27 Pessoas online preenchendo o Notificação Extrajudicial por condomínio em atraso agora agora
Advogada Camilla Tays
16/09/2020

Saiba TUDO que o Notificação Extrajudicial por condomínio em atraso precisa para ser válido

Entenda o que é um Notificação Extrajudicial por condomínio em atraso e em quais situações você deve utilizá-lo. Como fazer, quais as cláusulas essenciais que devem constar no seu contrato. Modelos simples em PDF e word para imprimir.

Você síndico ou administrador de condomínio tem um trabalho árduo de manter a harmonia e a satisfação dos condôminos.

Você tenta manter os cuidados de manutenção, conservação e consumo de serviços essenciais em alta qualidade.

Mas todo esse trabalho depende muito de que os condôminos estejam em dia com a taxa de condomínio.

O não pagamento da taxa de condomínio dificulta o seu trabalho e causa a insatisfação dos condôminos.

É por isso que você precisa saber a respeito da notificação extrajudicial por condomínio em atraso.

Veja como fazer a notificação extrajudicial, as suas principais características e a sua importância.

Mas antes de começar, vamos ver o que é uma notificação extrajudicial por condomínio em atraso.

Todo contrato precisa seguir regras básicas e requisitos que as vezes na internet estão desatualizado, pois os modelos oferecidos são genéricos e não representam o que há de específico na relação contratual, que é única.
Sendo assim, o contrato é indicado que ele seja feito por um cartório ou advogado, que sabe exatamente quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.

O que é uma Notificação Extrajudicial por condomínio em atraso?

A taxa de condomínio é um dever do condômino, tal dever está disposto no art. 1.336, inc. I do CC/02. 

A referida taxa tem por objetivo garantir os cuidados permanentes de manutenção, conservação e consumo de serviços essenciais.

No entanto, tal dever nem sempre é cumprido pelo condômino.

O não pagamento, ou o atraso no pagamento da taxa de condomínio geram diversos prejuízos ao funcionamento e administração do condomínio.

Logo, a cobrança da taxa de condomínio é de suma importância, e a notificação extrajudicial é  um meio de se realizar tal cobrança. 

No entanto, no tocante a referida cobrança, alguns cuidados devem ser observados, para que se evite o constrangimento e/ou a exposição do devedor.

Cumpre destacar que, a taxa de condomínio nos casos em que o imóvel é alugado é dever do locador, conforme disposição do art. 22, inciso X da lei 8.241/91. 

Dessa forma, o locatário é obrigado a entregar ao locador os encargos condominiais.

A notificação extrajudicial é a primeira medida a ser tomada no caso do não pagamento da taxa de condomínio. 

O síndico se incumbirá de identificar os devedores e enviar Notificação Extrajudicial por condomínio em atraso, a planilha de cálculo do débito, e ainda, o seu boleto para pagamento. 

Todo contrato precisa seguir regras básicas e requisitos que as vezes na internet estão desatualizado, pois os modelos oferecidos são genéricos e não representam o que há de específico na relação contratual, que é única.
Sendo assim, o contrato é indicado que ele seja feito por um cartório ou advogado, que sabe exatamente quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.

Devem constar da carta cobrança prazo para pagamento, e a consequência da falta do mesmo.

Logo, a carta cobrança por condomínio em atraso é a maneira pela qual, o síndico do condomínio se vale para requerer ao condômino devedor o pagamento do débito referente a taxa de condomínio.

Assim sendo, a notificação faz prova incontestável de que o condômino tomou ciência do seu débito referente a taxa de condomínio. 

Afinal, não poderá o morador negar o conhecimento do seu débito, nem tão pouco se eximir do pagamento alegando ignorância.
Notificação Extrajudicial e Notificação Judicial

A carta cobrança é o meio pelo qual, a parte interessada se utiliza para dar ciência à pessoa com a qual se relaciona juridicamente, informando a sua pretensão.

Tal tipo de notificação extrajudicial não possui forma prescrita em lei, portanto poderá ser realizada inclusive por meio eletrônico (e-mail, Whatsapp etc.). No entanto, é preciso que se comprove que o destinatário a recebeu.

Dessa forma, é possível a notificação por meio eletrônico, e um meio eficaz e prático é a notificação extrajudicial eletrônica por meio da página da central RTDPJBrasil.

Tal opção possui alta praticidade, uma vez que, todo o processo ocorre virtualmente, até o recebimento pelo destinatário da notificação.

Embora seja uma forma pouco usada, também existe a possibilidade da notificação extrajudicial por e-mail com assinatura digital (e-CPF ou e-CNPJ).

Para garantir a efetividade da notificação extrajudicial, a mesma deverá ser entregue em mãos ou ao responsável legal. 

