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Analista Jurídico Camilla Soares
12/07/2024

8【ERROS】 que invalidam um Contrato de Arrendamento【Cuidado】 com o 7º!

Descubra o que é um Contrato de Arrendamento. Como preencher um Contrato de Arrendamento? Como fazer um Contrato de Arrendamento? Como definir o valor do Arrendamento? Qual e o prazo do Contrato de Arrendamento? Modelo simples e adaptado à nova Lei para baixar em Word e PDF e imprimir. 

  1. 1. O que é um Contrato de Arrendamento?
  2. 2. Como fazer o Contrato de Arrendamento?
  3. 3. O que devemos ter em conta ao formalizar um contrato de Arrendamento?
  4. 4. Como definir o valor do Arrendamento?
  5. 5. Quais são as garantias exigidas pelo proprietário em um Contrato de Arrendamento?
  6. 6. Qual e o prazo do Contrato de Arrendamento?
  7. 7. Quais são as consequências de não cumprir as obrigações do Contrato de Arrendamento?
  8. 8. O que acontece quando há rescisão no Contrato de Arrendamento?

 É fato que todo mundo já contratou ou vai contratar um dia, já que é por meio do contrato que as principais relações econômicas são firmadas no mundo jurídico e social.

Você deve concordar que não existe nada que tire mais o seu sono do que assinar um contrato raso, incompleto, cheio de vícios e omissões, certo?

É por isso que fazer um contrato de arrendamento da maneira correta tem a sua importância e relevância.

Quando se trata de arrendar um bem, é importante estar atento aos erros que podem arruinar o seu contrato.

Mas antes de conhecê-los é preciso entender o que é um Contrato de Arrendamento!

1. O que é um Contrato de Arrendamento?

O contrato de arrendamento é um importante documento que regula a relação entre ao menos duas pessoas, sejam elas físicas ou jurídicas. É quando uma parte cede a outra, a utilização e posse de um bem móvel ou imóvel, mediante pagamento, por um período determinado.

Esse contrato envolve sempre duas partes: o arrendatário, aquele que vai usufruir do bem, e o arrendador, arrendante ou senhorio, aquele que é o proprietário ou responsável pelo bem.

Assim, o contrato ou acordo de arrendamento é o instrumento que formaliza o direito do arrendatário de utilizar, total ou parcialmente, o bem que é do arrendador.

Mas você deve estar pensando “Isso não seria um aluguel?”.

Bom, na verdade te digo que não! Apenas são institutos parecidos, mas possuem diferenças.

A maior delas consiste no fato que no arrendamento, o arrendatário tem obrigatoriamente em seu contrato a opção de comprar o bem até o final do contrato.

Já no aluguel só será possível essa opção caso as partes resolvam colocar isso em seu contrato, o que geralmente não fazem.

Essa opção de compra no contrato de arrendamento assegura que quem está usando o bem tenha não só a preferência em sua compra, como também pode ter descontado todo o valor que pagou até esse momento como arrendamento.

Dessa forma, NÃO SE ARRISQUE com um contrato incompleto, desatualizado ou inválido.

Procure um profissional ou empresa especializada que realmente entende o funcionamento desse contrato para fazer o seu.

2. Como fazer o Contrato de Arrendamento?

A primeira condição para fazer um documento tão importante como esse é ter o conhecimento adequado para isso.

Esse modelo de documento, por mais que pareça simples, tem muitas particularidades que apenas alguém qualificado terá conhecimento.

Como você identifica a presença, ou não, de alguma cláusula ilícita se você não tem domínio do assunto? Como saber se cabe ou não uma cláusula de renovação neste contrato, se nem conhece a lei que o regulamenta?

Pode acontecer de uma das partes agir de má-fé durante a elaboração do contrato e adicionar alguma informação que contrarie a lei, como um valor abusivo de multa.

Quanto a renovação, o habitual é a adição de uma cláusula na minuta informando se haverá renovação ou não.

Caso não tenha essa previsão no documento, será aplicada a regra geral que é a renovação automática do contrato.

Outra forma de prorrogar o arrendamento antecipadamente é fazendo um aditivo, onde é possível reajustar o prazo de acordo com as necessidades das partes.

Ao final do contrato, após a assinatura dos contratantes e das testemunhas, é importante garantir que as assinaturas colhidas no documento são realmente verdadeiras, através de um reconhecimento de firma.

Feito isso, cada contratante ficará com uma cópia do acordo realizado, devendo ainda, se possível, autenticá-la também.

Esses procedimentos, por mais que pareçam burocráticos, garantirão uma maior validade e força jurídica à sua contratação.

Além dessas informações, também é necessário ficar atento ao tipo de arrendamento que está sendo realizado.

Isso porque fazer seu contrato com base no modelo errado pode trazer prejuízos por falta de informações específicas relacionadas ao objeto.

O Contrato de Arrendamento Rural ou de Terras é um exemplo disso. Nele uma pessoa que possui uma certa quantidade de terras cede as mesmas, para que outra pessoa plante e invista nelas mediante pagamento.

