27 Pessoas online preenchendo o Contrato de Aluguel de Imóvel agora agora
Advogada Camilla Tays
22/11/2020

Como fazer Contrato de Locação de Imóvel (6 Informações que não podem faltar)

Descubra o que é um contrato de aluguel de imóvel. Como preencher um contrato de locação de imóvel? Como fazer um contrato de aluguel de imóvel? Qual o prazo mínimo do contrato de aluguel de imóvel? Modelo simples e adaptado a nova Lei de Inquilinato para imprimir em Word e PDF.

  1. 1. O que é?​
  2. 2. Como fazer?​
  3. 3. Como fazer contrato de aluguel comercial?
  4. 4. Quais as garantias de pagamento?​
  5. 5. Como funciona a quebra de contrato?​
  6. 6. Prazo para deixar o imóvel?

Quem nunca se deparou com o momento em sua vida onde começa a pensar em sair da casa dos pais e ir morar sozinho? 

Ou então se encantou por aquela jovem ou aquele rapaz e decidem que chegou a hora de darem um passo maior na relação, de morarem juntos.

Então começam a analisar as possibilidades e percebem que essa próxima etapa da sua vida não é tão fácil e simples como imaginava, a começar pelo local onde irá morar.

Comprar uma casa com um belo jardim ou um apartamento com vista para um lindo parque acaba não sendo tão barato.

Sendo assim, você acaba percebendo que, se quiser começar logo essa nova fase da sua vida, a solução mais rápida é alugar um imóvel residencial.

Mas como fazer isso de forma segura?

1. O que é um Contrato de Aluguel de Imóvel?

Também chamado de contrato de locação de imóvel, este contrato de aluguel é o documento pelo qual o locador propõe-se a ceder o uso e o gozo de um imóvel ao locatário. 

Dessa forma, é sempre bom lembrar que “locador” é a pessoa que figura na condição de senhorio, e “locatário” é a pessoa que figura na condição de inquilino.

O Contrato de Aluguel de Imóvel irá detalhar tudo sobre a transação: o valor que será pago todos os meses e o valor de multa no caso de desistência do aluguel.

Alguns desses imóveis também são alugados já mobiliados. Se esse for o caso, essa informação deve constar no contrato, para evitar que o inquilino suma com alguma mobília.

Esse documento segue regras previstas em diversas leis brasileiras, como por exemplo, o Código Civil e a Lei nº 8.245/91 (lei do inquilinato) e ter um contrato Oficial completo na mão feito de acordo com a Nova Lei do Inquilinato é raro hoje em dia.

Isso é porque as pessoas que não trabalham em contato com legislação não tem o conhecimento de tudo o que ela recomenda. 

2. Como fazer um  Contrato de Aluguel de Imóvel Particular?

Vejamos quais são os requisitos necessários neste contrato.

Dados Obrigatórios

Os dados pessoais das partes, locador e locatário devem ser descritos no contrato de acordo com a Lei 8245/1991, a Lei do Inquilinato, e o Código Civil.  São eles:

  • O nome completo das partes;
  • A nacionalidade delas;
  • O CPF e RG;
  • Contatos (telefone, e-mail, entre outros);
  • Endereço onde os contratantes estão residente e domiciliados;

Caso uma imobiliária tenha poderes para negociar em nome do proprietário, deve-se preencher o nome da imobiliária locadora e seu número de Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ).

Situação do imóvel

É importante pesquisar a verdadeira situação do imóvel antes de realizar o contrato de locação, para evitar ser surpreendido com uma decisão judicial informando que o locador não é mais o dono do território.

Não é porque tenham restrições nesse imóvel que significa que o aluguel não possa ser realizado, mas sim que o contrato deve preencher cláusulas que falem dos riscos existentes, como garantir que caso a propriedade mude de dono, o contrato será cumprido até o fim de sua vigência.

Descrição do imóvel

O imóvel que será alugado deve ser descrito no contrato, sendo indicado endereço onde está localizado e qualquer outra informação que possa ser usada para sua identificação.

Deve estar claro no documento qual foi o resultado do Laudo de Vistoria do imóvel antes da realização do contrato, constando como está a estrutura da residência. Com isso, caso tenha algum estrago no imóvel durante o contrato, o inquilino terá que realizar o conserto.

Ele precisa devolver o imóvel em perfeito estado de conservação, conforme recebeu no momento de entrega das chaves.