Caso a seja entregue a pessoa estranha à relação jurídica a notificação extrajudicial será nula, e restará sem o efeito jurídico a que se destina.

Já a notificação judicial é aquela na qual a parte em um processo, se vale de pedido ao juiz, e manifesta formalmente a sua vontade a outra pessoa sobre assunto juridicamente relevante.

Tal espécie de notificação, tem como objetivo principal dar conhecimento público e geral. 

O juiz ao apreciar o pedido da parte, com base em seu motivo e também na prova de que tal pedido se faz necessário para proteger direito do requerente, deferirá ou não o pedido, conforme art. 726 §1º do CPC:

Art. 726. Quem tiver interesse em manifestar formalmente sua vontade a outrem sobre assunto juridicamente relevante poderá notificar pessoas participantes da mesma relação jurídica para dar-lhes ciência de seu propósito.
§ 1º Se a pretensão for a de dar conhecimento geral ao público, mediante edital, o juiz só a deferirá se a tiver por fundada e necessária ao resguardo de direito.

O notificado será previamente ouvido no prazo de 15 dias, antes do deferimento da notificação, podendo alegar:

  1. suspeita de que o requerente, por meio da notificação, pretende alcançar fim ilícito; 
  2. que foi requerida a averbação da notificação em registro público. 
    Trata-se de efetiva garantia do contraditório, princípio processual consagrado no art. 5º, inciso LV da CF/1988.

Todo contrato precisa seguir regras básicas e requisitos que as vezes na internet estão desatualizado, pois os modelos oferecidos são genéricos e não representam o que há de específico na relação contratual, que é única.
Sendo assim, o contrato é indicado que ele seja feito por um cartório ou advogado, que sabe exatamente quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.

A notificação extrajudicial se difere da notificação judicial em diversos aspectos. 

Logo, notificação extrajudicial é meio que garante maior celeridade, tem como objetivo dar ciência à pessoa notificada acerca de sua pretensão e não possui forma prescrita em lei. 

Já no tocante a notificação judicial, é meio menos célere, pois depende de decisão do juiz, tem como principal objetivo o conhecimento público e geral, e possui forma prescrita em lei, para que se realize a referida notificação é necessário o deferimento do juiz.

Ademais, na notificação extrajudicial não há incidência do princípio do contraditório, sendo aceito apenas o uso da contranotificação extrajudicial.

Por fim, na notificação judicial existe a necessidade da observância e aplicação do princípio do contraditório.

Por que fazer uma notificação extrajudicial para cobrar taxa de condomínio em atraso?

É importante que o síndico, mantenha uma relação amigável e harmoniosa com os condôminos. 
Assim sendo, a notificação extrajudicial, revela-se como um um meio eficaz, uma vez que apresenta uma possível solução amigável entre as partes.

Ao se fazer a carta cobrança, o síndico estará dando ciência ao condômino devedor sobre a existência de seu débito referente a taxa de condomínio, bem como da incidência de juros moratórios e de correção monetária.

O síndico também colocará à disposição do condômino devedor, a possibilidade de negociação do débito.

Tão logo, o envio da notificação é o primeiro meio de tentativa de solução do problema referente ao a falta de pagamento da taxa de condomínio.

Ressalte-se que, a notificação extrajudicial por observar certos cuidados que evitam a exposição e/ou o constrangimento do devedor, trata-se de meio mais benéfico para o devedor no tocante a cobrança da dívida.

A notificação extrajudicial, é portanto o meio que o síndico se utiliza antes de tomar medidas que afetem direitos do devedor.

Todo contrato precisa seguir regras básicas e requisitos que as vezes na internet estão desatualizado, pois os modelos oferecidos são genéricos e não representam o que há de específico na relação contratual, que é única.
Sendo assim, o contrato é indicado que ele seja feito por um cartório ou advogado, que sabe exatamente quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.

Como fazer uma notificação extrajudicial de condomínio em atraso?

Ao se fazer a carta cobrança por taxa de condomínio em atraso, o síndico deve, antes de tudo se certificar de que a redação de sua notificação não contenha expressões que cause constrangimento e/ou exponha o condômino.

A notificação extrajudicial, por ser uma tentativa de solução amigável do problema deve possuir tratamento de cunho cordial e respeitoso.

O síndico, no momento da elaboração da notificação extrajudicial deve informar os dados pessoais do condômino devedor, que são: 

  • RG;
  • nº do CPF ou CNPJ do devedor; e 
  • o endereço completo tanto do condômino notificado, quanto do síndico notificante.

Existe ainda a necessidade de que a carta cobrança informe de forma clara e objetiva o devedor sobre o seu do débito, e coloque a sua disposição a possibilidade de negociação.

É importante que se destaque as consequências em caso do não pagamento da taxa de condomínio.