Nessa modalidade, também conhecida como arrendamento de pasto ou de gado, pode ser pago em dinheiro, mas também através dos frutos das atividades realizadas na propriedade, desde que essa substituição esteja prevista em contrato.

É preciso ter o cuidado de não confundir esse tipo de contrato de arrendamento com o Contrato de Parceria Rural que, por mais que pareçam similares, têm cada um suas particularidades.

Existe também o Contrato de Arrendamento de Comercial ou Mercantil, chamado algumas vezes de Leasing também.

Ele é um tipo de contrato com fins não habitacionais, já que o proprietário cederá ao arrendatário o direito de explorar o seu imóvel para fins comerciais.

Pode ocorrer com lojas, estabelecimentos, imóveis comerciais etc. Contudo, é preciso a autorização expressa do senhorio para que o arrendatário realize obras de adaptação no imóvel, se for necessário.

E mais, esse contrato de arrendamento comercial pode ser com equipamentos ou sem equipamentos. Isso quem vai decidir são as partes e a decisão precisa estar expressa no contrato para não dar problema mais tarde.

Já no Contrato de Arrendamento de Veículo, há um veículo arrendado para uma determinada pessoa, que terá sua posse e o uso do veículo e seus acessórios.

A pessoa que arrenda arca com todos os ônus, inclusive as multas, gasolina, manutenção e/ou reparos, e tudo que for essencial para o funcionamento do automóvel.

Quando você assina um contrato de arrendamento, você está se comprometendo a pagar um valor com determinada frequência e a manter o bem em boas condições.

Há algumas informações que se não estiverem no contrato geram grandes transtornos em uma fase judicial.

3. O que devemos ter em conta ao formalizar um contrato de Arrendamento?

É importante que alguns passos sejam observados para garantir que não haverá vícios nem irregularidades na minuta do seu acordo.

Um exemplo é a descrição correta do objeto que será arrendado, que pode ser um carro, um terreno, uma fazenda inteira ou apenas parte dela, a sede de uma empresa, um posto de gasolina, um hotel, etc.

O importante é que, qualquer que seja o objeto, ele precisa estar devidamente discriminado no contrato, incluindo até onde vai o direito de posse e gozo do arrendatário.

Atenção com a veracidade das informações. Descrever o objeto com dados falsos pode impossibilitar sua correta identificação em processos jurídicos, caso seja necessário.

4. Como definir o valor do Arrendamento?

Como já mencionamos, há alguns modelos de arrendamento em que o valor não precisa ser pago exatamente com dinheiro.

Nesse sentido, é importante saber que é possível existir previsão contratual de pagamento por porcentagem, produtividade ou produção pré-fixada.

Mas caso não seja essa a forma acordada, ela precisa ser em moeda corrente. O fundamental é que ela esteja expressa no contrato para que ninguém alegue seu desconhecimento.

Outro erro comum é não especificar quais serviços estão incluídos no arrendamento, como pagamento de água, luz, IPVA e outras contas de consumo.

Todo contrato precisa seguir regras básicas e requisitos que as vezes na internet estão desatualizado, pois os modelos oferecidos são genéricos e podem não se adequar a necessidade específica que precisa.

5. Quais são as garantias exigidas pelo proprietário em um Contrato de Arrendamento?

Assim como no contrato de aluguel, no arrendamento também é permitido a aplicação de garantias contratuais.

Contudo, elas devem ser solicitadas sem que haja constrangimento para alguma das partes, assim como a forma escolhida precisa ser de comum acordo entre os envolvidos, para que seja válida no arrendamento.

A garantia serve como uma segurança ao arrendador não só em casos de inadimplência do arrendatário, mas também para cobrir eventuais problemas causados ao bem.

A forma mais comum é através da caução, que consiste na entrega de um valor ou bem que corresponda ao valor médio de 3 meses de arrendamento.

Há também o uso do fiador, que é a escolha de uma terceira pessoa que se tornará garantidora do pagamento do arrendamento, caso o arrendatário não consiga pagá-lo.

Com o acordo de uma garantia, o proprietário terá um fundo de garantia para alguns casos.

6. Qual e o prazo do Contrato de Arrendamento?

O prazo do contrato de arrendamento pode variar de acordo com o que é acordado entre o proprietário do imóvel (chamado de "locador") e o inquilino (chamado de "locatário").

Geralmente, os contratos de arrendamento residencial têm prazos mínimos de 30 meses, ou seja, 2 anos e meio. No entanto, os prazos podem ser estabelecidos de forma diferente, como por exemplo, um contrato de arrendamento comercial pode ter um prazo menor.

A Lei do Inquilinato, que regulamenta as relações entre locadores e locatários , estabelece que o contrato de arrendamento pode ser estabelecido por tempo determinado ou indeterminado.

No caso de contratos por tempo determinado, o prazo máximo é de 30 meses, com possibilidade de renovação por igual período ou inferior, desde que haja acordo entre as partes. J

á nos contratos por tempo indeterminado, não há limite máximo de prazo.

Além do que é indicado que ele seja feito por um profissional, que sabe exatamente quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.

7. Quais são as consequências de não cumprir as obrigações do Contrato de Arrendamento?

As consequências de não cumprir as obrigações do contrato de arrendamento podem variar dependendo da gravidade da infração e das disposições do próprio contrato de arrendamento.

