27 Pessoas online preenchendo o Contrato de Compra e Venda de Imóvel de Herdeiros agora agora
Analista Gustavo Costa
06/08/2022

Os 4 erros mais comuns ao fazer um Contrato de Imóvel de Herdeiros- e como evitá-los

Como fazer o Contrato de Compra e Venda de Imóvel de Herdeiros? Quais são as obrigações das partes? Descubra TUDO sobre a inventário de imóvel e cessão de direitos hereditários. Modelo simples e adaptado a nova Lei para imprimir em Word e PDF.

  1. 1. É obrigatório o processo de inventário?
  2. 2. Contrato de Cessão de Direitos Hereditários
  3. 3. Como fazer um Contrato de Compra e Venda de Imóvel de Herdeiros?
  4. 4. Quais as consequências da quebra contratual?

Já se perguntou como é feita a cessão de direitos hereditários de um imóvel que esteja no processo de inventário ou já concluído?

Suponhamos que você esteja querendo dar o seu primeiro passo para a compra de um imóvel e perceba que a negociação de um imóvel de herdeiros ou inventariado possa ser uma opção viável e que cabe no seu bolso.

Mas para isso, é necessário também a ciência de quais documentos serão essenciais para o repasse de um imóvel ao potencial comprador.

Além de que se houver mais de um herdeiro, é primordial que eles façam um acordo para a partilha do bem objeto e estejam presentes dentro do contrato.

Pois bem, neste artigo discorreremos sobre as principais características que você não pode esquecer durante uma negociação de um bem imóvel de inventário.

Sendo importantissimo ter um contrato feito por pessoas que entendam do assunto para evitar maiores problemas no futuro. 

1. É obrigatório o processo de inventário?

O contrato de compra e venda, particularmente, não é um documento principal para a compra de um imóvel de herdeiros - entretanto poderá ser necessário no prosseguimento da negociação. O processo deve conter o desenvolvimento de um inventário de imóvel.

O inventário é utilizado para que todos os bens, deveres e obrigações de um ente falecido sejam atribuídos/passados para os herdeiros de forma efetiva. Essa ação garante aos herdeiros a posse válida e o registro da propriedade para continuar com o desenvolvimento da compra.

Lembre-se que é necessário a nomeação de um inventariante que estará responsável pela direção do processo em nome de todos os herdeiros e, de certa forma, será o informante de todo o andamento do inventário. A escolha é feita preferencialmente entre os herdeiros.

Há casos em que o proprietário falecido possa ter deixado mais de uma propriedade (seja imóvel rural ou em outras localidades) e esta deve ser contabilizada também durante o inventário.

Mas será que essa venda pode acontecer de outra forma?

2. Contrato de Cessão de Direitos Hereditários

A priori, o contrato de cessão de direitos de uma herança é um documento que conduz  a entrega dos direitos de um bem do(s) herdeiro(s) para o potencial comprador.

O art. 1.793, vigente no Código Civil Brasileiroo dispõe acerca da cessão aberta dos direitos do antigo proprietários para terceiros. A anuência de todos os herdeiros nesse firmamento de cessão é obrigatório.

Caso não ocorra a concordância de todas as partes, o contrato de cessão de direitos pode ser anulado.

É fundamental indicar no documento todas as informações necessárias a cessão, abaixo listamos pra você:

  • A qualificação das partes (cedente e cessionário);
  • A descrição da cota da herança que será transmitida entre as partes;
  • O valor correspondente a esta transmissão ou se será de forma gratuita;

Qualquer contrato precisa seguir regras básicas e requisitos que às vezes nos sites - sem segurança efetiva - estão desatualizados, pois os modelos que são oferecidos de forma geral não representam devidamente o que precisa ser posto no contrato. 

Sendo assim,é recomendado que o contrato  seja confeccionado por um cartório ou advogado, que dispõe do conhecimento de todas as cláusulas obrigatórias do seu documento jurídico.

3. Como fazer um Contrato de Compra e Venda de Imóvel de Herdeiros?

Antes de validar um documento pela via jurídica é recomendado que os herdeiros tenham acordos firmados quanto à partilha dos bens do antigo proprietário.

