27 Pessoas online preenchendo o Convenção de Condomínio agora agora
Analista de Marketing Patrícia Leal
10/09/2021

Entenda o que nunca te falaram sobre o Modelo de Convenção de Condomínio Residencial Atualizada

Quais são as características principais? Como fazer a Convenção de Condomínio? Qual o benefício de fazer o contrato? Quem é responsável por fazê-lo? Modelo de contrato simples e atualizado para imprimir em Word e PDF.

Cada edifício ou complexo de condomínio é regido por um conjunto de regras e regulamentos. Eles geralmente registram isso em um documento intitulado ' Convenção de Condomínio'. Também pode ser referido como uma 'declaração'.

O que é convenção de condomínio atualizada?

Essas regras são aplicadas por uma associação de condomínio ou associação de proprietários. Seu objetivo principal é supervisionar a manutenção e o gerenciamento das áreas comuns de seu prédio e determinar os comportamentos aceitos dentro do complexo. Por exemplo, pode haver regras sobre como fazer barulho ou regras que determinam o tipo ou o número de animais de estimação que eles permitem que cada proprietário de unidade tenha.

A Convenção estabelece tudo o que diz respeito à boa gestão de um condomínio. Os estatutos são um tipo de legislação privada em que os proprietários individuais se reúnem e concordam em liberar alguns de seus direitos e privilégios de propriedade individual tradicional. Além disso, as obrigações e responsabilidades de uma associação para com a propriedade do condomínio dependem das disposições da lei estadual e do estatuto do condomínio

Quais os documentos para registrar uma convenção de condomínio?

Para registrar a Convenção em Cartório é necessário ter em mãos instrumento particular ou escritura pública assinada por no mínimo 2 ⁄ 3 dos responsáveis pelas propriedades. Caso algum proprietário seja pessoa jurídica ou representado por um procurador, solicita-se instrumento que comprove os poderes do indivíduo assinante.

Convenção de condomínio precisa ser registrada? Qual a Natureza jurídica da convenção de condomínio?

 A Natureza Jurídica da Convenção de Condomínio, possui caráter estatutário ou institucional, portanto um Ato Norma, tendo em vista que se trata de um ato estatutário, ela alcança não só os condôminos, como também, todos que ingressarem nos limites do condomínio. Podemos resumir, dizendo que, a Convenção de Condomínio é a lei interna soberana, que deve ser obrigatoriamente respeitada. Dito isto, podemos ainda dizer que, a Convenção de Condomínio NÃO é um contrato.

Um ponto importante para se destacar é que, para que tenha aplicabilidade perante terceiros, é necessário que a Convenção de Condomínio seja registrada em um Cartório de Registro de Imóveis. Caso necessário emitir uma certidão de imóvel faça aqui. Não havendo esse registro, ela terá aplicabilidade apenas e tão somente entre os condôminos, de acordo com a Súmula 260 do STJ. 

É importante que a Convenção de Condomínio não seja preenchida por qualquer um

 

Qual a diferença entre convenção de condomínio e regimento interno? 

As duas são conhecidas como documentos que apresentam as normas que regem todo o ambiente condominial. A diferença está na intencionalidade de suas afirmações. Enquanto a Convenção de Condomínio trata das disposições gerais referentes ao condomínio, como uso das áreas disponíveis, por exemplo, o Regimento Interno trata diretamente do comportamento que deve ser adotado pelos condôminos. 

Outra diferença entre os documentos é a maneira como são desenvolvidos. A Convenção normalmente possui sua minuta desenvolvida pela construtora ou administrador responsável pelo edifício, já o Regimento Interno é redigido pelos próprios condôminos, indicando normas decididas em comum acordo pela maioria buscando uma boa convivência.

Minuta de convenção de condomínio tem validade?

A minuta de é considerada válida até que o fim da obra seja concretizado. Com o término das demandas de construção, é possível que os moradores prossigam com a Convenção definitiva. 

Qual prazo para registro da convenção de condomínio?