Algumas das sanções previstas pela Lei do Inquilinato para o locador ou locatário que não cumprem suas obrigações incluem:

  • Multas: O não cumprimento das obrigações pode gerar multas, cujo valor pode ser estabelecido pelo próprio contrato de arrendamento ou pela Lei do Inquilinato.

  • Rescisão do contrato: A infração pode levar à rescisão do contrato de arrendamento, sendo que a parte prejudicada pode rescindir o contrato, com o pagamento de indenização caso haja prejuízo.

  • Despejo: Em casos mais graves, como por exemplo, no caso de inadimplência por parte do locatário, o locador pode entrar com uma ação de despejo para recuperar o imóvel.

É importante ressaltar que a decisão de aplicar as sanções previstas em lei deve ser tomada pelo juiz competente, após a apresentação de provas e argumentos pelas partes envolvidas.

8. O que acontece quando há rescisão no Contrato de Arrendamento?

A rescisão contratual pode acontecer por diversos motivos, sendo o principal a quebra de contrato antes do fim do prazo, que deve ser feita nos termos da lei.

Se houver desistência de uma das partes, quem deseja desistir precisa avisar a outra parte, com 120 dias de antecedência, mediante carta registrada com aviso de recebimento.

Se o distrato for por falta de pagamento, o proprietário do imóvel somente poderá dar início ao processo de despejo e cobrar as multas por descumprimento contratual, após atraso de 03 meses.

A morte do arrendatário, que é prevista no decreto 56.566/66, também é uma das hipóteses de extinção do acordo de arrendamento. No entanto, é plenamente possível que o contrato não se extinga, caso aconteça essa fatalidade.

Independente do motivo que cause a rescisão, tem que estar no contrato as consequências dessa quebra contratual, como se caberá ou não a aplicação de multa, para agilizar a resolução do contrato.

Ao longo deste texto mostramos vários erros que podem acontecer com seu contrato, podendo gerar até sua nulidade.

Cometendo qualquer um destes erros, você pode ser processado pelo proprietário, ter que pagar multas e até mesmo ser despejado do imóvel.

Portanto, é importante ler e entender todas as cláusulas do seu contrato de arrendamento antes de assiná-lo e cumprir todas as suas obrigações durante o período do arrendamento.

Vale lembrar que o  cuidado que se deve ter ao encontrar contratos pela internet de forma gratuita, pois pode parecer uma forma fácil e segura,mas pode trazer grandes prejuízos futuros, como no caso de ser fundamental entrar com uma ação judicial e entender que sua maior prova está longe dos padrões requisitados por lei.

Tudo sobre o tema

Legislação: Lei n.º10.406/02 (Código Civil) e Decreto 59.566/66

Conceito: documento que comprova os termos do arrendamento celebrado. 

Vigência: A validade será acordado entre as partes

O que não pode faltar:

  • Dados de identificação de todas as partes envolvidas no contrato;
  • Contrato assinado por todas as partes e por duas testemunhas;
  • Descrição correta do bem ou objeto arrendad;
  • Cláusula de preferência de compra.

Outras Nomenclaturas

Contrato de arrendamento rural

Contrato de arrendamento de propriedade

Contrato de arrendamento de imóvel


Dúvidas mais frequentes

1. Onde registrar o Contrato de Arrendamento?

Após ter sido averbado no tabelionato de notas, reconhecido firma das assinaturas e autenticado, esses tipos de contratos deverão ainda serem levados até a Junta Comercial para registro, sob pena se não serem válidos e ainda publicados na imprensa oficial (em caso de arrendamento de empresarial).

2. Quanto custa um Contrato de Arrendamento?

O valor de cada contrato depende do bem que será arrendado. Ele pode ser definido por você, caso já tenha a noção de quanto valerá o seu contrato. Mas, se preferir o auxílio de um profissional especializado na área, ele vai incluir na soma todos os risco da operação, que talvez você não tenha atentado.

3. O que é o Contrato de Arrendamento?

É o instrumento que formaliza o direito do arrendatário de utilizar, total ou parcialmente, o bem que é do arrendador. Ele vai tomar para si, provisoriamente, toda a responsabilidade pelo bem móvel ou imóvel, durante a vigência desse contrato.

4. O que é Contrato de Arrendamento Mercantil?

É um tipo de contrato onde o senhorio transfere o direito de uso e usufruto de um determinado bem ao arrendatário, que assume os riscos e benefícios desse bem, com a opção de compra ao final do contrato. As partes que fazem parte desse tipo de negócio jurídico são o banco ou sociedade de arrendamento mercantil, que são os arrendadores e uma pessoa física ou jurídica, que são as arrendatárias.

5. Posso comprar um imóvel arrendado?

Sim, você pode. No entanto, é importante saber que o fato de você comprar um imóvel que está arrendado, não te dá o direito de exigir a rescisão do contrato, tampouco que o arrendatário saia desse imóvel. Uma vez que você é o novo proprietário desse bem, ficará obrigado a respeitar todas as cláusulas do arrendamento, incluindo os prazos.