27 Pessoas online preenchendo o Contrato de Subarrendamento Rural agora agora
Analista de Marketing Patrícia Leal
19/11/2021

Entenda o que nunca te falaram sobre o Contrato de Subarrendamento Rural.

Quais são as características principais? Como fazer o Contrato de Subarrendamento Rural? Qual o benefício de fazer o contrato? Quem é responsável por fazê-lo? Modelo de Contrato simples e atualizado para imprimir em Word e PDF.

Assim como em todos os demais negócios jurídicos, as partes, quando figurarem em contrato de arrendamento rural, devem obedecer às regras atinentes às obrigações civis em geral. Neste artigo você irá encontrar respostas para as dúvidas mais frequentes sobre este tema e a oportunidade de realizar seu Contrato de Subarredamento Local de forma prática, segura e rápida.

1. O que é um contrato de subarrendamento rural?

Assim como em todos os demais negócios jurídicos, as partes, quando figurarem em contrato de arrendamento rural, devem obedecer às regras atinentes às obrigações civis em geral.

Segundo o Decreto n.º 59.566:

Art 3º Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nêle ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel , observados os limites percentuais da Lei.

Subarrendamento é o contrato pelo qual o Arrendatário transfere a outrem, no todo ou em parte, os direitos e obrigações do seu contrato de arrendamento.

Ademais, essa modalidade contratual deve conter, obrigatoriamente, determinadas cláusulas, nos termos do art. 13 do Decreto n.º 59.566, com o objetivo de assegurar a conservação dos recursos naturais e a proteção econômica dos arrendatários e dos parceiros-outorgados.

Dentre as modalidades do contrato de arrendamento rural, encontra-se o subarrendamento, o qual é definido, pelo § 1º do art. 3º do Regulamento, como o contrato pelo qual o arrendatário transfere a outrem, no todo ou em parte, os direitos e obrigações do negócio jurídico anteriormente firmado.

Nesse diapasão, trata-se de novo contrato entre o arrendatário e o subarrendatário. Dessa forma, como o subarrendamento é o contrato por meio do qual o arrendatário transfere a outrem os direitos e obrigações do contrato anteriormente firmado, as regras do arrendamento lhe são aplicáveis da mesma maneira.

No que tange ao contrato de subarrendamento, o Decreto n.º 59.566 vedou, expressamente, a celebração dessa modalidade de arrendamento sem o consentimento do arrendador/proprietário, tanto em contratos com prazo fixo ou indeterminado.

A lei exige, para os contratos verbais, o consentimento expresso, declarado, mas não necessariamente escrito, enquanto que, para instrumentos contratuais escritos, o consentimento precisa constar no próprio contrato ou em ato posterior de igual forma.

Na hipótese de consentimento por parte do arrendador, a lei não estabelece limites no que tange ao subarrendamento, de modo que as partes podem formular as próprias cláusulas, compreendendo a totalidade ou não do imóvel rural.

Caso o arrendatário venha a subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel rural, no todo ou em parte, sem o prévio consentimento do arrendador, implicará em infração legal que autoriza o proprietário a rescindir o contrato, bem como a proceder ao despejo, nos termos do art. 32, inciso II, do Regulamento.

O arrendador precisa atentar-se às previsões legais que garantem os direitos no que tange ao arrendamento e à consequente utilização da propriedade pelo arrendatário, uma vez que, caso não tome as medidas cabíveis para reaver o bem, a sua inércia poderá ser considerada como consentimento tácito.

Art. 32. Só será concedido o despejo nos seguintes casos: (...)

II - Se o arrendatário subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel rural, no todo ou em parte, sem o prévio e expresso consentimento do arrendador;

Todo contrato precisa seguir regras básicas e requisitos que as vezes na internet estão desatualizado, pois os modelos oferecidos são genéricos e podem não se adequar a necessidade específica que precisa.

2. É vedado o subarrendamento no contrato de arrendamento rural?

Segundo a Lei 4504/64, conhecido como Estatuto da Terra é vedado ao arrendatário ceder o contrato de arrendamento, subarrendar ou emprestar total ou parcialmente o imóvel rural, sem prévio e expresso consentimento do arrendador.

Vejamos:

Art. 95. (...)

VI - sem expresso consentimento do proprietário é vedado o subarrendamento;

3. Como fazer um contrato de subarrendamento rural?

O arrendamento rural consiste na modalidade de contrato em que o arrendador cede, por meio de um contrato, o imóvel rural para que o arrendatário exerça sua atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista. A diferença para o imóvel urbano é que o aluguel deve seguir o Estatuto da Terra, no artigo 95, XII, que determina que o local alugado seja de até 15% do valor cadastral do imóvel.

O artigo 12 do decreto nº 59.566/66 do Estatuto da Terra prevê que o contrato deve conter:

II – Nome completo e endereço dos contratantes;

III – Características do arrendador ou do parceiro-outorgante (espécie, capital registrado e data da constituição, se pessoa jurídica, e tipo e número de registro do documento de identidade, nacionalidade e estado civil, se pessoa física e sua qualidade (proprietário, usufrutuário, usuário ou possuidor);

IV – característica do arrendatário ou do parceiro-outorgado (pessoa física ou conjunto família);

V – objeto do contrato (arrendamento ou parceria), tipo de atividade de exploração e destinação do imóvel ou dos bens.

