27 Pessoas online preenchendo o Contrato de Prestação de Serviços de Corretagem Imobiliária agora agora
Analista Gustavo Costa
06/08/2022

Os 5 erros mais comuns ao fazer um Contrato de Corretagem Imobiliária- e como evitá-los

Descubra como fazer modelo de Contrato de Prestação de Serviços de Corretagem Imobiliária? O que acontece se houver desistência de compra, o corretor deve receber o valor firmado no contrato?  Qual o papel do corretor de imóveis e qual o valor da comissão que ele deve receber? Modelo simples e adaptado a nova Lei para imprimir em Word e PDF.

  1. 1. O que é o Contrato de Prestação de Serviços de Corretagem Imobiliária?
  2. 2. Como fazer e quais cláusulas não podem faltar neste seu contrato?
  3.    2.1 Qualificação das partes
  4.    2.2 Prestação dos serviços
  5.    2.3 Descrição do imóvel
  6.    2.4 Obrigações das partes
  7.    2.5 Rescisão Contratual
  8.    2.6 Eleger o foro
  9. 3. Qual o papel que o(a) corretor(a) de imóveis irá desempenhar no contrato?
  10. 4. Qual o valor de comissão que deve ser pago ao corretor imobiliário?
  11. 5. E se houver rescisão contratual, o pagamento da comissão ainda é deve ser feita?

Você deseja vender o seu imóvel, mas não entende como funciona um processo de venda e percebe que pode está contratando um corretor para prestar esses serviços?

É natural que não entendamos de forma completa o processo de uma venda imobiliária, justamente porque é necessário reunir diversos documentos que serão essenciais para que a venda seja segura e descreva com total honestidade o objeto do contrato. 

O corretor imobiliário é o principal mediador para que a venda do imóvel desejado aconteça entre a parte compradora e a parte vendedora.

Por isso seu papel diante desse processo é primordial e assegura às partes uma transparência e segurança efetiva do processo. É  claro que isso só estará seguro, de fato, se você tiver um documento que comprove todas essas informações do acordo. 

Diante disso, conheça a importância, as informações necessárias e outros assuntos que devem constar no seu contrato neste artigo.

1. O que é o Contrato de Prestação de Serviços de Corretagem Imobiliária?

A compra de um imóvel, seja este comercial ou residencial, pode ser um passo significativo na vida de pessoas que sonham com esse momento.

É normal sentir um frio na barriga diante de todos os processos burocráticos para fazer desse sonho uma realidade.

Mas, para manter maior segurança durante todos esses processos, é necessário elaborar um documento que será submetido à respaldo legal, geralmente assinado em cartório, para que ambas as partes tenham seus direitos garantidos pela legislação vigente.

O Contrato de Prestação de Serviços de Corretagem Imobiliária tem uma semelhança com o Contrato de Compra e Venda de Imóvel, pois ambos expõem as informações das transações imobiliárias que serão feitas entre as partes contratantes, bem como os dados da parte contratante e da parte contatada para que a transparência prevaleça diante do negócio.

Porém, a principal diferença entre um contrato e outro está na apresentação das informações da parte conhecida como CORRETOR, sendo esta um mediador contratado para que o desenvolvimento da compra possa ser feita com a devida segurança e reunião de diversas informações do imóvel que está sendo vendido.

Assim, com a exposição completa de todas as informações sobre o imóvel e pessoas físicas ou jurídicas envolvidas no processo de corretagem e venda, estarão presentes nos termos e assuntos do contrato tudo o que é necessário para que seja firmado e reconhecido no âmbito legal.

Mas, além de entender todos os critérios para a elaboração de um documento jurídico, é necessário ser cauteloso ao redigir ou encontrar contratos prontos na internet porque, normalmente, estes não garantem uma segurança efetiva de acordo com a legislação vigente. 

