27 Pessoas online preenchendo o Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial agora agora
Advogada Camilla Tays
18/09/2020

Saiba TUDO que o Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial precisa para ser válido

Entenda o que é um contrato de compra e venda de ponto comercial? Qual a diferença de um estabelecimento comercial e um ponto comercial? Existe modelo de contrato de compra e venda de ponto comercial? Como fazer, quais as cláusulas essenciais que devem constar no seu contrato. Modelos simples em PDF e word para imprimir.

Quem tem um negócio sabe da dificuldade que é ser notado por potenciais clientes.

Você escolhe o nicho de mercado em que vai atuar e chega à conclusão de que um ponto comercial fixo é a melhor escolha para seu negócio.

Então você encontra o ponto comercial perfeito, com alta circulação de pessoas, fácil de acessar, seguro e cômodo para os seus clientes.

No entanto, os altos custos com aluguel, energia, água, taxas de condomínio e pagamento de pessoal te desanimam a tal ponto que você decidiu que era melhor vender a sua loja física.

Essa decisão é bem difícil, pois quando decidimos abrir uma loja, não pensamos que um dia poderemos ter que vendê-la. E com isso surge um novo trabalho: vender o ponto comercial.

Você divulga seu imóvel por meses em sites de venda na internet, coloca cartazes e compartilha fotos para seus amigos nas redes sociais até encontrar o comprador certo.

Mas esse trabalho todo para vender seu imóvel não significa muito quando o seu contrato de compra e venda de ponto comercial é redigido errado e cheio de vícios jurídicos.

É por isso que você precisa ter um documento que te garanta juridicamente toda a validade do processo de compra e venda que está realizando com o comprador do ponto comercial.

Veja como ter um contrato perfeitamente redigido e atualizado, de autoria dos renomados advogados do nosso cartório.

Mas antes de você decidir fazer o seu contrato, eu vou te explicar tudo o que você precisa saber sobre o Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial.

Todo contrato precisa seguir regras básicas e requisitos que as vezes na internet estão desatualizado, pois os modelos oferecidos são genéricos e não representam o que há de específico na relação contratual, que é única.
Sendo assim, o contrato é indicado que ele seja feito por um cartório ou advogado, que sabe exatamente quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.

1. O que é o Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial?

Muitas pessoas entendem que a venda do ponto comercial tem a inclusão da venda do imóvel no negócio. Contudo, isso não é verdade.

Quando há um ponto comercial a venda o que está incluso são os equipamentos, móveis, mercadorias, clientela adquirida, enfim, toda a estrutura necessária para que a próxima pessoa possa dar continuidade ao negócio empresarial no mesmo ramo da atual empresa.

Nesses casos, como boa parte das empresas funcionam em um imóvel comercial alugado, o imóvel não é transferido a pessoa com a compra do ponto comercial. O que é feito é um termo aditivo do Contrato de Locação para mudar o nome do locatário ou o vendedor firma um contrato de sublocação com o Comprador.

Mas antes de saber mais detalhes sobre esse contrato, eu vou te dizer uma coisa: imóvel comercial é diferente de ponto comercial.

2. Há diferença entre Ponto Comercial e Estabelecimento Comercial?

Imóveis ou Estabelecimentos comerciais são edifícios destinados a gerar lucro pelo desenvolvimento de uma atividade como a venda de produtos, por exemplo. Os tipos mais conhecidos são as lojas, as salas comerciais, andar corrido, casas, armazéns e galpões.

Na hora de vender o imóvel comercial, utilizamos o Contrato de Compra e Venda de Imóvel Comercial para efetuar o negócio, onde são colocadas em cláusulas todas as obrigações das partes envolvidas.

Por mais comum que seja entender por estabelecimento comercial o local onde funciona um comércio, saiba que o conceito de estabelecimento vai além, pois é todo o complexo de bens organizado para que uma empresa realize suas atividades.

Ou seja, estabelecimento comercial é o conjunto de veículos, computadores, mesas, cadeiras, nome da empresa, patente e marca que estão em função das atividades de uma empresa.

Quando esses itens são objetos de um negócio jurídico da empresa é necessário firmar um outro tipo de contrato, o contrato de trespasse.

O que é um Contrato de Trespasse?