VI – Identificação do imóvel e número do seu registro no Cadastro de imóveis rurais do IBRA (constante do Recibo de Entrega da Declaração, do Certificado de Cadastro e do Recibo do Imposto Territorial Rural).

VII – Descrição da gleba (localização no imóvel, limites e confrontações e área em hectares e fração), enumeração das benfeitorias (inclusive edificações e instalações), dos equipamentos especiais, dos veículos, máquinas, implementos e animais de trabalho e, ainda, dos demais bens e ou facilidades com que concorre o arrendador ou o parceiro-outorgante;

VIII – Prazo de duração, preço do arrendamento ou condições de partilha dos frutos, produtos ou lucros havidos, com expressa menção dos modos, formas e épocas dêsse pagamento ou partilha. 

Como é possível verificar, em contratos de arrendamento rural é necessário descrever quais as atividades que o agricultor deve realizar no local. É importante salientar que o tempo de contrato é de acordo com a conclusão da colheita, sendo prorrogado em caso de atraso já que não é culpa do arrendatário – na pecuária, esse período é após a safra de animais. 

Um direito específico para o arrendador está no art. 42: “Poderá se opor a cortes ou podas, se danosos aos fins florestais ou agrícolas a que se destina a gleba objeto do contrato”. Também no art. 43: “Não constando do contrato de arrendamento a forma de restituição de animais de cria, de corte ou de trabalho, entregues ao arrendatário, este se obriga a rescindir o contrato, restituí-los em igual número, espécie, qualidade e quantidade”.

No artigo 45, o arrendatário tem o direito de preempção (compra antecipada) na aquisição do imóvel rural arrendado. Se porventura o proprietário alienar (transferência de domínio de bens de um indivíduo para terceiros) o imóvel, deverá notificar o arrendatário para, no prazo de 30 dias contando a notificação, exercer o seu direito.

Classifica-se contratualmente como: bilateral, oneroso, consensual e não solene, não necessitando de formalidade alguma para se concretizar.

Para que possa ser possível o subarrendamento é necessário o consentimento prévio e expresso do arrendador.

Quando um arrendatário faz a outra pessoa, um terceiro na relação do contrato dizemos que houve um subarrendamento, para que isso seja possível é necessário que previamente o arrendador permita, se porventura isso for desrespeitado, estará sujeito a ação de despejo conforme o artigo 32 do Decreto.

Já o artigo 31 no seu parágrafo único, estabelece que se for extinto o arrendamento, automaticamente o subarrendamento também, salvo se entre as partes houver estabelecido que extinto o contrato principal o acessório continuará.

Neste caso, deverá a referida cláusula contratual prevalecer.

4. O que é um contrato de subarrendamento de parcela do imóvel rural?

Segundo a Lei 4504/64, conhecido como Estatuto da Terra é vedado ao arrendatário ceder o contrato de arrendamento, subarrendar ou emprestar total ou parcialmente o imóvel rural, sem prévio e expresso consentimento do arrendador.

5. Como rescindir contrato de arrendamento rural?

Notificação para rescisão de contrato de arrendamento rural subarrendamento

De acordo com o Estatuto da Terra, o arrendador deve expedir, em até seis meses antes do vencimento do contrato, notificação com as propostas de novo arrendamento recebidas de terceiros, garantindo-se preferência ao arrendatário no caso de igualdade entre as ofertas. Em caso da falta de notificação, o contrato é considerado automaticamente renovado.

O Decreto nº 59.566/66, no artigo 26, destaca as hipóteses de extinção de contratos, que são:

  • término de seu prazo e do de sua renovação;
  • retomada pelo arrendador;
  • aquisição da gleba arrendada pelo arrendatário;
  •         distrato ou a rescisão contratual;
  •         resolução ou extinção do direito do arrendador, o que se verifica quando este perde seus direitos sobre o imóvel arrendado;
  •         força maior, a qual impossibilite a execução do contrato;
  •         sentença judicial irrecorrível;
  •         perda do imóvel rural, mais pela ratio de força da natureza;
  •         desapropriação total ou parcial do imóvel, sendo também a extinção parcial ou total; (j) previsão legal, por qualquer causa de desfazimento do contrato e
  •         morte do arrendatário, excetuado quando este for o conjunto familiar e que outra pessoa devidamente qualificada prossegue em sua execução. Como se percebe a morte do arrendador não configura extinção do contrato, pois ficarão os herdeiros e legatários obrigados a cumprir o vínculo contratual.

Tudo sobre o Tema:

Legislação: Lei 4504/64, conhecido como Estatuto da Terra 

Conceito: Assim como em todos os demais negócios jurídicos, as partes, quando figurarem em contrato de arrendamento rural, devem obedecer às regras atinentes às obrigações civis em geral.

Vigência: Acordado entre as partes