27 Pessoas online preenchendo o Contrato de Arrendamento Rural Para Plantio de Soja agora agora
Analista Patrícia Leal
22/06/2022

Contrato de arrendamento rural para plantio de soja

Os contratos de arrendamento e parceria distinguem-se apenas em função dos encargos devidos pelo usuário da terra e dos riscos do empreendimento, observando-se os mesmos critérios quanto aos demais pressupostos legais, tais como o uso do imóvel para os fins da exploração definida no contrato, com a inclusão ou não de benfeitorias, os prazos contratuais mínimos conforme o tipo de exploração e os limites legais quanto à retribuição pelo uso da terra, assim como as cláusulas obrigatórias de preservação de seus recursos naturais.

Como funciona este tipo de contrato?

Esses contratos podem ter natureza mista, relativamente ao mesmo imóvel rural, ou seja, arrendamento para determinado tipo de atividade desenvolvida individualmente e parceria para outra atividade, explorada por ambos os contratantes, sendo admitida a transformação do contrato de parceria para arrendamento ou deste para aquela.
Ainda, é possível estabelecer uma parceria rural entre dois ou mais parceiros em terra arrendada a terceiros, hipótese em que, entre estes e aqueles, desenvolve-se contrato de arrendamento. No contrato de arrendamento rural, que se assemelha a uma locação, o arrendador cede o uso e gozo da terra a terceiro, o arrendatário, mediante redistribuição certa, sendo a contraprestação invariável, suportando o arrendatário, exclusivamente, os riscos do empreendimento e reunindo com exclusividade os frutos.
A definição do arrendamento rural é trazida pelo artigo 3° do Regulamento citado que o define como:
[...] o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da Lei.
Já, no contrato de parceria rural, que se aproxima de um contrato de sociedade, o parceiro-outorgante cede o uso específico da terra e parte do gozo a terceiro, denominado parceiro outorgado, sendo a renda pelo uso do imóvel variável, suportando ambos os contratantes os riscos do empreendimento e dividindo entre si os frutos e lucros, conforme estipulado em contrato, observando-se os percentuais previstos em lei.

Definição de Parceria Rural

A definição da parceria rural é trazida pelo artigo 96 do Estatuto da Terra e artigo 4º e 5º do Regulamento citado, como:
[...] o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso específico  de imóvel rural, de parte ou partes dele, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens e/ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa vegetal ou mista; e/ou lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal, mediante partilha, isolada ou cumulativamente, dos seguintes riscos:
I- caso fortuito e de força maior do empreendimento rural;
II - dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem, observados os limites percentuais estabelecidos no inciso VI do caput deste artigo e;
III – variações de preço dos frutos obtidos na exploração do empreendimento rural.
O artigo 5º do Regulamento classifica a parceria rural, conforme o seu objeto, em agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa e mista.

