27 Pessoas online preenchendo o Contrato de Aluguel Residencial agora agora
Advogada Camilla Tays
16/09/2020

Como fazer o Contrato de Aluguel Residencial - 6 Informações que não podem faltar

Como fazer um contrato de aluguel residencial simples? Qual o valor da multa por atraso no aluguel residencial? Qual o valor de reajuste de aluguel residencial. Modelo de contrato simples e adaptado a nova Lei de Inquilinato para imprimir em Word e PDF.

  1. 1. O que é?​
  2. 2. Como fazer?​
  3. 2.1. Dados Obrigatórios
  4. 2.2. Situação do Imóvel Residencial
  5. 2.3. Descrição do Imóvel Residencial
  6. 2.4. Valor e Formas de Pagamento
  7. 2.5. Reformas estruturais​
  8. 3. Qual o prazo do Contrato?
  9. 4. Quais as garantias de pagamento?​
  10. 5. Rescisão de Contrato Residencial
  11. 5.1. Ação de Cobrança de Aluguel
  12. 5.2. E se ocorrer a venda do imóvel alugado?

Quem nunca se deparou com o momento em sua vida onde começa a pensar em sair da casa dos pais e ir morar sozinho?

Ou então se encantou por aquela jovem ou aquele rapaz e decidem que chegou a hora de darem um passo maior na relação, de morarem juntos.

Desde já começam a analisar as possibilidades e percebem que essa próxima etapa da sua vida não é tão fácil e simples como imaginava, a começar pelo local residencial.

Comprar uma casa com um belo jardim ou um apartamento com vista para um lindo parque acaba não sendo tão barato.

Sendo assim, você acaba percebendo que, se quiser começar logo essa nova fase da sua vida, a solução mais rápida é alugar um imóvel para morar. Mas como fazer isso de forma segura?

1. O que é um Contrato de Aluguel Residencial?

É o contrato pelo qual o locador propõe-se a ceder o uso e o gozo de um imóvel residencial ao locatário. Ou seja, alugar é ceder um bem para que outra pessoa use, no caso o imóvel residencial.

Diante disto, é bom lembrar que “locador” é a pessoa que figura na condição de senhorio e “locatário” é a pessoa que figura na condição de inquilino.

Dessa forma, o Contrato de Aluguel Residencial irá detalhar tudo sobre a transação: o valor que será pago todos os meses e o valor de multa no caso de desistência do aluguel, sendo que alguns desses imóveis também são alugados já mobiliados.

Se esse for o caso do seu contrato, essa informação deve constar no documento para evitar que o locatário suma com alguma mobília.

Sendo assim, esse documento segue regras previstas em diversas leis brasileiras, como por exemplo, o Código Civil e a Lei nº 8.245/91 (lei do inquilinato) e ter um contrato Oficial completo na mão feito de acordo com a Nova Lei do Inquilinato é raro hoje em dia.

Isso é porque as pessoas que não trabalham em contato com legislação, não tem o conhecimento de tudo o que ela recomenda. 

2. Como fazer um  Contrato de Aluguel Residencial?

Vejamos quais são os requisitos mais importantes deste contrato.

Dados Obrigatórios

Os dados pessoais das partes, locador e locatário devem ser descritos no contrato de acordo com a Lei 8245/1991, a Lei do Inquilinato, e o Código Civil.  São eles:

  • O nome completo das partes do contrato;
  • A nacionalidade das partes;
  • O Código de Pessoa Física;
  • Contatos (telefone, e-mail, entre outros);
  • O endereço completo do imóvel;
  • O Código de Endereçamento Postal – CEP – do imóvel que será alugado;

Caso uma imobiliária tenha poderes para negociar em nome do proprietário, deve- se preencher o nome da imobiliária locadora e número de Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ).

Situação do Imóvel Residencial

É importante pesquisar a verdadeira situação da residência antes de realizar o contrato de aluguel, para evitar ser surpreendido com uma decisão judicial informando que o locador não é mais o dono do imóvel.

Não é porque tenham restrições nesse imóvel que significa que o aluguel não possa ser realizado, mas sim que o contrato deve preencher cláusulas que falem dos riscos existentes.

Um exemplo dessas cláusulas é dar garantia de que caso a propriedade mude de dono, o contrato será cumprido até o fim do seu prazo.

