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Analista Patrícia Leal
22/06/2022

Entenda o que nunca te falaram sobre o Contrato de Subarrendamento Rural

Quais são as características principais? Como fazer o Contrato de Subarrendamento Rural? Qual o benefício de fazer o contrato? Quem é responsável por fazê-lo? Modelo de Contrato simples e atualizado para imprimir em Word e PDF.

O que é um contrato de subarrendamento rural?

Quem for parte em um contrato de arrendamento ou subarrendamento deve se atentar para as regras abaixo:

Segundo o Decreto n.º 59.566:
Art 3º Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel , observados os limites percentuais da Lei.
        § 1º Subarrendamento é o contrato pelo qual o Arrendatário transfere a outrem, no todo ou em parte, os direitos e obrigações do seu contrato de arrendamento.
Ademais, essa modalidade contratual deve conter, obrigatoriamente, determinadas cláusulas, nos termos do art. 13 do Decreto n.º 59.566, com o objetivo de assegurar a conservação dos recursos naturais e a proteção econômica dos arrendatários e dos parceiros-outorgados.
Dentre as modalidades do contrato de arrendamento rural, encontra-se o subarrendamento, o qual é definido, pelo § 1º do art. 3º do Regulamento, como o contrato pelo qual o arrendatário transfere a outrem, no todo ou em parte, os direitos e obrigações do negócio jurídico anteriormente firmado.
Nesse diapasão, trata-se de novo contrato entre o arrendatário e o subarrendatário. Dessa forma, como o subarrendamento é o contrato por meio do qual o arrendatário transfere a outrem os direitos e obrigações do contrato anteriormente firmado, as regras do arrendamento lhe são aplicáveis da mesma maneira.
No que tange ao contrato de subarrendamento, o Decreto n.º 59.566 vedou, expressamente, a celebração dessa modalidade de arrendamento sem o consentimento do arrendador/proprietário, tanto em contratos com prazo fixo ou indeterminado.
A lei exige, para os contratos verbais, o consentimento expresso, declarado, mas não necessariamente escrito, enquanto que, para instrumentos contratuais escritos, o consentimento precisa constar no próprio contrato ou em ato posterior de igual forma.
Art. 32. Só será concedido o despejo nos seguintes casos: (...)
II - Se o arrendatário subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel rural, no todo ou em parte, sem o prévio e expresso consentimento do arrendador;

 É vedado o subarrendamento no contrato de arrendamento rural?

Segundo a Lei 4504/64, conhecido como Estatuto da Terra é vedado ao arrendatário ceder o contrato de arrendamento, subarrendar ou emprestar total ou parcialmente o imóvel rural, sem prévio e expresso consentimento do arrendador.
Vejamos:
Art. 95. (...)
VI - sem expresso consentimento do proprietário é vedado o subarrendamento;
Como fazer um contrato de subarrendamento rural?
O arrendamento rural consiste na modalidade de contrato em que o arrendador cede, por meio de um contrato, o imóvel rural para que o arrendatário exerça sua atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista. 
Devemos destacar outra diferença para o imóvel urbano que é o fato de que o aluguel deve seguir o Estatuto da Terra, no artigo 95, XII, que determina que o local alugado seja de até 15% do valor cadastral do imóvel.

O artigo 12 do decreto nº 59.566/66 do Estatuto da Terra prevê que o contrato deve conter:

II – Nome completo e endereço dos contratantes;

III – Características do arrendador ou do parceiro-outorgante (espécie, capital registrado e data da constituição, se pessoa jurídica, e tipo e número de registro do documento de identidade, nacionalidade e estado civil, se pessoa física e sua qualidade (proprietário, usufrutuário, usuário ou possuidor);

IV – característica do arrendatário ou do parceiro-outorgado (pessoa física ou conjunto família);

V – objeto do contrato (arrendamento ou parceria), tipo de atividade de exploração e destinação do imóvel ou dos bens.

VI – Identificação do imóvel e número do seu registro no Cadastro de imóveis rurais do IBRA (constante do Recibo de Entrega da Declaração, do Certificado de Cadastro e do Recibo do Imposto Territorial Rural).