Normas para o Contrato

Os artigos 92 a 94 do Estatuto da Terra estabelecem as normas gerais aplicáveis aos contratos nominados, e os artigos 95 e 96 do citado diploma legal dispõe sobre os princípios a serem observados no arrendamento rural e na parceria rural, respectivamente, destacando-se os seguintes itens:
1) Os contratos podem ser expressos ou tácitos, admitindo-se a prova testemunhal. A ausência de contrato não poderá elidir a aplicação da legislação disciplinadora dos contratos agrários, em especial no que tange às cláusulas legais obrigatórias. Aplicam-se à parceria rural, as normas pertinentes ao arrendamento rural, no que couber.
2) o proprietário garantirá ao arrendatário ou parceiro o uso e gozo do imóvel arrendado ou cedido em parceria, sendo-lhe vedado exigir do arrendatário ou do parceiro: a) prestação de serviço gratuito; b) exclusividade da venda da colheita; c) obrigatoriedade do beneficiamento da produção em seu estabelecimento; d) obrigatoriedade da aquisição de gêneros e utilidades em seus armazéns ou barracões e; e) aceitação de pagamento em "ordens", "vales", "borós" ou outras formas regionais substitutivas da moeda. É o que dispõe o artigo 93, do ET, cujo parágrafo único estatui que: 
[...] ao proprietário que houver financiado o arrendatário ou parceiro, por inexistência de financiamento direto, será facultado exigir a venda da colheita até o limite do financiamento concedido, observados os níveis de preços do mercado local.
3) Quanto às terras públicas, a lei veda expressamente o contrato de arrendamento ou parceria que tenha por objeto sua exploração, ressalvadas as hipóteses previstas no artigo 94 do Estatuto da Terra: a) razões de segurança nacional o determinarem; b) áreas de núcleos de colonização pioneira, na sua fase de implantação, forem organizadas para fins de demonstração; c) forem motivo de posse pacífica e a justo título, reconhecida pelo Poder Público, antes da vigência do citado diploma legal.
4) A denominação do contrato não é suficiente para caracterizar sua natureza. Devem ser analisadas as cláusulas contratuais e a legislação aplicável, a fim de se identificar corretamente a natureza do negócio jurídico celebrado.
É bastante usual a celebração da chamada "falsa parceria", em que o proprietário cede a terceiro o uso do imóvel, mediante certa retribuição em produto, ficando ao encargo deste todos os ônus e riscos da produção. Trata-se, em essência, de verdadeiro arrendamento rural. E como o ordenamento jurídico rechaça a simulação, nos termos do § 7º do artigo 92, do Estatuto da Terra:
[...]qualquer simulação ou fraude do proprietário nos contratos de arrendamento ou de parceria, em que o preço seja satisfeito em produtos agrícolas, dará ao arrendatário ou ao parceiro o direito de pagar pelas taxas mínimas vigorantes na região para cada tipo de contrato.
De igual modo, entende-se simulado o contrato, denominado de parceria, em que o proprietário cede a terra a outrem, que nela ingressa exclusivamente com seu trabalho, mediante pagamento em produtos ou frutos colhidos. Trata-se de simples locação de serviços, caracterizando efetivo contrato de trabalho, aplicando-se, na hipótese, o disposto no § 4°, do artigo 96, do Estatuto de Terra, in verbis:
Artigo 96. [...] § 4o os contratos que prevejam o pagamento do trabalhador, parte em dinheiro e parte em percentual na lavoura cultivada ou em gado tratado, são considerados simples locação de serviço, regulada pela legislação trabalhista, sempre que a direção dos trabalhos seja de inteira e exclusiva responsabilidade do proprietário, locatário do serviço a quem cabe todo o risco, assegurando-se ao locador, pelo menos, a percepção do salário mínimo no cômputo das 2 (duas) parcelas.
O direito de preferência do arrendatário deve ser observado em duas hipóteses, devendo-se em ambos os casos ser observado o procedimento notificatório previsto no artigo 22 do Regulamento no 59.566/66, mediante notificação ao arrendatário: a) na renovação do contrato e; b) na alienação do imóvel.

Renovação do contrato

Quanto à renovação do contrato, conforme dispõe o artigo 95, inciso IV:
[...] em igualdade de condições com estranhos, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o proprietário, até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, fazer-lhe a competente notificação extrajudicial das propostas existentes. Não se verificando a notificação extrajudicial, o contrato considera-se automaticamente renovado, desde que o arrendador, nos 30 (trinta) dias seguintes, não manifeste sua desistência ou formule nova proposta, tudo mediante simples registro de suas declarações no competente Registro de Títulos e Documentos.
O inciso V, no entanto, ressalva que os direitos à preferência na renovação do contrato:
[...] não prevalecerão se, no prazo de 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, o proprietário, por via extrajudicial, declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente ou por intermédio de seu descendente.
Quanto à alienação do imóvel, dispõe o § 3°, do artigo 92 do Estatuto da Terra que:
[ ... ] no caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições devendo o proprietário dar-lhe conhecimento da venda, a fim de que possa exercitar o direito de perempção dentro de trinta dias, a contar da notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo.
O § 4°, por seu turno, determina que:
[ ... ] o arrendatário a quem não se notificar a venda poderá, depositando o preço, haver para si o imóvel arrendado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis.
O procedimento notificatório a ser observado tanto na hipótese de renovação do contrato quanto na hipótese de alienação do imóvel está previsto no artigo 22 do Regulamento no 59.566/66, abaixo transcrito:
Art 22. Em igualdade de condições com terceiros, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o arrendador até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, notificá-lo das propostas recebidas, instruindo a respectiva notificação com cópia autêntica das mesmas.
§ 1° Na ausência de notificação, o contrato considera-se automaticamente renovado, salvo se o arrendatário, nos 30 (trinta) dias seguintes ao do término do prazo para a notificação manifestar sua desistência ou formular nova proposta.
§ 2° Os direitos assegurados neste artigo, não prevalecerão se, até o prazo 6 (seis meses antes do vencimento do contrato, o arrendador por via de notificação, declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente, ou para cultivo direto e pessoal, na forma dos artigos 6º e 8° deste Regulamento, ou através de descendente seu.
§ 3° As notificações, desistência ou proposta, deverão ser feitas por carta através do Cartório de Registro de Títulos e documentos da comarca da situação do imóvel, ou por requerimento judicial.
§ 4o A insinceridade do arrendador poderá ser provada por qualquer meio em direito permitido, importará na obrigação de responder pelas perdas e danos causados ao arrendatário.
Na hipótese de renovação do contrato, se embora notificado, o arrendatário não exerça a preferência, o contrato não será desfeito, subsistindo até seu final ou até a última colheita.