E  que solicite na notificação extrajudicial, o comprovante do pagamento caso o mesmo tenha sido feito.

O envio da planilha atualizada do débito, bem como o boleto para pagamento da taxa de condomínio é imprescindível.

O síndico deve ainda informar o objetivo do envio da notificação, no caso a cobrança do débito referente à taxa de condomínio em atraso.

Por fim, cumpre destacar que a notificação extrajudicial deve ser elaborada em duas vias.

Todo contrato precisa seguir regras básicas e requisitos que as vezes na internet estão desatualizado, pois os modelos oferecidos são genéricos e não representam o que há de específico na relação contratual, que é única.
Sendo assim, o contrato é indicado que ele seja feito por um cartório ou advogado, que sabe exatamente quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.

Como Proceder após a assinatura da notificação Extrajudicial?

Após a assinatura da notificação extrajudicial pelo condômino, deverá a mesma ser levada ao cartório de títulos e documentos para registro.

No cartório, o escrevente irá autenticar a notificação extrajudicial, bem como proceder o reconhecimento de firma na presença de duas testemunhas.

Ao autenticar a carta cobrança o tabelião do Cartório de Títulos e Documentos estará declarando a validade do documento, conferindo fé pública à notificação. 

O reconhecimento de firma é de suma importância para a validade da notificação, pois se utiliza do mesmo para que se tenha certeza que a assinatura de fato é do notificado, e impede também que o mesmo negue a sua assinatura.

Todo contrato precisa seguir regras básicas e requisitos que as vezes na internet estão desatualizado, pois os modelos oferecidos são genéricos e não representam o que há de específico na relação contratual, que é única.
Sendo assim, o contrato é indicado que ele seja feito por um cartório ou advogado, que sabe exatamente quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.

Tal procedimento, torna a notificação um documento público.

Como enviar a notificação extrajudicial por condomínio em atraso via cartório?

Após a elaboração da Notificação Extrajudicial, caso o notificante faça a opção de envio pelo cartório de títulos e documentos, deverá levar o documento ao referido cartório. 

Após o pagamento de uma taxa, é emitida uma certidão relacionada à notificação realizada. Tornando assim, o documento público.
Em seguida, o escrevente ou o oficial entregará o documento ao notificado, pessoalmente ou por meio dos correios.  

O documento deverá ser entregue em mãos ao notificado, ou ao seu representante legal, para que se evite a nulidade da notificação e prejudique o efeito jurídico a que se destina à notificação.

Com a efetiva realização da diligência, o cartório expedirá certidão referente à notificação positiva do condômino devedor. 

Da certidão expedida, conterá o comprovante legal que ateste o resultado da diligência, a entrega do documento ao notificado, o recebimento ou a sua recusa em receber o documento, entre outras circunstâncias que julgar pertinente o escrevente.

A entrega da carta de cobrança de condomínio em atraso via cartório, garante que o documento será entregue por um escrevente notificador, o qual é dotado de fé pública.

Assim sendo, a notificação extrajudicial estará dotada de validade jurídica para ser utilizada, caso haja a necessidade, na esfera judiciária.

A carta cobrança enviada via cartório, é o meio mais utilizado e também mais indicado, tendo em vista a sua efetividade.

Como enviar notificação extrajudicial por condomínio em atraso pelo correio?

Há a possibilidade de envio da notificação extrajudicial pelos correios, para tanto, o síndico deverá solicitar o serviço adicional de AR, disponibilizado pela empresa de correios.

Assim sendo, o síndico notificante receberá o formulário de AR assinado, pela pessoa que recebeu o documento.

Logo, o serviço de AR se mostra útil, pois somente com o mesmo poderá ser constatado que o destinatário que assinou o documento, de fato é o condômino devedor ou o seu responsável legal.

Destaque-se que, o aviso de recebimento é dotado de validade jurídica, isso quer dizer que, poderá ser usado pelo síndico do condomínio como prova de que o condômino devedor tomou ciência do débito referente à taxa de condomínio.

O referido documento também possui como objetivo, o início da contagem do prazo estipulado na notificação.

Todo contrato precisa seguir regras básicas e requisitos que as vezes na internet estão desatualizado, pois os modelos oferecidos são genéricos e não representam o que há de específico na relação contratual, que é única.
Sendo assim, o contrato é indicado que ele seja feito por um cartório ou advogado, que sabe exatamente quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.

Quais os documentos necessários para a notificação Extrajudicial?

Para a notificação extrajudicial, é necessário que o síndico do condomínio inclua no documento os dados do notificado de forma correta, tais como: 

  • nome completo;
  • estado civil;
  • nacionalidade;
  • profissão;
  • filiação;
  • RG;
  • número de CPF ou CNPJ
  • e-mail; e 
  • endereço completo e atualizado tanto do condômino devedor, quanto do síndico do condomínio.

