27 Pessoas online preenchendo o Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural agora agora
Analista Gustavo Costa
06/08/2022

Os 8 erros mais comuns ao fazer um Contrato de Imóvel Rural- e como evitá-los

Descubra tudo que é necessário para validar seu contrato de compra e venda de imóvel rural. Entenda também as principais responsabilidades e obrigações das partes contratantes. Modelo simples e adaptado a nova Lei para imprimir em Word e PDF.

  1. 1. É importante ter um Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural? 
  2. 2. Especificações relevantes das partes contratantes. 
  3. 3. Quais documentos necessários sobre o imóvel rural? 
  4. 4. Qual a diferença entre: Contrato de Promessa de Compra e Venda e o Contrato de Compra e Venda? 
  5. 5. Quais cláusulas devem constar no contrato de compra e venda? 
  6. 6. Qual método de pagamento: valor total ou parcelado? 
  7. 7. Como fazer para registrar o Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural em cartório? 
  8. 8. E se houver Rescisão Contratual?

Você está cogitando em vender o seu imóvel rural, mas não entende exatamente como é feito o processo ou quer garantir que tudo ocorra da melhor maneira possível pelas vias legais.

Pois bem, uma coisa interessante e que deve ser ressaltada é que o Contrato de Compra e Venda de um Imóvel Rural deve seguir alguns trâmites para que você seja assegurado durante todo o andamento da venda e compra.

As informações desde identificação pessoal até o firmamento de cláusulas no seu documentos são etapas essenciais e que devem ser feitas minuciosamente por ambas as partes contratantes.

Por isso, neste artigo você saberá quais são essas necessidades na confecção de um contrato e o que você precisa evitar para que não haja nenhuma anulação jurídica.

1. É  importante fazer um Contrato de Compra e Venda de um Imóvel Rural?

Imagine que você tenha feito uma venda de um terreno rural, mas percebeu que o comprador descumpriu com as obrigações do pagamento em um prazo estipulado.

Ou, em uma outra circunstância, você sendo comprador, adquiriu um imóvel rural porém observou que as informações entregues pelo proprietário do terreno são divergentes.

O que acontece diante dessas situação? Como fazer uma compra e venda com segurança de um imóvel rural?

O documento comprobatório, firmado em cartório, é útil para que o andamento do negócio feito entre as partes contratantes seja efetivo.

Isso garante que o vendedor e o comprador sejam respaldados pelas leis que regem a compra e venda do imóvel.

Além disso, o contrato não terá legitimidade sendo executado sem seguir as recomendações e obrigatoriedade da venda de um terreno rural.

Um ponto interessante é que ambas as partes podem observar todos os dados dispostos no documento, bem como as cláusulas que devem ser cumpridas durante o trâmite da compra e venda.

Por isso, ressaltamos que a importância desse documento é essencial para que, no caso de algum problema que possa surgir, ambas partes possam mover ações judiciais ou restabelecer o que foi acordado nas cláusulas do contrato.

Muitos contratos encontrados na internet de forma gratuita, em PDF ou Word, podem conter diversos vícios jurídicos e acabar prejudicando a legitimidade do seu documento.

2. Especificações relevantes das partes contratantes.

As informações do vendedor e do comprador devem estar inseridas no contrato. 

Isso garante uma segurança maior sendo feito em um Cartório de Títulos e Documentos, onde o contrato passa a valer com a realização da autenticação e a presença de ambas as partes.

Listamos aqui o que você não pode esquecer nesta etapa do processo:

Para pessoas físicas:

  • RG e CPF, incluindo documentos dos cônjuges;
  • Estado Civil (é necessário a Certidão de Casamento se casado, separado ou divorciado)
  • Endereço Residencial Completo;
  • Certidão negativa de ações cíveis;
  • Informar profissão.

Para pessoas jurídicas: 

  • CNPJ do representante;
  • Contrato social ou estatuto social da empresa;
  • Certidão Conjunta de Débitos da Receita Federal (PGFN);
  • Certidão Negativa de Débitos do INSS;
  • RG e CPF;
  • Profissão e Endereço Residencial;
  • Certidão da junta comercial.

3. Quais documentos necessários sobre o imóvel rural?

A reunião dos documentos sobre o imóvel rural faz-se necessária para a transparência e segurança da compra e venda.

Abaixo você terá uma breve descrição dos documentos para prosseguir com a negociação:

 3.1. Certidão de matrícula atualizada 

A certidão de matrícula do imóvel, seja este urbano ou rural, é semelhante a uma “certidão de nascimento” da propriedade. Neste documento público de identificação jurídica deve constar possíveis alterações do imóvel, bem como compra, construções, inventário, entre outros.