O contrato de trespasse é o documento pelo qual se transfere a titularidade do estabelecimento em seu todo para uma outra pessoa, regulamentando a venda do estabelecimento comercial. 

3. O contrato de compra e venda de ponto comercial é válido?

Muitas pessoas confundem ponto comercial com estabelecimento empresarial e como já foi dito, o estabelecimento empresarial é o conjunto de bens que estão a serviço do empresário para que ele possa exercer sua atividade.

Já o Ponto Comercial é o local em que se encontra o estabelecimento empresarial, ou seja, é o Imóvel Comercial onde os fregueses procuram o serviço da empresa.

Você também deve lembrar que eu falei sobre o contrato de trespasse, aquele que estabelece a venda do estabelecimento empresarial?

Esse contrato precisa ser registrado na Junta Comercial do seu estado ou no Cartório de Pessoa Jurídica para existir oficialmente, isso é, para ser válido.

Mas primeiro, é preciso elaborar o contrato social e hoje em dia é comum a busca por modelos de contrato na internet.

Todo contrato precisa seguir regras básicas e requisitos que as vezes na internet estão desatualizado, pois os modelos oferecidos são genéricos e não representam o que há de específico na relação contratual, que é única.

4. Como fazer o Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial?   

Após encerradas as negociações entre as partes, o contrato de compra e venda é o instrumento utilizado para transferir o domínio do bem imóvel para o adquirente e quando ele é escrito, atribui direitos e responsabilidades garantindo a segurança jurídica dos envolvidos.
Listaremos abaixo quais os elementos que não podem faltar nesse tipo de documento:
 
Qualificação das partes

As partes do contrato precisam ser identificadas para evitar confusões como o caso de uma das partes apresentar um nome igual a de outra pessoa, como outros possíveis equívocos.

O contrato, portanto, deve apresentar o nome completo das partes, nacionalidade, estado civil, profissão e residência das partes.

No caso de pessoa física, precisam constar as mesmas informações dos documentos oficiais pessoais, como o RG e CPF.

Quando as partes são casadas, é necessário apresentar a certidão de casamento e os documentos do cônjuge.

Caso uma das partes seja pessoa jurídica, como uma corretora de imóveis, o CNPJ da empresa deve constar no contrato e também: os documentos do representante da empresa, certidões negativas de ações cíveis e de débitos estaduais, bem como o contrato social da empresa.

Descrição do imóvel que será vendido 

Você notou que as partes são minunciosamente descritas no contrato para que ele tenha validade jurídica?

O imóvel comercial que será vendido também é descrito detalhadamente. O contrato apresenta a localização, o tamanho do imóvel, a presença ou não de mobília, além de mostrar outras condições que devem ser analisadas criteriosamente para que não haja surpresas na hora que o comprador entrar no imóvel.
Estamos evitando problemas jurídicos, não é mesmo? Portanto, problemas como infiltrações, rachaduras e mofo devem ser descritos no documento para que o comprador não tenha uma surpresa desagradável ao visitar o imóvel e tome a decisão de não comprar o ponto comercial.

O Laudo de vistoria ajuda a descrever honestamente o imóvel e é por isso que deve vir anexado ao contrato, com fotos e anotações de especialistas.

O último elemento que deve constar na descrição é o número da matrícula do imóvel comercial registrada em cartório.

Todas essas informações devem ser observadas, para que o contrato de venda de ponto comercial proteja o proprietários de eventuais problemas, como o contrato vir com vícios jurídicos.

Valor acordado

Essa cláusula é a mais importante do contrato de compra de ponto comercial. Ela deve mostrar detalhadamente o preço do imóvel e as condições de pagamento da venda do imóvel.

Os métodos podem ser: em espécie (dinheiro), por meio de boleto, pagamento no cartão de crédito ou depósito em conta ( neste último caso, as informações da conta do vendedor são escritas nessa cláusula do contrato).

Aqui também são definidos os prazos para pagamento na forma de uma data ou de um período fixo de tempo.

Por fim, é aqui que as condições de pagamento são estabelecidas e eu vou dar um exemplo para você entender o que é isso: imagine que seu contrato estabeleça o pagamento no momento da entrega do imóvel, ou após a entrega da primeira fase de uma obra que precisou ser realizada.
 