É importante, que a notificação seja feita em duas vias, e seja anexada planilha de cálculo do débito atualizado, bem como boleto para pagamento da taxa de condomínio.

Para o envio da carta cobrança por meio do cartório de títulos e documentos, é necessário ainda que o síndico do condomínio esteja de posse do seu documento de identificação.

Como responder a notificação extrajudicial por condomínio em atraso?

Ao receber uma notificação extrajudicial, o notificado deverá de início verificar se a notificação de fato é direcionada a sua pessoa.

Em seguida, se todos os fatos são verdadeiros, se a providência tomada não é abusiva, e por fim, se já solucionou o assunto da notificação.

É importante que o notificado verifique com cautela todas as informações constantes do documento, tendo em vista o elevado número de fraudes nos dias atuais.

Em todos os casos acima, se o notificado verificar alguma das situações, a medida a ser tomada é o envio ao síndico do condomínio de uma contranotificação extrajudicial.

Se o notificado verificar a ocorrência de erro quanto a sua pessoa, o mesmo deverá se valer da contranotificação para informar o erro.

Se o assunto já tiver sido solucionado, o condômino devedor deverá reunir todas as provas da solução e contranotificar o síndico do condomínio.

Caso exista motivo plausível para a não solução do assunto da notificação, o condômino poderá argumentar o motivo e requerer prazo para o pagamento da taxa de condomínio, bem como requerer uma renegociação.

Ressalte-se que, as mesmas orientações válidas para a notificação extrajudicial, são válidas também para a contranotificação extrajudicial, logo não possui forma prescrita em lei e pode ser feita inclusive por meio eletrônico (e-mail, Whatsapp etc.).

É necessário, também o cuidado na redação da contranotificação, devendo a mesma, ser cordial e respeitosa para que se evite abusos.

Se o notificado tiver dúvida em relação ao teor da notificação extrajudicial, poderá consultar um advogado e solicitar a sua orientação e/ou auxílio.

Todo contrato precisa seguir regras básicas e requisitos que as vezes na internet estão desatualizado, pois os modelos oferecidos são genéricos e não representam o que há de específico na relação contratual, que é única.
Sendo assim, o contrato é indicado que ele seja feito por um cartório ou advogado, que sabe exatamente quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.

Como proceder se a notificação extrajudicial não resolver o problema?

Caso o síndico do condomínio não receba resposta quanto ao pagamento do débito referente a taxa de condomínio após a notificação extrajudicial, poderá optar por uma tentativa de solução amigável junto ao condômino devedor, propondo uma negociação dos valores. 

Quanto a tal medida, é importante que se faça sem a presença de outro condômino, com o objetivo de se evitar a exposição e/ou o constrangimento do devedor.

Caso reste infrutífera a tentativa de negociação pessoal, são permitidas às seguintes penalidades: 

  • multa de 2% aplicada com base no valor do pagamento;
  • juros moratórios de 1% ao mês;
  • impedimento de participação do morador nas votações da assembléia do condomínio.

Em alguns Estados, é aceito o protesto dos boletos vencidos. 

Tal cobrança encontra-se prevista no CC/02, e atende ao fim a que se destina, logo que, promove a diminuição do número de inadimplência em condomínios. 

Pois, após o protesto os devedores procuram as administradoras ou o síndico para pagarem o seu débito.

Em último caso, poderá o síndico do condomínio ingressar com ação judicial de cobrança em face do condômino devedor.
Importante destacar que o CPC/2015, trouxe como inovação maior celeridade nas ações de cobrança.

Logo, os boletos vencidos do condômino devedor serão títulos executivo extrajudicial, e o juiz ao deferir a inicial determinará o pagamento no prazo de 3 dias, sob pena de penhora.

Por tal razão, a notificação extrajudicial é meio amigável e importante inclusive para o judiciário, uma vez que pode evitar o litígio judicial.

Para o bom funcionamento e harmonia com o condomínio, a administradora ou o síndico deve tentar manter um relacionamento saudável com os condôminos.

A taxa de condomínio é um dos deveres dos condôminos.
tal dever é de vital importância, uma vez que, tem como objetivo atender as necessidades básicas de manutenção e funcionamento do condomínio como um todo.

A Notificação Extrajudicial por condomínio em atraso, trata-se de uma tentativa amigável de solução do problema, e o seu não pagamento acarreta prejuízos ao condomínio como um todo.

Como visto, a carta cobrança abre a oportunidade de acordo entre as partes e também possui efeito probatório para fins judiciais.
Portanto, a carta cobrança é meio que poderá se usado como prova de tentativa de solução do conflito em eventual ação de cobrança judicial.