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Advogada Camilla Tays
16/09/2020

Como fazer o Contrato de Aluguel de Sala Comercial - 9 Tópicos Indispensáveis

O que é um contrato de aluguel de sala comercial? Qual o prazo para aluguel de sala comercial? Modelo simples e adaptado a nova Lei de Inquilinato para imprimir em Word e PDF.

Quantas pessoas não resolvem diariamente abrir o seu próprio negócio, seja uma salão de beleza, uma loja de doce ou algum outro ramo?

Quantas empresas, após terem um bom crescimento nas vendas, percebem que precisam de um lugar maior, com mais salas, para contratar mais funcionários?

Ao encontrar o lugar ideal, como uma sala em um shopping ou em um prédio, é muito importante que faça um contrato de aluguel ou de locação de sala comercial, para que ele e o proprietário sintam-se protegidos, evitando que no futuro um dos dois exija algo que não foi acordado.

Esse contrato deve registrar tudo o que foi acordado entre as partes (inquilino e proprietário) para que, se surgirem dúvidas durante o prazo de vigência do contrato, elas sejam solucionadas o mais rápido possível.

Porém, ele não pode ser feito por qualquer um, pois há algumas exigências que a maioria das pessoas não sabem e se elas não estiverem em seu contrato, ele não será válido.

Veja 10 tópicos indispensáveis referentes ao Contrato de Locação de Sala Comercial.

  1. 1. O que é?
  2. 2. Como fazer?
  3. 3. Quais são os Documentos Essenciais?
  4. 4. Quais as condições de pagamento?
  5. 5. Quais são as garantias de pagamento?
  6. 6. Posso fazer Contrato por prazo indeterminado?
  7. 7. Qual índice de reajuste?
  8. 8. E se ocorrer a venda do imóvel alugado?
  9. 9. Ação Renovatória
  10. 10. Como ocorre a rescisão?

1. O que é o Contrato de Aluguel de Sala Comercial?

Também conhecido como contrato de locação de sala comercial ou termo de compromisso de aluguel de imóvel comercial, é um tipo de contrato de aluguel realizado entre duas pessoas e que o objeto é uma sala comercial.

Nele, o dono de um imóvel comercial (proprietário) aluga sua propriedade para uma pessoa (inquilino) que geralmente é jurídica, ou seja, alguém que possui um negócio, como uma loja, uma empresa ou um escritório.

Como forma de retribuição, a outra pessoa paga um valor ao dono do bem.

Como a função do imóvel é diferente, algumas características do contrato de locação de sala comercial não serão iguais as do residencial, como o prazo de vigência.

Outra é que no estabelecimento precisa ser criado o ponto, ou seja, fazer com que seus clientes saibam os serviços que são oferecidos no local.

Muitos desses imóveis também são alugados já mobiliados. Se esse for o caso, essa informação deve constar no contrato de aluguel de sala comercial de forma detalhada, para evitar que o locatário suma com alguma mobília.

2. Como fazer um Contrato de Aluguel de Sala Comercial?

Vejamos a seguir os requisitos mais importantes ao realizar o contrato de aluguel de sala Comercial.

Conhecimento prévio da situação do imóvel

É importante pesquisar a verdadeira situação da sala antes de realizar o contrato de aluguel, para evitar ser surpreendido com uma decisão judicial informando que o locador não é mais o dono do imóvel.

A sala comercial é usada como garantia de algum contrato (exemplos: bancos; mútuos etc) realizado pelo proprietário? Ele é objeto de alienação fiduciária?

Existe alguma restrição indicada na certidão de matrícula que possa atrapalhar a manutenção da vigência contratual? Há dívidas fiscais relacionadas a propriedade?

Está sala está preparado para receber a atividade empresarial que deseja realizar nesse ponto comercial? Existem restrições ambientais impeditivas?

Contudo, não é porque tenham restrições nessa sala que significa que o aluguel não possa ser realizado.

Apenas demonstra que o contrato deve preencher cláusulas que falem dos riscos existentes, como garantir que caso a propriedade mude de dono, o contrato será cumprido até o fim do seu prazo.