Descrição do Imóvel Residencial

O imóvel que será alugado deve ser descrito no contrato, sendo indicado endereço onde está localizado e qualquer outra informação que possa ser usada para sua identificação.

Deve estar claro no documento a informação de como está a estrutura da residência no momento de realização do negócio jurídico.

Essa comprovação será feita através de um Laudo de Vistoria, que deve ser anexado ao contrato, onde constará como está a estrutura do imóvel antes da realização do acordo.

Esse anexo é importante para comparação no fim do prazo do contrato, onde será possível identificar possível necessidade de reparação.

Com isso, caso tenha algum estrago no imóvel durante o contrato, o inquilino terá que realizar o conserto.

Por isso esse parecer deve ser bem detalhado e incluir fotos, o que facilita a constatação de reparos, além de poder ser feito pelas partes ou por terceiros, se os contratante assim desejarem.

Valor do Aluguel e Formas de Pagamento

O valor do aluguel deve constar no contrato por extenso e em números.

Esse valor também deve estar em moeda nacional e ser informado de que forma ele será pago (boleto, transferência, cheque etc).

É essencial estabelecer uma data limite para o pagamento do aluguel em cada mês que, caso não seja respeitada, deve apresentar o valor da multa.

Outra informação importante é decidir quem pagará as despesas de condomínio, água, luz e IPTU, para que não apareçam dívidas ao imóvel pela falta de pagamento.

Após integralmente preenchido o contrato deve ser assinado, em duas vias de igual teor, por ambos os contratantes e, igualmente, por duas testemunhas.

Reformas estruturais no imóvel residencial

Esse é um ponto que merece atenção porque pode causar confusão entre as responsabilidades do locatário e do proprietário, motivo pelo qual devem estar escritas no contrato de locação residencial.

O inquilino é quem deve cuidar da manutenção do imóvel. Portanto, pinturas nas paredes, corte de grama e jardinagem, consertos em portas e janelas, entre outras obras essenciais são deveres do locatário.

O locador, por sua vez, é o responsável por evitar que ocorra problemas na estrutura do imóvel.

Caso o locatário deseje realizar obras para sua melhor comodidade, elas só deverão serem feitas com autorização do locador.

3. Qual o prazo do Contrato de Aluguel Residencial?

A Lei do Inquilinato (Lei 8245/91) não estipula um prazo mínimo de locação e até mesmo permite a celebração de contratos por prazo indeterminado.

No caso de locação por prazo determinado, é comum o uso do prazo de 12 meses (um ano). Se após o término desse prazo as partes quiserem, podem realizar a sua renovação.

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador solicitar o imóvel alugado sem um bom motivo, como atraso no pagamento do aluguel.

Já o locatário, todavia, poderá devolvê-lo pagando uma multa proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou o valor de até 3 aluguéis com despesas.

Por isso o instrumento particular de locação do imóvel não pode ser escrito por qualquer pessoa, já que ele comprova o acordo realizado pelas partes.

Dessa forma, é indicado que ele seja feito por um cartório ou advogado, que sabe quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.

4. Quais são as garantias de pagamento aceitas?

A garantia de locação também é uma cláusula fundamental do contrato porque se o inquilino não puder pagar o aluguel, há algumas formas de garantir que esse valor seja pago.

Os tipos de garantias mais usados ao alugar uma residência são por caução, por fiança e pelo seguro fiança.

Caução

O locador pode pedir a pessoa que estiver alugando seu imóvel um valor como garantia de pagamento, ou seja, uma caução ou depósito caução.

O mais comum é que esse pagamento seja feito em dinheiro. A quantia deve ser o valor de até três meses do aluguel com despesas, como condomínio, água, luz, entre outros.

Essa garantia serve para que o proprietário tenha uma proteção, caso aconteça algum problema que não permita ao locatário realizar o pagamento do aluguel, como ficar desempregado.

Se após o encerramento do presente contrato não aparecer nenhum problema, o valor da caução será devolvido ao locatário.

Fiança

Quando o inquilino indica uma outra pessoa como responsável pelo pagamento do aluguel, caso haja algum motivo que não permita que ele mesmo pague, chamamos essa terceira pessoa de fiador.

Se essa for a forma de garantia escolhida, no  presente contrato deve ter todas as informações pessoais do fiador, como nome completo, endereço e telefone para contato.