De acordo com o que é citado pela lei, a Minuta de Convenção deve ser registrada em cartório, não sendo facultativa, e sim obrigatoriedade, tornando-se válida. 

A Convenção só pode ser registrada após o condomínio ser instituído e especificado, não havendo prazo máximo para o registro citado em lei. 

Como mudar a convenção de condomínio? 

É preciso apresentar certidão negativa de IPTU de cada uma das unidades do condomínio ou apresentar declaração afirmando que os débitos (caso exista) serão pagos em momento oportuno. 

Sendo pessoa jurídica, possuir Certidão Simplificada da Junta Comercial. Caso o requerimento seja apresentado e assinado por procurador, apresentar cópia autenticada da procuração.

Qual o quorum para alteração da convenção de condomínio? 

A alteração ocorre somente com aprovação de ⅔ dos condôminos. Caso ocorra dificuldades em obter a participação do quorum necessário, é possível realizar a solicitação de procurações com firmas reconhecidas, dos indivíduos habitantes que não podem participar. 

Para alterar a convenção condominial é obrigatório registrar imóveis?

As alterações não precisam necessariamente de um novo registro em  Cartório, podem simplesmente serem adicionadas ao livro em que consta o registro inicial.
 
Em média, os cartórios cobram cerca de 40 reais para realizar o registro da Convenção de Condomínio.

Não confiar cegamente em contratos prontos encontratos na internet é essencial para evitar futuras dores de cabeça

Quais são os procedimentos referentes às áreas comuns dentro da convenção de condomínio?

Sempre haverá um conjunto de regras para determinar o uso e manutenção das áreas comuns. Principalmente, esta seção cobrirá o uso de passarelas e gramados. Pode proibir os proprietários das unidades de obstruir passagens, entradas ou qualquer uma das áreas comuns. Isso faz sentido quando você considera que deixar uma bicicleta ou propriedade pessoal sem vigilância em um espaço público pode ser um grande inconveniente ou obstruir outros proprietários.

Quais são os procedimentos referentes aos problemas de som alto dentro da convenção de condomínio?

A associação de seu condomínio definitivamente proibirá você e outros proprietários de se envolverem em atividades que façam com que sons ou ruídos excessivamente altos emanem de sua unidade. Isso evita que os proprietários das unidades perturbem a paz e o conforto uns dos outros.

Quais são os procedimentos referentes ao descarte de lixo dentro da convenção de condomínio?

O documento de uma associação de condomínio também deve tratar da questão do descarte de lixo. Ou seja, como os proprietários das unidades devem descartar seu lixo. A maioria das associações de condomínio exige que os proprietários das unidades mantenham latas de lixo dentro de suas unidades individuais e apenas as levem para fora nos dias designados de coleta de lixo.

Esta seção do documento também descreve os objetos para os quais os proprietários de unidades devem fazer arranjos diferentes. Por exemplo, o documento pode proibir você de jogar fora objetos grandes como um colchão ou eletrodomésticos usados ​​com o lixo. Em vez disso, pode ser necessário fazer acordos com uma empresa de remoção de lixo aprovada pela associação do condomínio.
 

Quais são os procedimentos referentes às áreas recreativas dentro da convenção de condomínio?

A maioria dos edifícios ou complexos de condomínios possui áreas recreativas destinadas a crianças e adolescentes. A entrada nessas áreas comuns é limitada a determinados horários do dia e elas não permitem que as crianças se envolvam em atividades lúdicas potencialmente perigosas ou destrutivas. As crianças também não podem brincar ou andar de bicicleta no estacionamento, mesmo que seja tentador fazê-lo.

A maioria das associações de condomínio permite que os proprietários das unidades façam churrascos nas unidades individuais e nas áreas de lazer.
 

Quais são os procedimentos referentes aos vandalismo dentro da convenção de condomínio?

A maioria das associações de condomínios desaprova o vandalismo por razões óbvias. Isso significa que os proprietários não estão autorizados a infligir qualquer dano ou destruição em qualquer parte das áreas comuns. Desfigurar propriedade também é proibido.