Esse documento também segue regras previstas em diversas leis brasileiras, como por exemplo, o Código Civil e a Lei nº 8.245/91 (lei do inquilinato) e ter um contrato Oficial completo na mão feito de acordo com a Nova Lei do Inquilinato é raro hoje em dia.

Isso porque as pessoas que não trabalham em contato com legislação não tem o conhecimento de tudo o que ela recomenda. 

Análise jurídica e financeira do locador

É sempre bom olhar como está a situação jurídica e financeira do locador, para evitar que apareçam problemas futuros, como ter que sair do imóvel às pressas porque ele foi penhorado em um processo judicial.

Deve-se buscar respostas para as seguintes perguntas, como: a sala pode ser penhorado durante o contrato de locação para garantir dívida do proprietário?

O locador (ou locadores) realmente são os donos da propriedade? Essa informação está indicada na matrícula do imóvel?

Para realizar contrato de aluguel por longo prazo é necessário que o cônjuge do locador autorize?

Todas essas informações devem ser observadas, para que o contrato proteja o locatário de eventuais problemas, como ter cláusulas assegurando que mesmo que a propriedade mude de dono, o contrato terá que ser cumprido até o fim de seu prazo.

Informação pessoal das partes

Pouco são os contratos que possui todas as informações pessoais do locador e locatário, como nome completo, endereço, nacionalidade e número dos documentos pessoais.

Porém, sem essas informações talvez não seja possível identificar uma das partes em uma possível ação judicial, por exemplo.

Se uma das partes for casada ou tiver um procurador, ou na forma de garantia ter sido escolhido um fiador ou seguradora, os dados dessas pessoas também devem estar no contrato.

Descrição da sala comercial alugada

A sala que será alugada deve ser descrita no contrato, sendo indicado endereço onde está localizada e qualquer outra informação que possa ser usada para sua identificação.

Deve estar claro no documento a informação de como está a estrutura da sala no momento de realização do contrato, através de um Laudo de Vistoria que deve ser anexado ao documento.

Nesse laudo constará como está a estrutura do imóvel antes da realização do negócio, para comparação no fim do prazo do contrato onde será possível identificar possível necessidade de reparação.

Por isso esse parecer deve ser bem detalhado e incluir fotos, o que facilita a constatação de reparos, além de poder ser feito pelas partes ou por terceiros, se os contratante assim desejarem. 

Com isso, caso tenha algum estrago no imóvel durante o contrato, o inquilino terá que realizar o conserto.

Reformas estruturais no sala alugada

Esse é um ponto que merece a atenção do empreendedor porque pode causar confusão entre as suas responsabilidades e as do proprietário.

Como o inquilino deve cuidar da manutenção da sala comercial, pinturas nas paredes, consertos em portas e janelas, entre outras obras essenciais para atender bem ao seu cliente são deveres do locatário.

Já o locador, por sua vez, é o responsável por evitar que ocorra problemas na estrutura da sala comercial.

Caso o empresário precise realizar obras para melhor atender ao seus clientes, elas só deverão ser feitas com autorização do proprietário — respeitando à estrutura da edificação e as leis do município.

Averbação do Contrato de Aluguel na Matrícula do Imóvel

Há pessoas que preferem fazer a averbação do contrato de aluguel na matrícula do imóvel.

Dessa forma, esse registro torna o contrato mais seguro para ambas as partes, visto que tudo o que for acordado ficará registrado em um documento do imóvel.

Porém esse procedimento é comum para empresas grandes, mas pouco utilizado pelos negócios menores. 

3. Quais são os Documentos Essenciais para a contratação?

Há alguns documentos que devem estar anexados ao contrato de aluguel de sala comercial, conforme listados abaixo. 

  • Habite-se;
  • AVCB;
  • Laudo de Vistoria Elétrica;
  • Alvará de Funcionamento.

O Habite-se, também chamado de Carta de Habite-se, é um documento que comprova que a obra está regular perante a Prefeitura.