Responsabilidade por despesas adicionais

Essa é a hora em que você vai me perguntar - até isso eu preciso prever no contrato de repasse de ponto comercial?

Sim, porque não dizer quem vai pagar as possíveis despesas pode ser motivo de brigas no judiciário e até cancelamento do negócio.

O usual é que o comprador se responsabilize pelas despesas com a venda do estabelecimento, como o pagamento do Imposto de Transmissão (ITBI), mas as partes podem entrar em um acordo sobre uma forma diferente.

O importante é que todas essas informações estejam previstas no contrato.

Inventário do estabelecimento

Em termos simples, um inventário é uma lista com todos os materiais ou bens que uma pessoa ou organização possui.

Ou seja, nessa cláusula do contrato são especificados todos os bens que serão transferidos do comprador para o vendedor.

É importante que eu esclareça que existem dois tipos de bens: os bens corpóreos e os bens incorpóreos.

Os bens corpóreos podem ser exemplificados por mercadorias, instalações, equipamentos de trabalho e veículos.

Já os elementos incorpóreos são o “nome fantasia” da empresa, o ponto comercial (que pode ser físico ou virtual), a “razão social” da empresa, marcas, patentes, desenho industrial, entre outros.

É recomendado que o comprador verifique o inventário anexado ao contrato “compra e venda ponto comercial”, pois se o inventário não estiver de acordo, o comprador poderá rescindir do negócio sem ônus.

Momento da posse do imóvel

As partes devem definir no contrato qual será o momento da posse pelo comprador, ou seja, quando ele terá o direito de ocupar o imóvel após toda a negociação e pagar os impostos decorrentes do bem.

Esse momento da posse pode acontecer depois da assinatura do contrato, em data específica estipulada pelas partes ou após a quitação do imóvel.

O importante é as partes estarem de acordo e essa informação ser escrito no contrato.

Dessa forma não se deve deixar que qualquer pessoa redija esse contrato. É necessário um profissional capacitado juridicamente, como um advogado ou cartório.

5. Quais os documentos necessários para compra e venda de um estabelecimento comercial?

Documentos do vendedor (pessoa jurídica)

  • Mostram a situação da empresa com relação a registros e dívidas.
  • Cópia autenticada do contrato social ou estatuto social na Junta Comercial
  • Documentação registrada na Junta Comercial de quaisquer alterações contratuais ou estatutárias
  • Carta com data da última alteração do contrato ou estatuto
  • Certidão negativa de débito com o Instituto Nacional de Seguridade Social (INSS)
  • Certidão negativa de débitos estaduais obtida na Secretaria de Estado da Fazenda
  • Certidão negativa de ações na Justiça do Trabalho
  • Certidão negativa de ações na Justiça Federal 

Documentos de vendedor (pessoa física)

Identificam a pessoa física e evitam situações de homônimos

  • RG e CPF de ambos;
  • Certidão de nascimento para solteiros; ou de casamento, divórcio e viuvez (todas elas podem ser     solicitadas aqui;
  • Certidão de união estável, indicando o tipo de comunhão de bens (veja mais em nosso artigo sobre Declaração de União Estável;
  • Certidão de emancipação se o indivíduo for menor
    de 21 anos;
  • Comprovante de Residência. 

Documentos do imóvel

Mostram se existem dívidas atreladas ao imóvel e se ele está devidamente registrado.

  • Cópia autenticada da escritura definitiva em nome dos vendedores, registrada no Cartório de Registro de Imóveis
  • Certidão negativa vintenária de ônus reais. Este documento traz todo o histórico do imóvel nos últimos 20 anos e especifica se existe alguma dívida
  • Registro de ações reipersecutórias e alienações (para saber se o imóvel foi vendido informalmente a alguém). O documento é emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis
  • Certidão negativa de impostos expedida pela prefeitura ou cópia do carnê de imposto predial dos últimos cinco anos
  • Cópia autenticada do IPTU do ano, acompanhada de parcelas pagas até a data do negócio, expedida pela prefeitura
  • Averbação da construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis
  • Planta do imóvel aprovada pela prefeitura ou croqui com dimensões, assinado pelo engenheiro ou arquiteto com respectivo número do Crea (registro profissional)
  • Certidão negativa de débitos condominiais (em caso de apartamento)