Refere-se à inscrição de partes do exterior ou à montagem de avisos ou sinais nas áreas comuns. Claro, deve haver uma área designada como um quadro de avisos comunal onde os proprietários podem postar “itens à venda” e outros avisos aprovados.
 

Todas informações necessárias devem ser observadas, para que, a sua Convenção esteja completa

Quais são os procedimentos referentes às proibições dentro da convenção de condomínio?

A maioria das associações de condomínio desaprova o uso de unidades de condomínio como instalações comerciais e exige que os proprietários das unidades usem as instalações apenas para fins residenciais. Eles também proíbem coisas como Airbnb ou qualquer tipo de comércio dentro das unidades, especialmente se for algo que perturbe a paz ou o conforto de seus vizinhos.

Quais são os procedimentos referentes aos animais de estimação dentro da convenção de condomínio?

A questão dos animais de estimação e animais deve ser uma das mais controversas em qualquer desenvolvimento planejado. A seção de animais de estimação das regras de associação de condomínio descreve os animais que são permitidos no prédio como animais de estimação e quantos animais de estimação cada proprietário deve ter. A maioria das associações de condomínios proíbe a criação ou manutenção de animais, o que significa que os proprietários das unidades podem não ter animais de estimação. Isso inclui pássaros engaiolados e pequenos animais como hamsters.

As associações de condomínios que permitem animais de estimação geralmente têm regras rígidas sobre como mantê-los. Por exemplo, os proprietários das unidades são obrigados a manter seus animais de estimação na coleira para que eles não fiquem enlouquecidos quando você os leva para passear. Provavelmente haverá algo lá dentro sobre a limpeza de seu animal de estimação e certifique-se de que ele não vá para o "número 2" no gramado do seu vizinho.

Esta seção também determinará onde você pode levar seu cão ou gato para passear. Por exemplo, este estatuto pode limitar você a áreas ajardinadas dentro do complexo de condomínio. Isso pode proibir você e seu animal de passear com o cachorro no estacionamento.

Os proprietários das unidades também devem vacinar seus animais de estimação e se responsabilizar por quaisquer danos que eles possam causar à propriedade do vizinho ou a qualquer uma das áreas comuns.
 

Quais são os procedimentos referentes aos veículos motorizados dentro da convenção de condomínio?

Dependendo da associação do condomínio, o documento de declaração pode proibir você de dirigir ou estacionar veículos sem placa de matrícula. A associação também pode proibir você de estacionar um veículo de uma determinada classe no estacionamento. Na maioria dos casos, essa regra se aplica a veículos como caminhões de reboque, reboques de barco, casas e campistas.

A associação do condomínio também pode proibir o conserto e manutenção de veículos dentro das áreas comuns, a menos que seja uma emergência inevitável. Além disso, o proprietário da unidade em questão deve limpar a área assim que os reparos forem feitos.
 

Quais são os procedimentos referentes ao estacionamento dentro da convenção de condomínio?

Deve haver uma política de estacionamento que ofereça orientação sobre questões comuns. Na maioria das vezes, uma associação de condomínio determinará o número de vagas de estacionamento alocadas para cada proprietário de unidade e em quais áreas você tem permissão para estacionar seu veículo.

Para garantir que os proprietários das unidades sigam a política de estacionamento, a associação do condomínio pode aplicá-la por meio de alguma forma de processo de registro. Alguns condomínios emitem adesivos de estacionamento para os proprietários das unidades como forma de registro e identificação do veículo para que eles possam acessar suas vagas designadas. Mas a maioria dos conselhos de condomínio usa soluções sem papel, como software de gerenciamento de estacionamento, para agilizar e simplificar o processo.

Provavelmente haverá uma cláusula sobre vagas de estacionamento para hóspedes e como navegar por elas.
 

Quais são os procedimentos referentes a mudança estrutural das casas dos condôminos dentro da convenção de condomínio?