VII – Descrição da gleba (localização no imóvel, limites e confrontações e área em hectares e fração), enumeração das benfeitorias (inclusive edificações e instalações), dos equipamentos especiais, dos veículos, máquinas, implementos e animais de trabalho e, ainda, dos demais bens e ou facilidades com que concorre o arrendador ou o parceiro-outorgante;

VIII – Prazo de duração, preço do arrendamento ou condições de partilha dos frutos, produtos ou lucros havidos, com expressa menção dos modos, formas e épocas dêsse pagamento ou partilha. 

Como é possível verificar, em contratos de arrendamento rural é necessário descrever quais as atividades que o agricultor deve realizar no local. É importante salientar que o tempo de contrato é de acordo com a conclusão da colheita, sendo prorrogado em caso de atraso já que não é culpa do arrendatário – na pecuária, esse período é após a safra de animais. 

Um direito específico para o arrendador está no art. 42: “Poderá se opor a cortes ou podas, se danosos aos fins florestais ou agrícolas a que se destina a gleba objeto do contrato”. Também no art. 43: “Não constando do contrato de arrendamento a forma de restituição de animais de cria, de corte ou de trabalho, entregues ao arrendatário, este se obriga a rescindir o contrato, restituí-los em igual número, espécie, qualidade e quantidade”.
Conforme preceitua o artigo 45, o arrendatário tem o direito de preempção, ou seja, compra antecipada na aquisição do imóvel rural arrendado. Se caso o proprietário vender o imóvel, deverá notificar o arrendatário para, no prazo de 30 dias a contar da notificação, exercer o seu direito.
Classifica-se contratualmente como: bilateral, oneroso, consensual e não solene, não necessitando de formalidade alguma para se concretizar.
Para que possa ser possível o subarrendamento é necessário o consentimento prévio e expresso do arrendador.
Quando um arrendatário faz a outra pessoa, um terceiro na relação do contrato dizemos que houve um subarrendamento, para que isso seja possível é necessário que previamente o arrendador permita, se porventura isso for desrespeitado, estará sujeito a ação de despejo conforme o artigo 32 do Decreto.
Já o artigo 31 no seu parágrafo único, estabelece que se for extinto o arrendamento, automaticamente o subarrendamento também, salvo se entre as partes houver estabelecido que extinto o contrato principal o acessório continuará.
Neste caso, deverá a referida cláusula contratual prevalecer.

O que é um contrato de subarrendamento de parcela do imóvel rural?

De acordo com a Lei 4504/64, conhecido como Estatuto da Terra é vedado ao arrendatário ceder o contrato de arrendamento, subarrendar ou emprestar total ou parcialmente o imóvel rural, sem prévio e expresso consentimento do arrendador.
Como rescindir contrato de arrendamento rural?
Notificação para rescisão de contrato de arrendamento rural subarrendamento
Segundo o Estatuto da Terra, o arrendador deve expedir, em até seis meses antes do vencimento do contrato, notificação com as propostas de novo arrendamento recebidas de terceiros, garantindo-se preferência ao arrendatário no caso de igualdade entre as ofertas. Em caso da falta de notificação, o contrato é considerado automaticamente renovado.
 
O Decreto nº 59.566/66, no artigo 26, destaca as hipóteses de extinção de contratos, que são:
·         término de seu prazo e do de sua renovação;
·         retomada pelo arrendador;
·         aquisição da gleba arrendada pelo arrendatário;
·         distrato ou a rescisão contratual;
·         resolução ou extinção do direito do arrendador, o que se verifica quando este perde seus direitos sobre o imóvel arrendado;
·         força maior, a qual impossibilite a execução do contrato;
·         sentença judicial irrecorrível;
·         perda do imóvel rural, mais pela ratio de força da natureza;
·         desapropriação total ou parcial do imóvel, sendo também a extinção parcial ou total; (j) previsão legal, por qualquer causa de desfazimento do contrato e
·         morte do arrendatário, excetuado quando este for o conjunto familiar e que outra pessoa devidamente qualificada prossegue em sua execução. Como se percebe a morte do arrendador não configura extinção do contrato, pois ficarão os herdeiros e legatários obrigados a cumprir o vínculo contratual.
 

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