Esse documento é emitido pela Agência de Fiscalização do Estado onde está localizado o imóvel.

O AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) é um documento expedido pelo corpo de bombeiros.

Existe discussão de quem é o responsável pela sua emissão. Como é um documento do imóvel, o locador deveria ser o responsável.

Contudo, isso pode ser resolvido através de um acordo entre as partes para definir quem irá providenciar e quem irá arcar com os custos.

Já o Laudo de Vistoria Elétrica é outro item importante para quem quer alugar uma sala comercial, pois é com ele que sabe-se qual a situação da instalação elétrica do imóvel, além da qualidade da energia fornecida.

Há ainda o Alvará de Funcionamento. Muitas empresas funcionam sem esse alvará, porém isto pode ser um problema e a empresa ter um grande prejuízo.

Apesar de ser pouca a fiscalização, se houver algum incidente e pessoas se machucarem em suas dependências, a empresa terá que pagar uma multa, além de correr o risco de ser fechada e o empreendedor perder sua licença profissional.

4. Quais as condições de pagamento do Contrato de Locação de Sala Comercial?

Para que não haja dúvidas, deve constar qual o valor do aluguel por extenso e em número, além de informar como será realizado o pagamento.

As formas mais escolhidas são o pagamento por boleto, transferência bancária ou cheque. Tem que ser informado também qual será a data de vencimento.

Algo muito importante é explicar no contrato quem pagará os encargos da loja, como IPTU, condomínio, luz, entre outros, para que não apareçam dívidas ao imóvel pela falta de pagamento.

Por isso o instrumento particular de aluguel não pode ser escrito por qualquer pessoa, já que ele comprova o acordo realizado pelas partes.

5. Quais são as garantias de pagamento do Contrato de Aluguel de Sala Comercial?

A garantia de locação também é uma cláusula fundamental do contrato, porque se o inquilino não puder pagar o aluguel, há algumas formas de garantir que o proprietário receba esse valor, conforme demonstrado a seguir:

Caução

Também chamado de depósito caução, é quando o locador pede a pessoa que estiver alugando seu imóvel um valor como garantia de pagamento.

O mais comum é que esse pagamento seja feito em dinheiro, sendo que a quantia deve ser o valor de até três meses de aluguel.

Essa garantia serve para que o proprietário tenha uma proteção, caso aconteça algum problema que não permita ao locatário realizar o pagamento do aluguel, como ficar desempregado.

Se terminar a duração do contrato de aluguel de sala comercial e não aparecer nenhum problema, o valor da caução será devolvido ao locatário.

Fiança

Quando o inquilino indica uma outra pessoa como responsável pelo pagamento do aluguel, caso haja algum motivo que não permita que ele mesmo pague, chamamos essa terceira pessoa de fiador.

Se essa for a forma de garantia escolhida, no contrato deve ter todas as informações pessoais do fiador, como nome completo, endereço e telefone para contato.

Essas informações são necessárias para que o próprio locador possa entrar em contato com o fiador, caso seja necessário.

Seguro Fiança

O Seguro Fiança, por sua vez, é quando o inquilino escolhe a opção de pagar a uma seguradora um valor para que, se ele não puder pagar o aluguel, a seguradora faça isso.

No contrato deve estar escrito as informações desta seguradora, para que o proprietário do bem possa entrar em contato com ela, se isso acontecer.

6. Posso fazer Contrato de Aluguel Comercial por prazo indeterminado?

De acordo com a Lei do Inquilinato, os contratos de aluguéis de salas comerciais podem ser realizados até por tempo indeterminado.

Porém, o mais recomendado é que sejam feitos com prazo mínimo de 5 anos, podendo ter renovação, se as partes assim desejarem.

Caso não seja possível uma renovação amigável, mas o inquilino tenha permanecido pelo menos 3 anos na mesma atividade, poderá ajuizar uma ação renovatória.

7. Qual índice de reajuste do aluguel comercial?

Para evitar surpresas na hora de atualização do valor, deve ser deixado bem claro qual será o valor de reajuste a cada 12 meses.