Outra política importante que geralmente é incluída em um documento de associação de condomínio está relacionada à manutenção da integridade arquitetônica. Principalmente, os proprietários das unidades não têm permissão para alterar a estrutura ou o projeto arquitetônico das áreas comuns. O estatuto sob esta cláusula deve cobrir as alterações permitidas dentro das unidades individuais.

Esses limites podem não ser tão restritivos quanto os limites colocados nas áreas comuns externas.
Caso o proprietário de uma unidade deseje alterar a aparência interna de sua casa, ele deverá enviar uma proposta por escrito ao comitê pertinente do conselho de diretores da CA. O proprietário da unidade deve detalhar esta proposta o suficiente para incluir um diagrama das mudanças propostas e uma descrição completa de como ela mudará a unidade.

A comissão em questão informá-lo-á por escrito da aprovação do seu pedido, para que possa proceder às suas renovações ou alterações. Mas, sua associação de condomínio provavelmente inspecionará a unidade para garantir que as mudanças não entrem em conflito com o planejamento estrutural e as bases arquitetônicas do edifício do condomínio.

Basicamente, os proprietários das unidades não podem fazer nenhuma alteração arquitetônica em suas casas sem obter a aprovação por escrito da associação do condomínio.
 

Quais são os procedimentos referentes às penalidades dentro da convenção de condomínio?

Você também notará uma seção sobre penalidades que a associação de condomínio usa para fazer cumprir suas regras e regulamentos. Dependendo da associação do condomínio em questão, os proprietários das unidades que violarem as regras podem receber uma advertência por escrito junto com uma multa, enquanto uma ofensa reincidente pode justificar uma multa mais alta.

No entanto, você não apenas recebe uma multa. Você tem que passar por algum tipo de processo primeiro. Na maioria dos casos, o proprietário de uma unidade vizinha deve relatar a violação ao conselho. Esse relatório geralmente é seguido por uma audiência em que o suposto violador tem a oportunidade de apresentar seu caso. O conselho tomará uma decisão com base nas declarações fornecidas por ambas as partes.

É importante observar aqui que o proprietário de uma unidade pode sofrer multa e advertência mesmo que um convidado cometa a ação infratora. O não pagamento da multa imposta pode acarretar a oneração da propriedade do proprietário da unidade.
 
Como você pode ver, as regras e regulamentos que regem os edifícios e complexos de condomínio existem para garantir que tudo corra bem. Eles cobrem toda a gama de moradias em condomínio, desde as regras de estacionamento até o descarte de lixo e o uso das áreas comuns.

É muito raro encontrar um documento de associação de condomínio que não cubra essas questões importantes. Pelo menos agora você tem uma ideia do que esperar e procurar ao decidir se mudar para um prédio administrado por uma associação.

Lembre-se de que essas regras podem diferir de acordo com o prédio de condomínio específico para o qual você se muda. Caso contrário, eles estão lá para garantir sua segurança e conforto, bem como para elevar o valor de revenda da sua casa.

É necessário apresentar uma Convenção de acordo com os requisitos exigidos por lei, para garantir sua validade

O que o Código Civil diz a respeito da  convenção de condomínio?

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;II - sua forma de administração;
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.

§ 1 o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

§ 2 o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Essas regras são aplicadas por uma associação de condomínio ou associação de proprietários. Seu objetivo principal é supervisionar a manutenção e o gerenciamento das áreas comuns de seu prédio e determinar os comportamentos aceitos dentro do complexo. Por exemplo, pode haver regras sobre como fazer barulho ou regras que determinam o tipo ou o número de animais de estimação que eles permitem que cada proprietário de unidade tenha.

A Convenção estabelece tudo o que diz respeito à boa gestão de um condomínio. Os estatutos são um tipo de legislação privada em que os proprietários individuais se reúnem e concordam em liberar alguns de seus direitos e privilégios de propriedade individual tradicional. Além disso, as obrigações e responsabilidades de uma associação para com a propriedade do condomínio dependem das disposições da lei estadual e do estatuto do condomínio
 
Como você pode ver, as regras e regulamentos que regem os edifícios e complexos de condomínio existem para garantir que tudo corra bem. Eles cobrem toda a gama de moradias em condomínio, desde as regras de estacionamento até o descarte de lixo e o uso das áreas comuns.

