o estabelecimento, desde que regularmente contabilizados.

9. Como renovar o Contrato de Arrendamento Comercial/Mercantil?

O Contrato de Arrendamento de Empresa ou Ponto Comercial pode ser renovado, desde que nenhuma das partes desista do contrato.

Assim perto do período de renovação deve haver uma comunicação sobre o interesse de continuar o contrato. 

A renovação funciona da seguinte maneira: se seu contrato foi de 5 anos ele será renovado por período igual, ou seja, a renovação funciona por períodos sucessivos ou igual duração.

Existe também a possibilidade da renovação automática do contrato, desde que conste no teor do documento. 

Vale ressaltar que não há possibilidade de renovação automática nos contratos celebrados por prazo não superior a 30 dias, a não ser que mencionado o contrário no contrato.

Com todos essas informações, agora você pode celebrar seu Contrato de Arrendamento Comercial tranquilamente e com um profissional que realmente tenha conhecimento do assunto e faça seu documento de forma válida.

Tudo sobre o Tema

Legislação: Lei n. 6.099 de 12/09/1974

Conceito: contrato que comprova o arrendamento de uma empresa ou ponto comercial, garantindo a possibilidade futura de ccompra, com abatimento do valor já pago.

Vigência: pode ser determinado ou indeterminado

O que não pode faltar:

  • Correta qualificação das partes;
  • Descrição detalhada da empresa ou ponto comercial e tudo o que lhe acompanhar;
  • Direitos e obrigações das partes;
  • Cláusula de direito de compra com abatimento do valor já pago.

Outras nomenclaturas para o documento


Dúvidas mais frequentes

1. O que é arrendamento comercial?

O arrendamento comercial serve para comércio e não tem finalidade habitacional , onde é cedido o gozo de um imóvel mediante retribuição, com o intuito de nele ser exercida uma atividade comercial.

2. O que significa oposição à renovação do contrato?

É quando o arrendatário não concorda com a renovação do contrato , ele comunica a outra parte nos prazos estabelecidos.

3. O que é senhorio no contrato de Arrendamento Comercial Simples?

É o termo usado no contrato para se referir ao proprietário do estabelecimento.

4. Usufrutuário pode fazer o contrato de arrendamento comercial simples?

Existem opiniões diferentes sobre o tema, alguns especialistas entendem que usufrutuário, não tendo a disponibilidade do imóvel, não pode celebrar contrato de locação.

5. O que é Contrato de Arrendamento Comercial Simples?

É uma negociação em que uma pessoa cede para outra o uso de um bem por um período determinado mediante pagamento que geralmente é feito mensalmente.