27 Pessoas online preenchendo o Contrato de Compra e Venda de Imóvel Inventariado agora agora
Analista Gustavo Costa
06/08/2022

Os 6 erros mais comuns ao fazer o Contrato de Imóvel Inventariado- e como evitá-los

Como é feito o Contrato de Compra e Venda de Imóvel Inventariado? O que eu não posso esquecer na elaboração do contrato? É preciso ir no cartório reconhecer firma? Modelo simples e adaptado a nova Lei para imprimir em Word e PDF

  1. 1. O que é um Inventário de Imóvel? 
  2. 2. Qual é a diferença entre processo judicial e processo extrajudicial?
  3.   2.1. Processo Judicial
  4.   2.2. Processo Extrajudicial
  5. 3. O que é o contrato de compra e venda de um imóvel inventariado?
  6. 4. Como fazer o pagamento do imóvel?
  7. 5. Quais documentos são necessários para o contrato de compra e venda?
  8. 6. Possíveis consequências caso ocorra a quebra do contrato.

O falecimento de um ente querido da família é uma situação delicada e muito dolorosa.

Quando este dispõe de bens que serão deixados para os herdeiros, é de extrema importância a realização do inventário do imóvel.

Esse processo é bem burocrático e cansativo caso seja feito pela Justiça - processo judicial -, entretanto pode ser bem tranquilo caso seja feito em um cartório - processo extrajudicial.

E para isso, discorremos sobre as principais informações que você deve levantar caso esteja comprando um imóvel inventariado - parte compradora - ou você que está tentando encontrar um comprador para o seu imóvel - parte vendedora.

Informações que você precisa saber para ter em mãos um contrato atualizado e redigido por pessoas competentes.

1. O que é um Inventário de Imóvel?

A aquisição de um bem imóvel é um dos passos mais importantes na vida de alguém, porém há alguns aspectos que devem ser prestados com a devida atenção na compra e venda de um imóvel.

Na circunstância da venda de um imóvel inventariado é possível o espanto dos potenciais compradores perante o processo judicial que correrá a compra - este é feito pelas autoridades maiores, a Justiça Federal.

Mas antes de entender como acontece esse processo, o que é um imóvel inventariado? O que preciso saber sobre esse tipo de contrato?

O inventário do imóvel é uma ação obrigatória que conta com o levantamento de todos os bens, obrigações e direitos de uma pessoa que faleceu (chamada “de cujus”), a fim de transmitir/atribuir de maneira efetiva todos os bens para os seus herdeiros.

Em outras palavras, esse processo acontece no exato momento da morte do dono da propriedade, sendo atribuído todos os seus bens, obrigações e direitos a seus herdeiros - mesmo sem a realização do inventário. Dessa forma, o inventário de imóvel é um processo que garantirá uma efetivação jurídica entre todos os indivíduos.

É necessário ainda a nomeação de um inventariante para conduzir todo o progresso do inventário e estar respondendo por todos os outros herdeiros. Normalmente essa pessoa é escolhida pelos os outros herdeiros dos bens do falecido e escolhem de forma preferencial.

2. Qual é a diferença entre processo judicial e processo extrajudicial?

Essa é uma ótima pergunta, pois o processo pode ser escolhido de acordo com os termos firmados verbalmente entre os herdeiros dos bens. É fundamental que todas as partes estejam em concordância com o andar do processo.

Para compreender melhor essa diferença entre os dois processos, abordaremos um pequeno resumo de ambos casos:

2.1 Processo Judicial:

Um processo que ocorre pela via judicial pode trazer um pouco de dor de cabeça por ser feito através da Justiça Federal.

O inventariante deve sempre prestar declarações e pedidos diretamente feitos pelo Juiz Responsável, a fim de garantir a transparência e todos os requerimentos sejam postos em evidência durante o processo.

Algumas indicações que podem ser levantadas para a realização do processo por essa via são, mas não se limitam:

  • Herdeiro ser menor de idade;
  • Herdeiro ser relativamente incapaz de participar da partilha;
  • Ocorrência de conflitos entre os herdeiros dos bens;

O progresso terá espaço na área jurisdicional e, consequentemente, mais segurança e validação no âmbito jurídico.