 3.2. Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR)

Para conseguir este certificado é necessário que o imóvel rural esteja cadastrado no Incra, pois a sua utilidade será direcionada para a ocorrência de: arrendamento, hipoteca, compra e venda e promessa de compra e venda.

 3.3. Declaração do Imposto sobre a Propriedade Rural (DITR)

A declaração serve para que o imóvel esteja regularizado. Este documento tem uma data fixa estipulada pela Secretaria da Receita Federal, sendo o prazo limite no último dia útil do mês de setembro (a cada ano).

 3.4. Apresentação do valor do imóvel rural.

Essa informação é uma das principais que deve estar explícita no contrato. Além disso, outras responsabilidades que competem ao comprador do imóvel é o cumprimento dos prazos estipulados no documento.

Visto que a elaboração de um contrato seja necessário um conjunto de informações indispensáveis, é sempre bom certificar-se que você está contratando o serviço certo para fazer o seu documento. 

4. Qual a diferença entre Contrato de Promessa de Compra e Venda e o Contrato de Compra e Venda?

Provavelmente essa já foi uma dúvida de muitas pessoas acerca de como estruturar um documento de compra e venda de um imóvel rural.

Mas afinal, qual a diferença entre esses dois contratos e qual é o mais efetivo?

Por um lado, o Contrato de Compra e Venda é um negócio feito entre duas partes que detém de certas obrigações ao firmarem e assinarem um documento jurídico, a fim de garantir uma validação efetiva da Justiça por meio do cartório.

O vendedor não só deve detalhar o bem objeto - no caso o imóvel rural -, bem como anexar os documentos necessários para que a venda ocorra com certa transparência e firmar o método de pagamento que irá proceder a compra.

Já o comprador deve se atentar ao método de pagamento firmado entre o vendedor e garantir que não haja atraso, pois caso ocorra essa situação, é necessário prosseguir com notificações ou moção de ações judiciais feitas pela parte prejudicada à parte inadimplente.

Por outro lado, o Contrato de Promessa de Compra e Venda parece ser bem semelhante ao outro contrato por conter as mesmas informações que serão prova viva de ambas as partes.

Entretanto, esse contrato difere somente na adição de uma cláusula bem interessante chamada: Cláusula do Arrependimento.

O bem imóvel não é transferido imediatamente ao futuro proprietário, além de que possíveis penalidades ou multas não serão cobradas caso haja a quebra ou rescisão contratual.

Por ser uma promessa, não é válido que neste contrato exista cláusulas de penalidades a serem aplicadas a alguma das partes.

Tendo em vista todos esses tópicos levantados até aqui, a confecção de um contrato pode parecer um pouco trabalhoso e pode conter muitos vícios jurídicos quando não recebido um auxílio de um Sistema Local ou um advogado. 

5. Quais cláusulas devem constar no contrato de compra e venda?

As cláusulas são o ponto mais importante que você não deve esquecer ao confeccionar o seu contrato de compra e venda.

As obrigações dispostas em cada cláusula serão importantes para a evidência de provas, caso surja alguma situação-problema no futuro.

Lembrando que tudo isso deve ser estabelecido entre o vendedor e o comprador e, assim, prosseguir com a assinatura em um Cartório de Títulos e Documentos.

Normalmente em um contrato devem constar as principais cláusulas:

  • Objeto da compra e sua devida descrição;
  • Forma de pagamento: se for valor total ou em parcelas;
  • Obrigações de ambas as partes;
  • Entrega do imóvel rural ao novo proprietário;
  • Quebra Contratual (multas e penalidades);
  • Considerações gerais (foro a ser estabelecido).

6. Qual método de pagamento: a vista ou parcelado?

É muito interessante que este fator seja observado durante a elaboração do documento.

Os pagamentos podem ser feitos à vista, de forma parcelada, por meio de cheques e também com um financiamento bancário.

É recomendado que os prazos sejam estipulados pelo vendedor do objeto em negociação e o comprador esteja de acordo quando é feita a assinatura em um cartório.

Vale ressaltar que é fundamental que o local de pagamento seja indicado e que o recibo seja feito para comprovar o pagamento.  

E por último, uma observação que deve ser feita quanto aos atrasos de pagamento. O contrato deve constar multas e penalidades como correção monetária caso essa situação aconteça. 

7. Como fazer para registrar o Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural em cartório?

Suponhamos que você fez a compra de um imóvel e reconheceu a assinatura juntamente com o vendedor em um cartório e seguiu todos os procedimentos e obrigações de um documento jurídico. 