2. Como fazer e quais cláusulas não podem faltar neste seu contrato?

Há alguns requisitos que devem ser considerados ao celebrar um Contrato de Prestação de Serviços. Separamos abaixo os principais aspectos e tópicos que você deve apresentar no documento jurídico. 

2.1 Qualificação das partes:

Se você for pessoa física, deverá apresentar comprovante de residência, além dos documentos de identificação pessoal: RG (ou carteira de habilitação) e CPF.

Além disso, deverá apresentar certidão de nascimento ou casamento e, se casado, os documentos de identidade do cônjuge.

Também é aconselhável apresentar certidão negativa de ações cíveis e certidões obtidas na Justiça Federal e na Justiça do Trabalho.

Se uma das partes for uma pessoa jurídica, devem incluir o CNPJ da empresa, os documentos pessoais do representante, as certidões de liquidação das ações civis e dívidas estaduais e o estatuto ou estatuto da empresa.

Ambas partes devem apresentar informações para contato, pois se houver a ocorrência de algum problema durante a vigência do contrato, existe a possibilidade de alguma das partes reaver os dados expostos no documento para entrar em contato quando necessário.

2.2 Prestação dos serviços:

Esta cláusula diz respeito aos deveres que o corretor (aquele que presta serviços) tem a obrigação de desempenhar durante a vigência do contrato firmado entre a parte contratante. 

Além disso, a prestação de serviço de corretagem imobiliária deve ser feita de forma criteriosa e garantindo que qualquer informação importante ou necessária esteja disposta no contrato e anexada, caso preciso, ao documento após a sua assinatura em cartório. 

Os prazos podem ser estipulados pelo vendedor do imóvel para que o corretor tenha em suas mãos as informações da residência e as chaves da casa que está sendo objeto de venda, a fim de promover a divulgação e encontrar potenciais compradores do imóvel em um certo período. 

A elaboração do contrato irá garantir uma segurança na esfera jurídica, caso alguma situação-problema ocorra durante o período da prestação de serviços.

Dessa forma, é aconselhável que você se certifique de que todas as cláusulas contratuais estejam em concordância com a lei aplicável, a fim de evitar dores de cabeças no futuro. 

2.3 Descrição do imóvel:

A descrição do imóvel é necessária para apresentar informações completas do que está sendo vendido a um comprador.

Além disso, esta cláusula é importante tê-la presente em seu contrato pois diz respeito aos aspectos mais internos da residência que está sendo negociada.

Dessa forma, para concretizar as informações sobre o imóvel que está sendo apresentado no contrato, o proprietário deve prestar algumas informações que serão essenciais para garantir uma segurança a pessoa que estiver com interesse na compra do imóvel.

Tais documentos são referentes ao laudo de vistoria que nada mais é do que um documento que especifica as condições do imóvel que está sendo vendido, bem como a exposição de possíveis problemas que devem ser resolvidos pelo proprietário antes de entregar o bem. 

Além disso, é necessário apresentar o Laudo do Corpo de Bombeiros e um conjunto de imagens acerca do imóvel. 

2.4 Obrigações das partes

Nesta cláusula é preciso especificar quais serão as obrigações e responsabilidades que ambas as partes devem desempenhar após acordado e assinado o contrato de prestação de serviços. 

Tendo como peça chave do Contrato para Corretagem Imobiliária, o corretor é quem é responsável por encontrar potenciais compradores do imóvel que está sendo vendido pelo proprietário.

Ademais, é tarefa do corretor especificar todas as informações à parte compradora - tendo recebido previamente pela parte vendedora - sobre o imóvel em questão.

Já o proprietário - sendo conhecido como parte contratante - deve repassar todos os dados e informações do imóvel para o corretor que será mediador do negócio imobiliário.

Porém, há algumas questões mais específicas que devem ser levadas em consideração ao firmar um contrato como:

O contratante pode negociar o imóvel durante a vigência do contrato entre o corretor?

Não, pois os serviços contratados não estariam sendo utilizados pela parte contratante.