Imóvel em inventário

Imóveis deixados de herança para alguém precisam de autorização especial para a venda. Os documentos são:

  • Caso haja um menor de idade como herdeiro, é necessária autorização de venda pelo Ministério Público
  • Cópia autenticada do atestado de óbito
  • Cópia autenticada do formal da partilha, documento do qual constam o imóvel e os herdeiros
  • Certidão negativa vintenária de ônus reais

Contrato de compra de venda

Deve ser feito com acompanhamento de advogado especialista na área e deve conter:

  • Todas as informações dos compradores e vendedores, como nome completo, RG, CPF, título de eleitoral, profissão e estado civil
  • Valor total do imóvel
  • Forma de pagamento
  • Valor dado como sinal
  • Período das parcelas pagas e taxas de juros envolvidas
  • Multas envolvidas em caso de rescisão de contrato, atraso na entrega do imóvel ou entrega do imóvel em condições diferentes daquelas conhecidas e negociadas
  • Comissão da imobiliária
  • Caso o imóvel seja vendido com alguma mobília, os itens também devem constar do documento

Por isso o contrato de compra e venda de ponto comercial não pode ser escrito por qualquer pessoa, já que ele comprova o acordo realizado pelas partes.

 

6. Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial parcelado

O valor da aquisição é um dos itens mais importantes na hora de decidir por qual forma de pagamento optar.
Imagine que a oferta que você recebeu de seu cliente é boa, mas ele não tem a quantia total em mãos no momento e precisa de um prazo maior para concretizar a quitação.

Essa é só uma situação que pode ser prevista no seu contrato, que deve descrever minuciosamente como será feito o pagamento do bem.

No caso de compras a prazo, é importante especificar as taxas cobradas na transação.  Quando a venda é a realizada a vista, costuma-se oferecer descontos e esses descontos devem estar explicitamente escritos no contrato.

7. Contrato de Compra e Venda Ponto Comercial Alugado

Você é empreendedor e antes de vender o seu estabelecimento comercial, você tentou lucrar com ele colocando-o para locação.

Só que agora você quer vender seu estabelecimento comercial e você não sabe se poderá fazer isso porque o contrato com o locador do seu imóvel ainda não chegou ao fim.

É importante você saber que a lei 8.245 de 1991 assegura que o ponto comercial pertence a pessoa que explora a atividade, e não ao proprietário do imóvel, pois o ponto comercial não existe por si só, ele depende da atividade do empresário.

Por mais que esse tópico fale sobre estabelecimento comercial e sabendo que ele é bem mais abrangente que o ponto comercial, que é só a localização do negócio, você há de concordar comigo que é muito mais comum vender uma loja do que o nome, a patente, as instalações e máquinas de uma empresa.

Em todo o caso, quando há locação do estabelecimento comercial, o que precisa ser respeitado é o contrato de locação e o novo dono não poderá simplesmente colocar o locatário do estabelecimento para “fora” antes do fim do prazo acordado.

Só mais uma informação: o prazo máximo que um contrato comercial pode ter é de 5 (cinco anos).         

8. Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Ponto Comercial

Você já viu nesse artigo que estabelecimento comercial é o instrumento da atividade do empresário, composto pelos elementos corpóreos e incorpóreos que ele une para exercer a sua atividade empresarial.

É esperado que a venda de um estabelecimento comercial seja valiosa e que um contrato dessa natureza envolva muito dinheiro.

Por isso, imagine os prejuízos que uma das partes teria no caso da outra desistir?

Portanto, é importante incluir no contrato uma cláusula de rescisão, onde será registrado o direito das partes a reivindicar indenizações conforme o previsto no contrato.

Normalmente, quando o desfazimento do contrato for causado pelo vendedor/construtor, o Código do Consumidor afirma que as parcelas pagas devem ser imediatamente restituídas.

Em todo o caso, o contrato de compra e venda de imóvel costuma apresentar em sua cláusula de rescisão uma multa de 10% sobre o valor pago como penalidade.

Isso significa que o comprador que não honrar com o pagamento no prazo, deverá pagar uma multa de 10% calculada sobre o valor total do negócio, quando o atraso se der por mais de 3 meses e o comprador mesmo após uma notificação não regularizar o pagamento.