O processo acaba por aqui?

Não, ao contrário.

Após o reconhecimento e autenticação do contrato firmado entre ambas partes, é necessário que o comprador (adquirente) compareça ao Cartório de Registro de Imóveis para finalizar o processo passando a posse para seu nome.

Isso é feito para fazer que conste o nome do adquirente na matrícula do imóvel e, dessa forma, poder usufruir de seu bem. 

O registro é obrigatório e presente na lei, no Artigo 1.245 do Código Civil:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

       § 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. [...]”

Basicamente o que foi exposto neste tópico está presente no Código Civil para que se faça valer a posse de um imóvel no nome de quem fez a compra. 

7.1. Informações detalhadas sobre a transferência de titularidade da propriedade:

A Escritura é a etapa não só que faz o reconhecimento das assinaturas, mas também evidencia a compra e venda feita entre as partes contratantes sobre a propriedade em questão em um Cartório de Notas.

Com isso, a escritura deve constar na matrícula da propriedade.

A matrícula  é basicamente a certidão de nascimento da propriedade. Nesse documento é encontrado todas as informações necessárias sobre o imóvel e por isso é importante que a escritura esteja na matrícula para ter um valor legal. 

Como vimos, o Registro de Imóvel será a etapa definitiva para que a transferência do bem seja feita de forma efetiva. A titularidade do imóvel é passada do alienante (vendedor) para o adquirente (comprador).

7.2. Tabelionato de Notas: 

O Tabelionato de Notas será necessário durante as etapas para que seja feita a lavratura da escritura do imóvel rural.

Será confeccionado uma minuta acerca da escritura do imóvel e deverá ser lida por ambas as partes presentes no ato jurídico. Após a leitura, o vendedor e o comprador deverão assinar o documento. 

Lembre-se que para que essa etapa seja feita é preciso da reunião de todos os documentos das partes (alienante e adquirente). E os principais documentos da propriedade: 

  • Comprovação do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
  • Certificado de cadastro do INCRA Certificado de Cadastro de Imóvel Rural do último cadastramento;
  • Certidão de quitação do Imposto Territorial Rural (ITR);
  • Certidão de ônus reais com ações reais e reipersecutórias (preço a depender de estado para estado);
  • Certidão de Inteiro Teor do Imóvel.

É de assustar o tanto de documentos que são necessários para efetivar a compra de uma propriedade rural. Por isso, o auxílio de cartórios online ou de um advogado será essencial para que nenhuma cláusula ou documento possa faltar no contrato. 

8. E se houver Rescisão Contratual?

A rescisão contratual pode acontecer por diversos fatores: seja a perda do emprego por parte do comprador do imóvel rural, seja por questões de irresponsabilidade perante o contrato feito entre as partes e a demora do pagamento estipulado entre as partes contratantes.

Mas o que de fato acontece quando alguma das partes pede pela rescisão contratual?

É sempre bom ressaltar que esta cláusula deve constar no seu contrato para que possíveis problemas futuros possam ser resolvidos de acordo com as leis e deveres que regem as partes. 

A quebra contratual deve ser direcionada em determinadas situações como a mora (o descumprimento das obrigações ou a demora de pagamento por conta do devedor, sendo este obrigado a corrigir o valor a ser pago ao credor), atraso no pagamento dos boletos ou valor à vista do imóvel, entre outros fatores.

De acordo com a Jurisprudência, a multa a ser aplicada por parte do comprador será 25%, sendo que o valor que deverá ser restituído será os outros 75% do imóvel negociado. 

Caso a quebra vier da parte do vendedor, o valor deve ser totalmente restituído para o comprador. 

É importante que na elaboração do contrato todas as informações sejam expostas para que as partes tenham ciência do que está sendo firmado. 

Tudo sobre o Tema:

Legislação: Código Civil (Lei Federal n. 10.406/2002 e art. 1.245) 

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

  • 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
  • 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.”

Conceito: realização de um Contrato de Compra e Venda de um Imóvel Rural e documentos que são essenciais para registrar e fazer a apresentação nos cartórios, a fim de garantir efetividade jurídica na compra.

Vigência: A partir da assinatura do contrato entre as partes contratantes.

O que não pode faltar:

  • Documentos do imóvel para a realização do contrato entre alienante e adquirente;
  • Documentos pessoais das partes;
  • Após a autenticação e reconhecimento de firma, é necessário fazer a transferência/registro do imóvel em um Cartório de Registro de Imóveis;
  • Cláusulas de deveres, obrigações e quebra contratual.

Outras nomenclaturas para este documento: