27 Pessoas online preenchendo o Contrato de Aluguel de Apartamento agora agora
Advogada Camilla Tays
18/09/2020

Como fazer o Contrato de Aluguel de Apartamento - 7 Informações que não podem faltar

Descubra o que é um contrato de aluguel de apartamento? Como fazer um contrato de locação de apartamento? Modelo simples e adaptado a nova Lei de Inquilinato para imprimir em Word e PDF.

  1. 1. O que é?​
  2. 2. Como fazer?​
  3. 3. Como alugar por temporada?
  4. 4. Quais as garantias de pagamento?​
  5. 5. Como ocorre a rescisão?​
  6. 6. Ação de Despejo
  7. 7. E se ocorrer a venda do apartamento alugado?​

Quem nunca se deparou com o momento em sua vida onde começa a pensar em sair da casa dos pais e ir morar sozinho? 

Ou então se encantou por aquela jovem ou aquele rapaz e decidem que chegou a hora de darem um passo maior na relação, de morarem juntos.

Então começam a analisar as possibilidades e percebem que essa próxima etapa da sua vida não é tão fácil e simples como imaginava, a começar pelo imóvel residencial.

Comprar um apartamento com uma linda vista para a praia ou um parque acaba não sendo tão barato.

Sendo assim, você acaba percebendo que, se quiser começar logo essa nova fase da sua vida, a solução mais rápida é alugar um apartamento para morar.

Mas como fazer isso de forma segura?

1. O que é um Contrato de Aluguel de Apartamento?

Também conhecido como contrato de locação de apartamento, esse contrato de aluguel é o documento pelo qual o locador propõe-se a ceder o uso e o gozo de um apartamento ao locatário. 

Dessa forma, é sempre bom lembrar que “locador” é a pessoa que figura na condição de senhorio, e “locatário” é a pessoa que figura na condição de inquilino.

O Contrato de Aluguel de Apartamento irá detalhar tudo sobre o acordo: o valor que será pago todos os meses e o valor de multa no caso de desistência do aluguel.

Como muitos destes imóveis já são alugados mobiliados, essa informação deve constar no contrato, para evitar que o locatário suma com alguma mobília.

Esse documento segue regras previstas em diversas leis brasileiras, como por exemplo, o Código Civil e a Lei nº 8.245/91 (lei do inquilinato) e ter um contrato Oficial completo na mão feito de acordo com a Nova Lei do Inquilinato é raro hoje em dia.

2. Como fazer um Contrato de Aluguel de Apartamento?​

Vejamos quais são os requisitos mais importantes deste contrato.

Dados Obrigatórios

Os dados pessoais das partes, locador e locatário devem ser descritos no contrato de acordo com a Lei 8245/1991, a Lei do Inquilinato, e o Código Civil.  São eles:

  • O nome completo das partes do contrato;
  • A nacionalidade das partes;
  • O Código de Pessoa Física;
  • Contatos (telefone, e-mail, entre outros);
  • O endereço completo do imóvel objeto deste contrato;
  • Endereço onde os contratantes estão residente e domiciliados;

Caso uma imobiliária tenha poderes para negociar em nome do proprietário, deve- se preencher o nome da imobiliária locadora e número de Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ).

Situação do Apartamento

É importante pesquisar a verdadeira situação do imóvel antes de realizar o contrato de locação, para evitar ser surpreendido com uma decisão judicial informando que o locador não é mais o dono da residência.

Não é porque tenham restrições nesse apartamento que significa que o aluguel não possa ser realizado.

Por isso, o contrato deve preencher cláusulas que falem dos riscos existentes, como garantir que caso a propriedade mude de dono, o contrato será cumprido até o fim do seu prazo.

Descrição do Apartamento

O imóvel que será alugado deve ser descrito no contrato, sendo indicado endereço onde está localizado e qualquer outra informação que possa ser usada para sua identificação.

Deve estar claro no documento a informação de como está a estrutura do imóvel no momento de realização do contrato, através de um Laudo de Vistoria que deve ser anexado ao contrato.

Nesse laudo constará como está a estrutura do imóvel antes da realização do negócio, para comparação no fim do prazo do contrato onde será possível identificar possível necessidade de reparação.

Por isso, esse parecer deve ser bem detalhado e incluir fotos, o que facilita a constatação de reparos, além de poder ser feito pelas partes ou por terceiros, se os contratante assim desejarem

Com isso, caso tenha algum estrago no imóvel durante o contrato, o inquilino terá que realizar o conserto.

Vigência do Contrato

A Lei do Inquilinato (Lei 8245/91) não estipula um prazo mínimo de locação e até mesmo permite a celebração de contratos por prazo indeterminado.

No caso de aluguel por prazo determinado, é comum o uso do prazo de 12 meses (um ano). Mas se após o término desse prazo as partes quiserem, podem realizar a sua renovação.

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador solicitar o imóvel alugado sem um bom motivo, como atraso no pagamento do aluguel mensal.

Já o locatário, todavia, poderá devolvê-lo pagando uma multa proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou o valor de até 3 aluguéis com despesas.

Valor do Aluguel e Formas de Pagamento

O valor do aluguel mensal deve constar no contrato por extenso e em números. Também deve estar em moeda nacional e ser informado qual a forma de pagamento (boleto, transferência, cheque etc).

É essencial estabelecer uma data limite para o pagamento do aluguel em cada mês, sob pena de rescisão de contrato caso não seja pago nesta data.

Se for desrespeitado, também será apresentado o valor da multa.

Outra informação importante é decidir quem pagará as despesas de condomínio, como água, luz e IPTU, para que o apartamento não fique com dívidas acumuladas pelo não pagamento antes do vencimento.

Após integralmente preenchido o contrato deve ser assinado, em duas vias de igual teor, por ambos os contratantes e, igualmente, por duas testemunhas.

Reformas estruturais no apartamento alugado

Esse é um ponto que merece atenção porque pode causar confusão entre as responsabilidades do locatário e do proprietário, motivo pelo qual devem estar escritas no contrato de aluguel de apartamento.

Como o inquilino é quem deve cuidar da manutenção do imóvel, pinturas nas paredes, consertos em portas e janelas, entre outras obras essenciais são deveres do locatário.

Já o locador, por sua vez, é o responsável por evitar que ocorra problemas na estrutura do imóvel.

Agora se o locatário quiser realizar obras para sua melhor comodidade, elas só devem ser feitas com autorização do locador, conforme deve estar escrito do contrato de locação de apartamento.

3. Como alugar um apartamento por temporada?

Pode ser que você não esteja procurando um apartamento para ser sua residência, mas sim para alugar por uma temporada, enquanto passa as férias de final de ano perto da praia com sua família.

Poderia ser também que você tenha que fazer um curso de curto prazo, em torno de 2 meses,  em outro estado e queira alugar um imóvel apenas por esse período.

Independente de qual seja o motivo, o fato é que terá que alugar uma casa ou apartamento por um prazo inferior a 90 dias.

Se você se enquadra nesses casos, você precisa de um contrato de aluguel por temporada.

Na internet há muitos modelos de contrato grátis, porém sem preencher os requisitos imprescindíveis para sua validade.

Por isso, o indicado e que ele seja feito por um cartório ou advogado, que sabe quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.

4. Quais são as garantias de pagamento aceitas?

A garantia do aluguel também é uma cláusula fundamental do contrato, porque se o inquilino não puder pagar o aluguel, há algumas formas de garantir que o locador receba esse valor.

As formas mais comuns de garantia ao alugar um apartamento são por caução, por fiança e pelo seguro fiança.

Caução

A Lei do Inquilinato faculta ao locador pedir a pessoa que estiver alugando sua casa um valor como garantia de pagamento, ou seja, uma caução ou depósito caução.

O mais comum é que esse pagamento seja feito em dinheiro. A quantia deve ser o valor de até três meses do aluguel com despesas, como condomínio, água, luz, entre outros.

Essa garantia serve para que o proprietário tenha uma proteção, caso aconteça algum problema que não permita ao locatário realizar o pagamento do aluguel mensal, como ficar desempregado.

Se após o encerramento do contrato não aparecer nenhum problema, o valor da caução será devolvido ao locatário.

Fiança

Quando o inquilino indica uma outra pessoa como responsável pelo pagamento do aluguel, se houver algum motivo que o impossibilite de pagar, chamamos essa terceira pessoa de fiador.

Se essa for a forma de garantia escolhida, no contrato deve ter todas as informações pessoais do fiador, como nome completo, endereço e telefone para contato.

Pela nova Lei do Inquilinato o fiador pode desistir da função, precisando, apenas, comunicar com 120 dias de antecedência para que seja encontrado outro.

Seguro Fiança

O Seguro Fiança, por sua vez, é quando o inquilino escolhe a opção de pagar a uma seguradora um valor para que, se ele não puder pagar o aluguel, a seguradora faça isso.

No contrato deve estar escrito as informações desta seguradora, para que o proprietário do bem possa entrar em contato com ela, se isso acontecer.

5. Como ocorre a Rescisão do Contrato de Aluguel de Apartamento?

Em um contrato de aluguel  não pode faltar as cláusulas penais.

Elas são as consequências sofridas por cada um das partes se desrespeitarem alguma obrigação e acontecer a quebra de contrato.

O motivo mais conhecido para a rescisão do contrato é o atraso no pagamento. Se isso acontecer, costuma-se aplicar multa de 10% sobre o valor do aluguel.

Pode ocorrer também que uma das partes, proprietário ou inquilino, deseje terminar o contrato antes do seu prazo, seja porque o locador não quer mais alugar o bem ou porque o inquilino não tem mais condições de realizar o pagamento do aluguel.

Nesse caso, deve-se calcular o valor de 3 meses de aluguel que deverá ser pago como multa ou ⅓ do valor que seria pago se o contrato fosse totalmente cumprido.

A lei brasileira não fala exatamente quais são as penalidades que deve ter no contrato de aluguel de apartamento, o que leva essa informação a ser tão importante para resguardar ambas as partes.

Isso porque se alguém descumprir alguma cláusula, terá no contrato de locação qual a penalidade a ser aplicada.

Ação de Despejo

Quando o inquilino tem dívida com o proprietário ou a imobiliária é cabível uma Ação de Despejo.

Apó ser ajuizada, basta a expedição de um mandado de despejo para que o locatário seja obrigado a deixar o imóvel em 15 dias. 

Se o Inquilino quiser suspender a ação de despejo, ele precisa pagar o valor que está devendo nesse prazo de 15 dias. 

Caso esse valor já tenha sido pago antes, ele deve apresentar o recibo ou comprovante de pagamento.

E se ocorrer a venda do apartamento alugado?

Esta é uma cláusula que muita gente não coloca nos contratos, apesar de ser muito importante, posto que se o proprietário resolver vender o apartamento, a preferência de compra é do inquilino.

Contudo, se a venda for feita a uma terceira pessoa, ela poderá simplesmente encerrar o contrato de locação.

Mas se houver no contrato de aluguel uma cláusula que garanta o cumprimento do prazo da locação mesmo com a venda do imóvel e ele for vendido a uma terceira pessoa, o contrato de aluguel de apartamento terá que seguir até o fim de seu prazo.

É muito importante saber o que a legislação brasileira fala sobre esse tipo de contrato, para evitar alguns problemas.

Pode ocorrer, por exemplo, que o proprietário peça a desocupação do apartamento sem aviso prévio, seja ele de forma oral ou por carta.

Tudo sobre o Tema

Legislação: Código Civil e Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato)

Conceito: uma pessoa cede o uso de seu apartamento para que outra pessoa utilize, recebendo um valor como retribuição.

Vigência:  é recomendado o prazo de 12 meses nesse tipo de contrato, mas as partes podem decidir qual o prazo que aplicarão ao contrato.

Garantias de pagamento: as mais usadas são caução, fiança  e seguro fiança.

O que não pode faltar:

  • saber como está a situação jurídica e financeira do apartamento e locador;
  • qualificação das partes;
  • descrição do imóvel;
  • vigência do contrato;
  • condições de pagamento;
  • cláusula para caso de venda do apartamento durante o contrato;
  • cláusula de reajuste;
  • cláusula sobre reformas estruturais na residência;
  • cláusula de quebra de contrato.

Outras nomenclaturas para este documento

Contrato de Apartamento Residencial

Contrato de Locação Residencial

Contrato de Locação de Apartamento Residencial

Contrato de Aluguel de Apartamento Residencial