É muito raro encontrar um documento de associação de condomínio que não cubra essas questões importantes. Pelo menos agora você tem uma ideia do que esperar e procurar ao decidir se mudar para um prédio administrado por uma associação.
Lembre-se de que essas regras podem diferir de acordo com o prédio de condomínio específico para o qual você se muda. Caso contrário, eles estão lá para garantir sua segurança e conforto, bem como para elevar o valor de revenda da sua casa.
 

Tudo sobre o Tema:

Legislação: Lei do Condomínio nº 4.591/64 e o  Código Civil - LEI N° 10.406/02 

Conceito: Documento que apresenta as regras de um condomínio. Serve para o auxílio durante a supervisão das áreas comuns do condomínio e do comportamento de cada condômino.  

Outras nomenclaturas para este documento:

  • Declaração do condomínio 




Dúvidas mais frequentes

1. Todo prédio precisa ter uma Convenção?

Sim, é obrigatório que todo prédio tenha uma convenção, para poder regulamentar justamente os direitos e obrigações entre os condôminos e o uso e administração dessas áreas comuns.

2. O que a Convenção prevê em relação à inadimplência?

A Convenção, com base no Código Civil, prevê que pode haver uma multa moratória, que é a multa por atraso, em até 2% sobre o valor do débito inadimplido, não pago. Mais a correção monetária e mais os juros moratórios de 1% ao mês, desde a data de vencimento da taxa condominial até o efetivo pagamento pelo condômino.

3. O síndico pode oferecer, por conta própria, outra punição para os inadimplentes, como corte de água, por exemplo?

É necessário que o síndico se baseie na Convenção, para tomar determinadas atitudes, recomenda-se que todas as penalidades a serem aplicadas pelo síndico, estejam presentes na Convenção. Para que, o síndico tenha legitimidade e a possibilidade de aplicar essa penalidade, sem incidir em responsabilidade civil, pessoal do síndico de estar indo além do que os próprios condôminos estipularam.

4. Como deve ser feita a cobrança aos condôminos que apresentam inadimplência?

A cobrança deve ser feita seguindo estritamente o que está previsto em lei. A lei determina que existem dois procedimentos. Primeiro é o procedimento extrajudicial, aquele em que são praticadas as cobranças amigáveis, o síndico faz uma ligação, tenta uma conciliação, envia uma notificação. Não obtendo êxito, as cobranças são feitas por meio judicial, através de uma ação própria.

5. O síndico pode bater na porta de moradores inadimplentes?

Pode sim. Dentro da etapa extrajudicial, o síndico tem a total liberdade de buscar solucionar de maneira amigável, junto ao morador as suas inadimplências.

6. Como deve ser feita a cobrança judicial dos atrasados?

A cobrança judicial pode ser feita a partir de um mês em atraso, o que acontece normalmente, é que os condomínios tentam negociar de um a três meses. Ao final do terceiro mês, caso essa inadimplência permaneça, é contratado um escritório de advocacia, para que seja feita a cobrança judicial. Na qual, inclusive, recentemente passou por uma alteração no Código de Processo Civil , que permite que essa cobrança seja em um período mais curto, onde o devedor é citado para sanar a dívida em três dias, sob pena de penhora de dinheiro ou até do próprio apartamento.

7. Ausência de meios para o pagamento do condomínio é justificativa para não realizar o pagamento?

Não. Infelizmente isso não é aceito como justificativa. O condomínio vive daquilo que ele arrecada, e todos os condôminos têm a obrigação legal de contribuir com a manutenção do condomínio. Então, se um dos condôminos está passando por alguma dificuldade, ele deve tentar primeiro, uma negociação, caso ele não consiga, ele deve ser retirado do condomínio ou utilizar a própria unidade imobiliária (casa, apartamento), para pagar esse débito que está em atraso, mas o condomínio pode deixar de receber o que é devido, mesmo sendo este imovel, um bem de família.