Além disso, a realização do levantamento dos documentos essenciais da propriedade (seja laudo de vistoria, quitação de multas ou débitos em aberto, comprovantes do pagamento do IPTU, imposto de transmissão de bens - é um valor que precisa ser pago pelo comprador, em média de 2% do preço da casa, ao município para pegar a escritura pública, entre outros) para que o processo prossiga é aconselhável nesses casos.

Tais documentos são expostos em um resumo dentro das cláusulas do contrato, a fim de assegurar a transparência entre todas as partes contratantes.

Há também a exposição das informações de quem está participando do contrato, seja a parte compradora, o adquirente, e a parte vendedora, os herdeiros do imóvel negociado.

Algumas informações essenciais que o seu contrato não pode faltar são:

  • Nome Completo;
  • Nacionalidade;
  • Estado Civil (caso seja casado(a) é necessário a apresentação da certidão de casamento dos cônjuges e seus respectivos documentos);
  • RG (Registro Geral) 
  • CPF (Cadastro de Pessoa Física);
  • Endereço Residencial completo;
  • Dados para Contato;

Para redigir o contrato, é recomendado o auxílio de um cartório online que entenda sobre todos os passos e cláusulas essenciais no seu documento jurídico.

4. Quais as consequências da quebra contratual?

Para a confecção de um contrato deve ser observada e acordada as cláusulas decorrentes da compra e venda de um imóvel. O termo de compromisso entre o(s) vendedor(es) e o potencial comprador compete à validação jurídica em cartório de sua região, além da presença de duas testemunhas no ato da assinatura.

Dessa forma, com uma formalidade concreta da compra e venda, é necessário estar presentes no contrato qualquer iminência de problemas que possam surgir no decorrer da negociação.

Esses problemas normalmente trazem certas dores de cabeça e dúvidas quanto ao detalhamento dos dados acerca das penalidades e multas a serem aplicadas a parte que pede a rescisão contratual.

Uma das principais características da nova lei do distrato imobiliário, de dezembro de 2018, é a estipulação da porcentagem a ser retida pela incorporadora (cláusula penal) na circunstância de quebra ou desistência contratual por parte do comprador. Esta desistência segue também a forma de pagamento, prazo de entrega, valor da comissão de corretagem e entre outros fatores. 

De acordo com essas informações sobre as cláusulas essenciais, o contrato não deve ser feito por qualquer pessoa, pois há algumas exigências que a maioria não tem conhecimento e que deve constar no presente documento.

Tudo sobre o Tema:

Legislação: Código Civil (Lei federal n° 10.406/2002) e (Lei nº 11.441/2007 e art. 1.793)

Conceito: Como proceder com contrato de compra e venda de imóvel de herdeiros.

Vigência: A partir do acordo e firmamento das cláusulas do contrato.

O que não pode faltar:

Compreender se o processo da compra de um imóvel herdado será feita durante um inventário;

Identificação pessoal das partes que estarão inseridas no contrato (RG, CPF, nacionalidade, estado civil, endereço residencial, dados para contato).

Outras nomenclaturas para este documento: 


Dúvidas mais frequentes

1. Como vender um imóvel de herança?

Primeiramente, todos os herdeiros devem entrar em um acordo para que o contrato de compra e venda seja firmado com um potencial comprador. A partir disso, é necessário que sejam feitas observações sobre a via que será escolhida pela família para prosseguir com o processo.

2. O inventariante pode vender bens?

Em algumas circunstâncias, todos os herdeiros devem ter ciência da venda dos bens do antigo proprietário.

3. Qual o valor para fazer o comprovativo por instrumento público?

O preço sofre variações entre os estados e os cartórios presentes na sua região. É aconselhável pesquisar e listar as suas opções antes de firmar o documento.

4. Quanto tempo para a conclusão de um inventário?

Não há como estabelecer um prazo médio de duração de um inventário, pois são inúmeros fatores que podem correr pela via judicial.

5. É necessário contratar um advogado?

Sim. É super recomendado contratar um advogado para prosseguir com o processo de compra e venda de um imóvel herdado ou contrato de cessão de direitos hereditários. A presença de uma figura como esta irá garantir que você possa tirar dúvidas sempre que precisar.