2.2. Processo Extrajudicial:

Como vimos no tópico anterior, os herdeiros de um bem podem optar por ambos processos caso todos estejam de acordo. Ressaltando que os casos isolados podem ser resolvidos e firmados verbalmente por todas as partes.

O processo extrajudicial é uma alternativa atual que pode garantir um período de tempo mais curto que o judicial.

Neste processo as partes devem firmar o inventário e fazer o seu devido reconhecimento em um cartório. Para que essa opção possa acontecer entre os herdeiros é necessário 3 requisitos, mas não se limitam:

  • Todos os herdeiros devem ser maiores de idade;
  • Deve haver um acordo quanto às partilhas herdadas;
  • Não pode haver um testamento;
  • A presença de um advogado é essencial;

Dessa forma, o contrato não só deve conter TODAS as informações sobre o levantamento dos dados do antigo proprietário, como também ser reconhecido em cartório.

3. O que é o contrato de compra e venda de um imóvel inventariado?

É sabido que o contrato de compra e venda é um documento de cunho jurídico, com objetivo de efetivar e descrever as obrigações a serem prestadas pelas partes contratantes.

O levantamento das informações de todas as partes, ora dos herdeiros que estão vendendo o imóvel, ora do comprador que está participando da negociação é feita mediante a exposição destas no contrato.

Tais informações são:

  • Documentos de identificação pessoal dos vendedores e comprador;
  • Documentos sobre o processo de andamento ou conclusão do inventário;
  • Levantamento/Apuração dos dados do antigo proprietário (registro da propriedade, débitos e/ou multas referentes ao bem);
  • Levantamento/Vistoria do imóvel a ser negociado (normalmente feito por um arquiteto ou engenheiro);
  • Valor agregado ao imóvel por meio de uma imobiliária;
  • Comprovação do pagamento de impostos ou taxas para a transferência;
  • Cláusulas de compromisso;

O alicerce do documento jurídico garante o movimento de ações judiciais pela parte prejudicada à parte inadimplente, caso ocorra o descumprimento ou a passagem de informações não verídicas dos contratantes. 

Neste caso, o contrato é uma prova legal que contém essas informações se for, é claro, redigido pela pessoa que entende do assunto: sendo uma ótima opção o cartório online.

4. Como fazer o pagamento do imóvel?

O processo de pagamento do imóvel inventariado pode ser acordado entre as partes do contrato firmado. As formas de pagamentos comumentes presentes em um documento jurídico são:

  • Pagamento à vista;
  • Pagamento feito parceladamente;
  • Pagamento por meio de financiamento bancário;

Os concordantes devem fazer prevalecer o cumprimento do acordo feito entre o potencial comprador do bem que está sendo negociado.

Como foi visto nos tópicos acima, há maneiras diversas para a realização do pagamento do imóvel e, consequentemente, deverão haver termos de compromisso para que possíveis imprevistos possam ser solucionados consoante os termos assinados por todos no contrato.

A estipulação de datas é um objeto importante dentro do documento. Esta servirá para que os prazos estabelecidos sejam respeitados por quem está fazendo a compra do bem.

Tendo em vista todos esses aspectos, é perceptível que a elaboração de um contrato não é tão fácil como costuma parecer. Por isso, é aconselhável que a confecção do documento seja feita por indivíduos ou cartórios que entendam de todo o processo.

5. Quais documentos são necessários para o contrato de compra e venda?

Como foi comentado no começo do artigo, é recomendado que você entregue devidamente todas as suas informações que estarão inseridas no contrato.

O reconhecimento do contrato pela via judicial é extremamente aconselhável pela mera concordância e apuramentos por parte dos herdeiros do bem.