Vigência do Contrato de Locação de Imóvel

A Lei do Inquilinato (Lei 8245/91) não estipula um prazo mínimo de locação e até mesmo permite a celebração de contratos por prazo indeterminado.

O prazo do aluguel é de 12 meses (um ano) se for por prazo determinado, o que ocorre na maioria dos casos. Se após o término desse período as partes contratantes quiserem, podem realizar a sua renovação.

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador solicitar o imóvel alugado sem um bom motivo, como atraso no pagamento do aluguel.

Já o locatário, todavia, poderá devolvê-lo pagando uma multa proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou o valor de até 3 aluguéis com despesas.

Valor do Aluguel e Formas de Pagamento

O valor do aluguel deve constar no contrato por extenso e em números. Também deve estar em moeda nacional e ser informado qual a forma de pagamento (boleto, transferência, cheque etc).

É essencial estabelecer uma data limite para o pagamento do aluguel em cada mês que, caso não seja respeitada, deve apresentar o valor da multa.

Outra informação importante é decidir quem pagará as despesas de condomínio, água, luz e IPTU, para que não apareçam dívidas ao imóvel pela falta de pagamento.

Após integralmente preenchido o contrato de aluguel deve ser assinado, em duas vias de igual teor, por ambos os contratantes e igualmente por duas testemunhas.

Reformas estruturais no imóvel alugado

Esse é um ponto que merece atenção porque pode causar confusão entre as responsabilidades do locatário e do proprietário, motivo pelo qual devem estar escritas no contrato de aluguel de imóvel.

Como é o inquilino quem vai cuidar do imóvel, pinturas nas paredes, corte de grama e jardinagem, consertos em portas e janelas, entre outras obras essenciais são deveres do locatário.

O locador, por sua vez, é o responsável por evitar que ocorra problemas na estrutura do imóvel.

Caso o locatário deseje realizar obras para sua melhor comodidade, elas só deverão serem feitas com autorização do locador.

3. Como fazer um Contrato de Aluguel de Imóvel Comercial?

Uma outra modalidade do Contrato de Aluguel é se ele for para um imóvel comercial.

Nesse caso mudará alguns requisitos do contrato, como o prazo de vigência, que ao invés de ser 12 meses passará a ser no mínimo de 5 anos.

Caso queira saber mais, vejo nosso artigo sobre Contrato de Aluguel Comercial.

Por isso é muito importante saber o que a legislação brasileira fala sobre cada tipo de contrato de aluguel de imóvel, para evitar alguns problemas.

Pode ocorrer, por exemplo, que você use um contrato de aluguel da internet e depois de um tempo perceba que ele era para um imóvel comercial, e não residencial como queria, fazendo seu contrato fora dos requisitos exigidos por lei.

4. Quais são as garantias de pagamento aceitas?

A garantia de locação também é uma cláusula fundamental do contrato, porque se o inquilino não puder pagar o aluguel, há algumas formas de garantir que esse valor seja pago.

As formas mais comuns de garantia são por caução, por fiança e pelo seguro fiança.

Caução

É facultado ao locador pedir a pessoa que estiver alugando seu imóvel um valor como garantia de pagamento, ou seja, uma caução ou depósito caução.

O mais comum é que esse pagamento seja feito em dinheiro. A quantia deve ser o valor de até três meses do aluguel com despesas, como condomínio, água, luz, entre outros.

Essa garantia serve para que o proprietário tenha uma proteção, caso aconteça algum problema que não permita ao locatário realizar o pagamento do aluguel, como ficar desempregado.

Se após o encerramento do contrato não aparecer nenhum problema, o valor da caução será devolvido ao locatário.

Fiança

Quando o inquilino indica uma outra pessoa como responsável pelo pagamento do aluguel, caso haja algum motivo que não permita que ele mesmo pague, chamamos essa terceira pessoa de fiador.

Se essa for a forma de garantia escolhida, no contrato deve ter todas as informações pessoais do fiador, como nome completo, endereço e telefone para contato.

Pela nova Lei do Inquilinato, o fiador pode desistir da função, precisando, apenas, comunicar com 120 dias de antecedência para que seja encontrado outro.

Seguro Fiança

O Seguro Fiança, por sua vez, é quando o inquilino escolhe a opção de pagar a uma seguradora um valor para que, se ele não puder pagar o aluguel, a seguradora faça isso.

No contrato deve estar escrito as informações desta seguradora, para que o proprietário do bem possa entrar em contato com ela, se isso acontecer.