Além disso, é previsto no Código Civil possíveis situações que podem acarretar ações judiciais caso haja o descumprimento de alguma cláusula previamente estabelecida. 

A exclusividade da procura de potenciais compradores é passada ao corretor quando assinado o contrato de prestação de serviços.

Por isso, até o final de sua vigência, somente o corretor pode desenvolver essas atividades para alcançar o principal objetivo da prestação de serviços que é algum comprador para o imóvel.

Vale ressaltar que se alguma situação supracitada ocorra, recomenda-se que a parte contratante pague um determinado percentual como valor da prestação de serviços do corretor imobiliário.

2.5 Rescisão Contratual:

Esta cláusula refere-se ao processo de descumprimento contratual, que pode ser motivado por diversos motivos e, portanto, tais motivos podem estar previstos no contrato para que ambas as partes saibam como proceder caso ocorra.

2.6 Eleger foro:

Esta cláusula refere-se ao foro que deve ser escolhido entre as partes para tratar de qualquer questão ou problema que possa surgir durante a vigência do contrato. 

Diante de muitas informações que devem constar no seu contrato, é recomendável que você procure por assistência na área jurídica que entenda perfeitamente como funciona todo o processo para elaborar um contrato. 

Apesar de os advogados compreenderem exatamente como toda elaboração funciona, alguns cobram muito caro para confeccionar um simples contrato para indicar a prestação de serviços.

Os cartórios online são uma ótima escolha por garantir segurança jurídica em seu contrato, além de oferecerem uma confecção mais em conta. 

3. Qual o papel que o(a) corretor(a) de imóveis irá desempenhar no contrato?

Como foi comentado no começo do artigo, apesar do Contrato de Compra e Venda ser bem parecido ao de Prestação de Serviços de Corretagem Imobiliária, é necessário destacar que o papel do corretor é garantir que potenciais compradores do imóvel se interessem pelo bem do contrato, além das informações que são oferecidas pelo corretor - informações estas que são obtidas através do proprietário.

Mas para compreender qual a importância do corretor imobiliário é preciso entender resumidamente sua profissão e objetivos que o profissional desempenha. 

O corretor imobiliário, ou mais conhecido como corretor de imóveis, é um profissional responsável por realizar as devidas transações imobiliárias conhecidas pela compra, venda e também locação de propriedades.

Suas tarefas são: reunir informações do imóvel que passará por intermediação de sua pessoa para o comprador que deseja comprar o bem, acompanhar interessados em visitas, vistorias e apuração de fotografias para serem disponibilizadas aos compradores, etc. 

Entretanto, sua principal função durante a vigência do Contrato de Prestação de Serviços de Corretagem Imobiliária é dispor o máximo de informações possíveis sobre o imóvel para que o interesse de compra seja concretizado juntamente com o proprietário do imóvel, isto é, para a parte contratante que fez o requerimento de seus serviços.

Sendo assim, é necessário descrever minuciosamente a função do corretor de imóveis. Infelizmente, a maioria dos contratos que estão disponíveis na internet não te dão essa opção por se tratarem de um modelo génerico.

4. Qual o valor da comissão que deve ser pago ao corretor imobiliário?

A comissão é um valor que deve ser passado ao corretor imobiliário acerca do serviço prestado à parte contratante.

Esse é um dos elementos importantes do contrato, pois é necessário dispor o valor em percentual do ganho referente a concretização da compra feita entre o vendedor e o comprador.

Vale ressaltar que o valor deve ser evidenciado à parte contratada - o corretor de imóveis - para que este tenha consciência do percentual e a quantia que será recebida após o cumprimento da prestação de serviços.

Além disso, algumas situações delicadas podem acontecer caso o processo de corretagem esteja em andamento, pois descumprimentos de obrigações ou até mesmo o requerimento da quebra contratual pode ser feita nessas circunstâncias.