É importante que esse valor não tenha qualquer vinculação com o valor fixo do salário mínimo ou variação cambial, por exemplo.

Após integralmente preenchido, o contrato de aluguel de sala comercial deve ser assinado em duas vias de igual teor por ambos os contratantes e, igualmente, por duas testemunhas.

Deve-se ter atenção porque na internet há muitos modelos de contrato grátis em word ou PDF para imprimir, mas que não preenchem todos os requisitos imprescindíveis para sua validação.

8. E se ocorrer a venda da sala alugada?

Esta é uma cláusula que muita gente não coloca nos contratos de aluguel comercial, apesar de ser muito importante, posto que se o proprietário resolver vender a sala, a preferência de compra é do inquilino.

Contudo, se a venda for feita a uma terceira pessoa, ela poderá simplesmente encerrar o contrato de aluguel.

Mas se houver no contrato uma cláusula garantindo que mesmo com venda do imóvel o contrato de aluguel de sala comercial deve ser respeitado, o novo proprietário terá que segui-lo até o fim de seu prazo.

Por isso é muito importante saber o que a legislação brasileira fala sobre esse tipo de contrato, para evitar alguns problemas.

Pode ocorrer, por exemplo, que o proprietário peça a desocupação do imóvel sem aviso prévio, seja ele de forma oral ou por carta.

9. Ação Renovatória

A Ação Renovatória é utilizada para garantir que o locatário de um contrato de aluguel de sala comercial possa renovar seu contrato com o proprietário do imóvel alugado.

A principal finalidade dessa ação é proteger o comércio criado pelo empresário nos anos em que está instalado no local.

Caso contrário, ele perderia os investimentos realizados na sala comercial, a clientela constituída ao longo dos anos através de propagandas e publicidade ali inseridas, sem mencionar a valorização do imóvel.

Por isso que o instrumento particular de aluguel não pode ser escrito por qualquer pessoa, pois comprova tudo o que foi acordado pelas partes.

Ele deve ser feito por um Cartório ou advogado, que tem conhecimento jurídico para que o mesmo não perca sua validade jurídica.

10. Como ocorre a rescisão do Contrato de Aluguel de Sala Comercial?

Em um contrato de aluguel de sala comercial ou contrato de locação de sala comercial deve ter as cláusulas penais.

Elas são as consequências sofridas por cada um das partes se desrespeitarem alguma obrigação e acontecer a quebra de contrato.

O motivo mais conhecido para a rescisão do contrato é o atraso no pagamento. Se o pagamento mensal só for realizado após a mensalidade vencer, costuma-se aplicar multa de 10% sobre o valor do aluguel.

Pode ocorrer também que uma das partes, proprietário ou inquilino, deseje terminar o contrato antes do seu prazo, seja porque o locador não quer mais alugar o bem ou porque o inquilino não tem mais condições de realizar o pagamento do aluguel, por exemplo.

Nesse caso, deve-se calcular o valor de 3 meses de aluguel a ser pago como multa ou ⅓ do valor que seria pago se o contrato fosse totalmente cumprido.

A lei brasileira não fala exatamente quais são as penalidades que deve ter no contrato de aluguel de sala comercial, o que leva essa informação a ser tão importante. Se alguém descumprir alguma cláusula, terá no contrato qual a penalidade a ser aplicada.

Tudo sobre o Tema

Legislação: Código Civil e Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato)

Conceito: uma pessoa cede o uso de sua loja comercial para que outra pessoa utilize, recebendo um valor como retribuição.

Vigência:  é recomendado o prazo mínimo de cinco anos nesse tipo de contrato

Garantias de pagamento: as mais usadas são caução, fiança  e seguro fiança.

O que não pode faltar:

  • saber como está a situação jurídica e financeira do imóvel e locador;
  • qualificação das partes;
  • descrição do imóvel;
  • vigência;
  • condições de pagamento;
  • cláusula de reajuste;
  • cláusula de quebra de contrato de locação de sala comercial.

Outras nomenclaturas para este documento

Contrato de Locação de Sala Comercial

Contrato de Locação Comercial