5. Como funciona a quebra de contrato de aluguel por problemas no imóvel?

Em um contrato de aluguel de imóvel deve ter as cláusulas penais. Elas são as consequências sofridas por cada um das partes contratantes se desrespeitarem alguma obrigação e acontecer a quebra de contrato.

O motivo mais conhecido para a rescisão do contrato é o atraso no pagamento. Se isso acontecer, costuma-se aplicar multa de 10% sobre o valor do aluguel.

Pode ocorrer também que uma das partes, proprietário ou inquilino, deseje terminar o contrato antes do seu prazo, seja porque o locador não quer mais alugar o bem, o inquilino verificou que  há problemas no imóvel ou não tem mais condições de realizar o pagamento do aluguel, por exemplo.

Nesse caso, deve-se calcular o valor de 3 meses de aluguel a ser pago como multa ou ⅓ do valor que seria pago se o contrato fosse totalmente cumprido.

A lei brasileira não fala exatamente quais são as penalidades que deve ter no contrato de locação do imóvel, o que leva essa informação a ser tão importante para resguardar ambas as partes. Se alguém descumprir alguma cláusula, terá no contrato qual a penalidade a ser aplicada.

Ação de Cobrança de Aluguel

Quando o inquilino tem dívida com o proprietário ou a imobiliária, eles podem entrar com uma ação de cobrança de aluguel, para ter o imóvel desocupado em 15 dias após a expedição de um mandado de despejo.

Essa ação de cobrança é muito conhecida também como ação de despejo.

Se o Inquilino quiser suspender a ação de despejo, ele precisa pagar o valor que está devendo nesse prazo de 15 dias, após receber o mandado de despejo. 

Caso esse valor já tenha sido pago antes, ele deve apresentar o recibo ou comprovante de pagamento.

Assim, resta claro que o presente instrumento particular de aluguel de imóvel não pode ser escrito por qualquer pessoa, pois comprova exatamente como foi o acordo realizado pelas partes.

E se ocorrer a venda do imóvel alugado?

Esta é uma cláusula que muita gente não coloca nos contratos, apesar de ser muito importante, posto que se o proprietário resolver vender o imóvel, a preferência de compra é do inquilino.

Contudo, se a venda for feita a uma terceira pessoa, ela poderá simplesmente encerrar o contrato de aluguel.

Mas se houver no contrato uma cláusula de venda do imóvel e ele for vendido a uma terceira pessoa, o contrato de locação de imóvel terá que seguir até o fim de seu prazo.

6. Fim do contrato de aluguel. Qual prazo para deixar o imóvel?

De acordo com a legislação vigente, após o fim do contrato o locatário terá o prazo de 30 dias para desocupar o imóvel alugado.

Esse prazo é válido não só para após o fim do contrato, como também para o caso do locador pedir o imóvel antes do término do contrato.

Caso mesmo após esse prazo o inquilino não se retirar do imóvel, o proprietário poderá ingressar com uma ação de despejo, assunto este já tratado anteriormente neste artigo.

Por isso, indicamos que seu contrato seja feito por um cartório ou advogado, que sabe quais são os termos e cláusulas obrigatórias que ele deve ter, como o prazo para desocupação do imóvel.

Na internet há muitos modelos de contrato grátis para download em word ou PDF. Entretanto, o problema é que quase todos eles não preenchem os requisitos imprescindíveis para ser válido.

Tudo sobre o Tema

Legislação: Código Civil e Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato)

Conceito: documento que comprova que uma pessoa cedeu o uso de seu imóvel para que outra pessoa utilize-o, recebendo um valor como retribuição.

Vigência:  é recomendado o prazo de 12 meses nesse tipo de contrato, mas as partes podem decidir qual o prazo que aplicarão ao contrato.

Garantias de pagamento: as mais usadas são caução, fiança  e seguro fiança.

O que não pode faltar:

  • saber como está a situação jurídica e financeira do imóvel e locador;
  • qualificação das partes;
  • descrição do imóvel;
  • vigência do contrato;
  • condições de pagamento;
  • cláusula para caso de venda do imóvel durante o contrato;
  • cláusula de reajuste;
  • cláusula sobre reformas estruturais na residência;
  • cláusula de quebra de contrato.

Outras nomenclaturas para este documento

Contrato de Imóvel Residencial

Contrato de Locação Residencial

Contrato de Locação de Imóvel Residencial