Por isso, recomenda-se que o contrato disponha de informações que possam assegurar juridicamente tanto a parte contratada, como a parte contratante dos serviços que serão prestados. 

5. E se houver rescisão contratual, o pagamento da comissão ainda é devida?

Imagine que você tenha firmado um acordo legal para a prestação de serviços de corretagem imobiliária, mas por algum motivo a compra não tenha sido concretizada pela parte contratante juntamente com o comprador.

Você ainda tem direito de receber a comissão devida da prestação do serviço?

A resposta é sim. De acordo com o Código Civil Brasileiro em seu artigo 725 diz que “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”

Durante o processo de corretagem, no caso do corretor conseguir realizar a aproximação do vendedor do imóvel com o potencial comprador, a comissão faz jus a situação do andamento da compra do imóvel que estava sendo objeto do contrato e, dessa forma, está concretizado o objetivo da prestação de serviços mesmo que seja reconhecida a desistência entre o vendedor e o comprador. 

Porém, para que possíveis dores de cabeça possam aparecer ao decorrer da vigência do contrato, é necessário estabelecer as cláusulas de quebra contratual para que nenhuma parte saia prejudicada pela inadimplência da outra. 

Sendo assim, aconselha-se que as partes firmem possíveis multas e penalidades que possam ser imputadas caso haja o descumprimento de alguma cláusula.

Além disso, para que as cláusulas tenham uma segurança jurídica efetiva, é preciso assinar o documento em cartório na presença de duas testemunhas.

Portanto, também não adianta escolher um corretor de imóveis para realizar  os tramites do seu imóvel se o contrato firmado entre vocês encontra-se repleto de vícios jurídicos. Por isso, certifique-se que tem um setor responsável pela elaboração do mesmo.

Tudo sobre o Tema:

Legislação: Código Civil (Lei federal n. 10.406/2002)

“Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”

Conceito: Documento comprobatório de acordo realizado entre um corretor imobiliário de imóveis e um vendedor de imóvel que deseja encontrar potenciais compradores.

Vigência: O período de vigência pode ser estabelecido entre as partes durante a elaboração do contrato.

O que não pode faltar:

  • Documentos de identificação pessoal e, se for uma pessoa jurídica, informações da empresa e do representante;
  • Documentos informativos sobre o imóvel que está sendo objeto de contrato;
  • Laudos de vistoria, do corpo de bombeiros e apuração de imagens do imóvel a ser vendido;
  • Indicar o percentual e valor da comissão que será dada ao corretor de imóveis;
  • Cláusulas de obrigações, responsabilidades e acerca da rescisão contratual.

Outras nomenclaturas para este documento: 

Contrato de Prestação de Serviço de Corretagem Imobiliária com Exclusividade;

Contrato de Compromisso entre Corretor de Imóveis e Vendedor;

Instrumento Particular de Prestação de Serviços Imobiliários.


Dúvidas mais frequentes

1. É necessário elaborar um Contrato de Prestação de Serviços de Corretagem Imobiliária?

Sim, é recomendado para que sejam firmados as responsabilidades, obrigações, objetivo do contrato e a forma de pagamento que será usada para o corretor de imóveis que está prestando seus serviços.

2. Quem é o responsável pelo pagamento da corretagem?

Normalmente, essa responsabilidade deve vir a partir da pessoa que pedir pela prestação de serviços para corretagem de um imóvel, porém não há limites para que esta responsabilidade venha da parte compradora, ou seja, a que está interessada pelo imóvel e deseja receber as devidas informações do bem em questão.

3. Em qual momento surge o direito à comissão devida?

A comissão é o pagamento que o proprietário do imóvel irá passar ao corretor de imóveis quando for feita a aproximação de possíveis compradores e a concretização do andamento de compra. Além disso, é necessário destacar que o Código Civil em seu artigo 725 prevê que, no caso de desistência no processo de compra, o corretor ainda deverá receber a comissão apresentada no contrato de prestação de serviços.