Tendo em vista todos esses aspectos, os documentos que uma pessoa física deve levantar são:

  • Nome Completo das partes;
  • Nacionalidade;
  • Estado Civil (caso seja casado(a) é necessário a apresentação  da certidão de casamento dos cônjuges e seus respectivos documentos);
  • RG (Registro Geral) 
  • CPF (Cadastro de Pessoa Física);
  • Endereço Residencial completo;
  • Dados para Contato;

No caso de pessoa jurídica:

  • Contrato Social;
  • CPF e RG dos representantes;
  • CNPJ;
  • Dados gerais apresentados na lista anterior;

Lembre-se de que é preciso a entrega das informações de forma verídica. Caso contrário, é cabível o movimento de ações judiciais perante o proposto no contrato.

Todavia, se o contrato estiver repleto de vícios jurídicos como os oferecidos,  gratuitamente, na internet  o mesmo não terá validade jurídica.

6. Possíveis consequências caso ocorra a quebra do contrato

Imagine que muitas circunstâncias podem ocorrer no processo da Compra e Venda de um Imóvel de Inventário, ainda que este esteja correndo também pela via judicial - Justiça Federal e Juiz Responsável.

As situações do desfazimento do contrato são, mas não se limitam:

  • Inadimplência ou discordância por parte dos herdeiros ou o comprador do bem;
  • Atraso no processo de pagamento das parcelas ou quantia total do bem negociado; 
  • Atraso, pela parte vendedora, da entrega do imóvel para o comprador;

Consoante a essas situações, o contrato deve conter métodos para a resolução de possíveis problemas que podem surgir no futuro. A realização das cláusulas de compromisso pode lhe evitar muitas dores de cabeça.

É necessário estipular uma multa caso aconteça o pedido de rescisão contratual por alguma das partes, ainda mais se envolver muitas pessoas na assinatura do comprovativo.

As multas e penalidades devem ser acordadas por todos os contratantes e devidamente assinadas por estas, a fim de fazer prevalecer a vigência do contrato e sua validação judicial.

Na maioria das vezes é difícil lembrar de todas as cláusulas que têm de estar presentes em seu contrato de compra e venda. O auxílio de um cartório online ou de um advogado pode ser essencial para a confecção do documento legal.

Tudo sobre o Tema:

Legislação: Código Civil (Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002)

"Art. 1.793. O direito à sucessão aberta, bem como o quinhão de que disponha o co-herdeiro, pode ser objeto de cessão por escritura pública.

  • 1º Os direitos, conferidos ao herdeiro em consequência de substituição ou de direito de acrescer, presumem-se não abrangidos pela cessão feita anteriormente.
  • 2º É ineficaz a cessão, pelo co-herdeiro, de seu direito hereditário sobre qualquer bem da herança considerado singularmente.
  • 3º Ineficaz é a disposição, sem prévia autorização do juiz da sucessão, por qualquer herdeiro, de bem componente do acervo hereditário, pendente a indivisibilidade"

Código Civil (Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002) 

"Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro"

Conceito: Comprovativo e compromisso da compra e venda de um imóvel inventariado. 

Vigência: Deve ser acordado entre as partes contratantes.

O que não pode faltar:

  • A realização do inventário do imóvel;
  • Acordo entre os herdeiros do(s) bem(s) a ser(em) negociado(s);
  • Informações comprovativos de identificação pessoal dos atuantes no contrato;
  • Levantamento de quitações e documentos do imóvel a ser negociado;

Outras nomenclaturas para este documento: 


Dúvidas mais frequentes

1. É aconselhável pedir certidões e comprovantes de quitação de dívidas?

Sim. É recomendado o requerimento desses documentos para que o comprador tenha absoluta certeza das informações sobre o imóvel a ser negociado.

2. O inventário é obrigatório?

Sim. O inventário precisa ser feito para que o bem do antigo proprietário seja passível para a venda e quitação de quaisquer multas que existem. Há casos específicos em que o inventário não é obrigatório, por exemplo: quando não há bens.

3. É confiável realizar um Contrato de Compra e Venda de Imóvel Inventariado?

Certamente, pois a finalidade do contrato é justamente comprovar a vontade das partes para que a compra e venda fosse realizada.

4. Como fazer o cancelamento de um Contrato de Compra e Venda de Imóvel Inventariado?

Quando uma das partes não cumprir com o propósito das cláusulas do documento, é feita a Rescisão Contratual. Em algumas circunstâncias, é aplicada uma multa que está prevista no contrato.