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Analista Jordan Martinez
12/07/2024

Os 6 【ERROS】 que invalidam o  Contrato de Subarrendamento Rural【Cuidado】 com o 5º!

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  1. 1. O que é um Contrato de Subarrendamento Rural?
  2. 2. Quais cláusulas deve conter o Contrato de Subarrendamento Rural?
  3. 3. Quais são as responsabilidades do Arrendador e do Subarrendador?
  4. 4. Quando o Subarrendamento é Ilegal?
  5. 5. Em quais circunstâncias posso rescindir o Contrato de Subarrendamento Rural?
  6. 6. Existe multa por cancelar o Contrato antes do tempo estabelecido?

O subarrendamento rural é uma prática bastante comum no meio agrícola, em que um arrendatário de um imóvel rural pode subarrendar parte ou todo o imóvel para outra pessoa, mediante a celebração de um contrato de subarrendamento.

Por exemplo, imagine que um agricultor arrenda uma grande propriedade rural e, em seguida, subarrenda parte da área para outro agricultor que precisa expandir sua produção.

Nesse caso, o arrendatário original passa a ser o subarrendador e o segundo agricultor, o subarrendatário.

No entanto, para que o subarrendamento seja feito de forma segura e legal, é necessário que as partes envolvidas estejam cientes das obrigações e responsabilidades previstas em contrato, além de observar as disposições legais aplicáveis ao caso.

O presente artigo tem como objetivo apresentar as principais características e cláusulas que devem ser previstas em um contrato de subarrendamento rural, bem como as responsabilidades das partes, as circunstâncias em que o subarrendamento é ilegal e as possíveis causas de rescisão.

1. O que é um Contrato de Subarrendamento Rural?

Um contrato de subarrendamento rural é um acordo legal entre o arrendatário (inquilino) e o subarrendatário (locatário), que permite que o subarrendatário ocupe e utilize parte ou a totalidade do imóvel rural que está sob arrendamento pelo arrendatário.

O subarrendamento ocorre quando o arrendatário transfere temporariamente o direito de ocupação e uso do imóvel rural a um terceiro, desde que haja autorização prévia e por escrito do proprietário do imóvel.

O subarrendatário, por sua vez, assume as mesmas obrigações e responsabilidades do arrendatário previstas no contrato original de arrendamento.

No contrato de subarrendamento rural devem constar informações como a descrição do imóvel rural, o prazo de vigência do contrato, as obrigações e responsabilidades de cada parte, o valor do aluguel a ser pago pelo subarrendatário e as condições para renovação ou rescisão do contrato.

É importante destacar que o subarrendamento rural é uma prática regulamentada pela legislação brasileira, que exige a observância de determinadas condições e formalidades para sua validade e eficácia.

Por esse motivo é importante que ele seja feito por alguém que sabe exatamente quais as cláusulas que ele deve conter.

2. Quais cláusulas deve conter o Contrato de Subarrendamento Rural?

O contrato de subarrendamento rural é um documento que formaliza o acordo entre o arrendatário e o subarrendatário, e no seu conteúdo de ter as seguintes cláusulas:

Começando pela identificação das partes com nome completo, estado civil, profissão, RG, CPF ou CNPJ das partes envolvidas no contrato, bem como seus endereços completos.

Depois deve descrever o imóvel rural objeto do contrato, com a localização e a finalidade do uso se for necessário.

Também deve indicar a data de início e término do contrato, que não poderá ultrapassar o prazo final do contrato original de arrendamento.

É importante especificar o valor do aluguel a ser pago pelo subarrendatário, bem como as condições de pagamento e eventuais reajustes.

Logo, pode continuar estabelecendo as obrigações e responsabilidades do arrendatário e do subarrendatário, tais como manutenção do imóvel, pagamento de impostos, taxas e despesas de consumo, utilização do imóvel para a finalidade prevista, entre outras.

Além disso, deve ser previsto o procedimento para renovação ou rescisão do contrato, bem como as penalidades em caso de descumprimento das obrigações.

É importante lembrar que o contrato de subarrendamento rural deve ser elaborado com clareza e objetividade, para evitar possíveis interpretações divergentes entre as partes envolvidas.

Por este motivo, deixe ele nas mãos de um profissional para a elaboração.

3. Quais são as responsabilidades do Arrendador e do Subarrendador?

As responsabilidades do arrendador e do subarrendador no contrato de subarrendamento rural são as seguintes:

Responsabilidades do Arrendador:

Ceder o uso do imóvel rural objeto do contrato, em condições adequadas para a atividade pretendida pelo subarrendatário.

Garantir ao subarrendatário a posse pacífica e a utilização do imóvel subarrendado durante o prazo do contrato.

Realizar as benfeitorias necessárias para o bom uso e aproveitamento do imóvel rural, exceto aquelas de responsabilidade do subarrendatário.

Receber o aluguel do subarrendatário, caso este não seja pago diretamente ao arrendador.

Manter as condições contratuais previstas no contrato original de arrendamento.

Responsabilidades do Subarrendador:

Pagar o aluguel e demais encargos previstos no contrato de subarrendamento rural.

Utilizar o imóvel rural subarrendado exclusivamente para a finalidade prevista no contrato.

Zelar pela conservação e manutenção do imóvel rural, bem como das benfeitorias realizadas pelo arrendador.

Responder pelos prejuízos causados ao arrendador ou a terceiros durante a ocupação e uso do imóvel rural subarrendado.

Observar as condições e obrigações estabelecidas no contrato original de arrendamento, bem como às disposições legais aplicáveis ao caso.

É importante que tanto o arrendador quanto o subarrendador cumpram suas obrigações e responsabilidades previstas no contrato de subarrendamento rural, para evitar possíveis conflitos e prejuízos financeiros e jurídicos.

Procure alguém que tenha conhecimento de todos esses detalhes, para que no seu documento conste todas estas.

4. Quando o Subarrendamento é Ilegal?

O subarrendamento pode ser considerado ilegal em algumas situações específicas, tais como:

Proibição expressa no contrato de arrendamento: se o contrato de arrendamento proíbe expressamente o subarrendamento.

Ausência de autorização do proprietário do imóvel: se o arrendador não autorizou o subarrendamento, ou se houve autorização apenas verbal, sem formalização de contrato.

Desvio de finalidade: se o subarrendatário utilizar o imóvel rural subarrendado para atividade diversa daquela prevista no contrato original de arrendamento, isso pode caracterizar desvio de finalidade e tornar o subarrendamento ilegal.

Descumprimento das obrigações contratuais: se o subarrendatário descumprir as obrigações previstas no contrato de subarrendamento ou no contrato original de arrendamento.

Inobservância da legislação vigente: se o subarrendamento contrariar as normas legais aplicáveis ao caso, como o Código Civil, o Estatuto da Terra, o Código Florestal, entre outros.

É importante que as partes envolvidas no contrato de subarrendamento rural conheçam as condições e limitações legais aplicáveis ao caso, para evitar problemas jurídicos e financeiros decorrentes do subarrendamento ilegal.

Dessa forma, ele não deve ser feito por qualquer pessoa, pois há algumas exigências que a maioria não tem conhecimento e que deve constar no presente documento, pois se faltarem tornará a declaração inválida.

5. Em quais circunstâncias posso rescindir do Contrato de Subarrendamento Rural?

O contrato de subarrendamento rural pode ser rescindido em várias circunstâncias, algumas delas são:

Descumprimento contratual: se uma das partes descumprir as obrigações previstas no contrato de subarrendamento rural, a outra parte poderá rescindir o contrato.

Prazo de vigência do contrato: quando o prazo de vigência do contrato expira, as partes podem decidir não renová-lo e, portanto, rescindir o contrato.

Mútuo acordo: as partes podem decidir rescindir o contrato de subarrendamento rural de comum acordo, mediante a formalização de um termo de rescisão.

Falta de pagamento: se o subarrendatário não pagar o aluguel ou outros encargos previstos no contrato, o arrendador pode rescindir o contrato, após notificação prévia.

Necessidade de uso do imóvel pelo arrendador: em alguns casos, o arrendador pode necessitar do imóvel rural para uso próprio ou para terceiros, o que pode ensejar a rescisão do contrato de subarrendamento rural.

Desapropriação do imóvel rural: se o imóvel rural for desapropriado pelo poder público, o contrato de subarrendamento rural será rescindido automaticamente.

Outras causas previstas em lei: a legislação pode prever outras hipóteses de rescisão do contrato de subarrendamento rural, tais como a morte do subarrendatário ou do arrendador, a incapacidade civil de uma das partes, entre outras.

Em qualquer caso, é importante observar as condições e prazos previstos no contrato de subarrendamento rural, bem como às disposições legais aplicáveis ao caso, para evitar possíveis litígios e prejuízos financeiros e jurídicos.

Há algumas informações que se não estiverem no contrato geram grandes transtornos em uma fase judicial. Sua melhor opção é procurar ajuda de um profissional.

6. Existe multa por cancelar o Contrato antes do tempo estabelecido?

Sim, em geral, o contrato de subarrendamento rural prevê multa em caso de rescisão antecipada, ou seja, antes do término do prazo estabelecido no contrato.

O valor da multa pode ser estipulado livremente pelas partes no contrato de subarrendamento, mas deve observar os limites estabelecidos em lei. Em geral, a multa costuma ser calculada com base no valor total do contrato e pode variar entre 10% a 20% desse valor.

Vale ressaltar que a multa não pode ser abusiva, ou seja, não pode ser excessivamente alta a ponto de caracterizar enriquecimento sem causa. Além disso, a multa deve ser proporcional ao tempo que ainda falta para o término do contrato.

Cabe destacar que, em alguns casos específicos, a rescisão antecipada do contrato pode ser feita sem a incidência de multa, como nos casos em que a parte que rescinde o contrato tem um motivo justo, como uma doença grave, uma mudança de cidade para assumir um novo emprego, entre outros.

Por isso, é importante que as partes envolvidas no contrato de subarrendamento rural estejam cientes das obrigações e limitações previstas no contrato e na legislação, para evitar possíveis conflitos e prejuízos financeiros.

Uma ótima opção são as empresas especializadas online que além de ter funcionários capacitados para fazer seu contrato, ainda cobram um valor bem mais acessível que um advogado particular.

Tudo sobre o Tema:

Legislação: Lei nº 4.504/1964 (Estatuto de Terra)

Conceito: É um acordo em que o arrendatário original cede parte ou totalidade do imóvel a terceiros mediante autorização expressa do proprietário ou previsão no contrato de arrendamento.

Vigência: será definido pelas partes, pudiendo ser determinado ou indeterminado.

O que não pode faltar:

  • Identificação das partes;
  • Objeto do contrato;
  • Prazo de vigência;
  • Valor do aluguel e forma de pagamento;
  • Obrigações do sublocador e do sublocatário;
  • Garantias locatícias;
  • Multas e rescisão contratual;
  • Foro e lei aplicável;
  • Assinatura das Partes.

Outras nomenclaturas:


Dúvidas mais frequentes

1. O subarrendatário tem responsabilidades em relação ao imóvel rural?

Sim, o subarrendatário tem responsabilidades em relação ao imóvel rural, tais como a manutenção do imóvel e o cumprimento das obrigações estabelecidas no contrato de arrendamento original.

2. O que é necessário para que um subarrendamento rural seja válido?

Para que um subarrendamento rural seja válido, é necessário que esteja previsto e autorizado no contrato de arrendamento original ou mediante autorização expressa do proprietário do imóvel.

3. O subarrendatário tem direito de renovar o contrato de subarrendamento rural?

Depende do que foi acordado entre as partes e das condições previstas no contrato. Em geral, é possível prever a possibilidade de renovação, mas isso deve estar expressamente previsto no contrato.