Prazos 

Sobre os prazos dos contratos, os mesmos podem ser celebrados por prazo determinado ou indeterminado, observando-se os prazos mínimos previstos em lei. Seu término deverá ocorrer sempre após a ultimação da colheita.
O Estatuto da Terra dispõe que seja presumido o prazo mínimo de três anos para os contratos de arrendamento, quando celebrados por tempo indeterminado. Quanto aos contratos de parceria, também é fixado o prazo mínimo de três anos, desde que não convencionado pelas partes.
O regulamento, em seu artigo 13, lI: "a", prevê: 3 anos para exploração de lavoura temporária ou de pecuária de pequeno ou médio porte; 5 anos - exploração de lavoura permanente ou de pecuária de grande porte e; 7 anos- exploração florestal).
Quanto ao preço no arrendamento, as partes podem sobre eles contratar, observando-se os limites legais, delegando o Estatuto da Terra ao Regulamento, em seu artigo 95, inciso XI, estabelecer os "limites da remuneração e formas de pagamento em dinheiro, ou no seu equivalente em produtos", já limitando que o preço não poderá ser superior a 15% do valor cadastral do imóvel, incluídas as benfeitorias que compuseram o contrato, podendo chegar a 30% em caso de arrendamento parcial de terras selecionadas.
É uma prática muito comum no plantio de soja e quanto aos cômputos dos sacos de soja. 

Pagamento

A forma de pagamento pode ser em dinheiro ou no seu equivalente em produto, sendo que, neste último caso, deverá ser obedecido o preço corrente no mercado local, não inferior ao mínimo oficial, com vistas ao cálculo de sua equivalência com o dinheiro.
O regulamento extrapola os limites da norma que disciplina, vedando o ajuste do preço em quantidade fixa de frutos ou produtos, ou seu equivalente em dinheiro, determinando seu ajuste exclusivamente em quantia fixa de dinheiro.
A aplicação do Regulamento frente à norma estatutária gerou discussão doutrinária e jurisprudencial, sendo que, não obstante farta jurisprudência anuir com fixação do preço do arrendamento em dinheiro ou por sua equivalência em produto, conforme prevê o ET, o STJ dá prevalência às normas regulamentares, admitindo a estipulação do preço em valor monetário apenas, vedado seja feito em produto.

 

Outras considerações


Quanto às benfeitorias, as que forem úteis e necessárias feitas pelo possuidor de boa-fé são indenizáveis e, não sendo paga a indenização, o benfeitor poderá reter o imóvel até que seja feito o pagamento, conforme regra geral estabelecida no Código Civil. No que tange aos contrários agrários, seguem algumas observações: a) o arrendatário não precisa provar a boa-fé, que já é presumida, uma vez que a sua posse decorre de um contrato (artigo 13, v, Regulamento); b) Artigo 18, do Regulamento 59.566/66: "O preço do arrendamento só pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro, mas o seu pagamento pode ser ajustado que se faça em dinheiro ou em quantidade de frutos cujo preço corrente no mercado local, nunca inferior ao preço mínimo oficial, equivalha ao do aluguel, à época da liquidação. Parágrafo único. É vedado ajustar como preço de arrendamento quantidade fixa de frutos ou produtos, ou seu equivalente em dinheiro".
Sem expresso consentimento do proprietário é vedado o subarrendamento.
É caracterizado como "o contrato pelo qual o arrendatário transfere a outrem, no todo ou em parte, os direitos e obrigações do seu contrato de arrendamento", sendo classificado como arrendador, para todos os efeitos legais, o arrendatário outorgante.
Pode ser oneroso ou gratuito, devendo o arrendatário estar devidamente autorizado, prévia e expressamente pelo arrendador, caso haja o subarrendamento, sob pena de caracterizar infração legal, ensejando ação de despejo, nos termos da lei.
Causas de extinção dos contratos agrários:
O artigo 26 do Regulamento as enumera: a) término do prazo ou da renovação; b) pela retomada por parte do arrendador para explorar o imóvel diretamente por descendentes; c) pela aquisição do imóvel pelo arrendatário; d) pela rescisão, resilição bilateral ou resolução do contrato e; e) pela extinção do direito do arrendador, seja por motivo de força maior, por sentença judicial irrecorrível, pela perda do imóvel ou por desapropriação.
Legislação: Decreto 59.566/66, Estatuto da Terra (Lei
nº 4.504, de 30 de novembro de 1964).