Pela nova Lei do Inquilinato, o fiador pode desistir da função, precisando, apenas, comunicar com 120 dias de antecedência para que seja encontrado outro.

Seguro Fiança

O Seguro Fiança, por sua vez, é quando o inquilino escolhe a opção de pagar a uma seguradora um valor para que, se ele não puder pagar o aluguel, a seguradora faça isso.

No contrato deve estar escrito as informações desta seguradora, para que o proprietário do bem possa entrar em contato com ela, se isso acontecer.

5. Rescisão de Contrato de Aluguel Residencial pelo locador

Em um contrato de aluguel residencial deve ter as cláusulas penais. Elas são as consequências sofridas por cada um das partes se desrespeitarem alguma obrigação e acontecer a quebra de contrato.

Pode ocorrer, por exemplo, que o proprietário peça a desocupação do imóvel sem aviso prévio,seja ele de forma oral ou por carta.

O motivo mais conhecido para a rescisão do contrato é o atraso no pagamento. Se isso acontecer, costuma-se aplicar multa de 10% sobre o valor do aluguel.

Há ainda os casos em que uma das partes, proprietário ou inquilino, deseje terminar o contrato antes do seu prazo, seja porque o locador não quer mais alugar o bem ou porque o inquilino não tem mais condições de realizar o pagamento do aluguel, por exemplo.

Nesse caso, deve-se calcular o valor de 3 meses de aluguel a ser pago como multa ou ⅓ do valor que seria pago se o contrato fosse totalmente cumprido.

A lei brasileira não fala exatamente quais são as penalidades que deve ter no contrato de locação residencial, o que leva essa informação a ser tão importante para resguardar as partes, pois se alguém descumprir alguma cláusula, terá no contrato qual a penalidade a ser aplicada.

Ação de Cobrança de Aluguel

Quando o inquilino tem dívida com o proprietário ou a imobiliária, basta entrar com uma ação de cobrança, ou ação de despejo, para que seja expedido um mandado de despejo e o locatário seja obrigado a deixar o imóvel em 15 dias. 

Se o Inquilino quiser suspender a ação de despejo, ele precisa pagar o valor que está devendo nesse prazo de 15 dias. 

Caso esse valor já tenha sido pago antes, ele deve apresentar o recibo ou comprovante de pagamento.

E se ocorrer a venda do imóvel alugado?

Esta é uma cláusula que muita gente não coloca nos contratos, apesar de ser muito importante, posto que se o proprietário resolver vender o imóvel, a preferência de compra é do inquilino.

Contudo, se a venda for feita a uma terceira pessoa, ela poderá simplesmente encerrar o contrato de aluguel.

Mas se houver no contrato uma cláusula de venda do imóvel e ele for vendido a uma terceira pessoa, o contrato de locação comercial terá que seguir até o fim de seu prazo.

Demonstra-se então que é muito importante saber o que a legislação brasileira fala sobre esse tipo de contrato, para evitar alguns problemas.

Na internet há muitos modelos de contrato grátis para download em word ou PDF. Todavia a grande maioria  não preenchem todos os requisitos imprescindíveis para ser válido.

Por isso tenha bastante cuidado com quem fará seu contrato.

Tudo sobre o Tema

Legislação: Código Civil e Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato)

Conceito: documento que comprova que uma pessoa cede o uso de seu imóvel residencial para que outra pessoa utilize-o, recebendo um valor como retribuição.

Vigência:  é recomendado o prazo de 12 meses nesse tipo de contrato, mas as partes podem decidir qual o prazo que aplicaram ao contrato.

Garantias de pagamento: as mais usadas são caução, fiança  e seguro fiança.

O que não pode faltar:

  • saber como está a situação jurídica e financeira do imóvel e locador;
  • qualificação das partes;
  • descrição do objeto;
  • vigência;
  • condições de pagamento;
  • cláusula para caso de venda do imóvel;
  • cláusula de reajuste;
  • cláusula sobre reformas estruturais na residencial;
  • cláusula de quebra de contrato.

Outras nomenclaturas para este documento

Contrato de Imóvel Residencial

Contrato de Locação Residencial

Contrato de Locação de Imóvel Residencial

Contrato de locação de residência

Contrato de locação de imóvel residencial urbano

Contrato de locação de apartamento

Contrato de aluguel de residência