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Analista Gustavo Costa
06/08/2022

Os 6 erros mais comuns ao fazer um Contrato de Aluguel de Sala de Aula - e como evitá-los

Descubra como fazer modelo de Contrato de Aluguel de Sala de Aula? Quais são os documentos necessários para realizar este processo? Quais são as cláusulas essenciais para que o seu documento tenha validade jurídicaModelo simples e adaptado a nova Lei para imprimir em Word e PDF.

  1. 1. O que é um Contrato de Aluguel de Sala de Aula?
  2. 2. Como realizar a vistoria, quais são os aspectos que devem ser levados em conta?
  3.       2.1 Análise jurídica do imóvel e do proprietário: 
          2.2 Informações das partes contratantes
  4.       2.3 Descrição da(s) sala(s) e vistoria do imóvel para o aluguel
  5. 3. Quais são os Documentos Necessários para assinar um Contrato de Aluguel?
  6. 4. Quais as condições do pagamento, como ele pode ser feito?
  7.       4.1 Caução
  8.       4.2 Fiança
  9. 5. Qual o prazo de vigência de um Contrato de Aluguel de Sala de Aula?
  10.       5.1 Ação Renovatória do Contrato.
  11. 6. Quando ocorre a Rescisão Contratual, quais são as medidas que devem ser tomadas?

Você está procurando por um espaço para iniciar seus projetos que tem como finalidade proporcionar a disponibilidade de redes de ensino, como cursos preparatórios para o ENEM ou cursos de idiomas?

Para firmar um contrato com um locador (proprietário) que tenha um espaço perfeito para a execução das suas necessidades, é importante que um documento seja redigido para manter a transparência e segurança da celebração do contrato. 

Neste artigo iremos abordar quais são as principais informações que você deve ter em mente para conseguir elaborar um contrato que atinja proporcionalmente todas as partes contratantes, de maneira positiva, para que o seu negócio possa decolar. 

Além disso, discorreremos sobre alguns documentos que são necessários para que a realização do contrato seja de acordo com a legislação vigente e as exigências que são requeridas para que o documento seja válido. 

1. O que é um Contrato de Aluguel de Sala de Aula?

Também conhecido como contrato de locação de sala comercial ou termo de compromisso de aluguel de imóvel comercial, é um tipo de contrato de aluguel realizado entre duas pessoas e que o objeto é uma sala comercial.

Conhecido como Contrato de Locação de Sala de Aula ou Instrumento de Compromisso de Aluguel de Sala de Aula, o contrato é celebrado entre duas ou mais pessoas que desejam selar um compromisso diante das cláusulas que foram previamente vistas entre as partes. 

É comum, nos dias de hoje, muitas pessoas buscarem pela locação de sala de aula para diversos fins como: aulas de dança, cursinho preparatório para vestibulares nacionais e regionais, capacitação de funcionários, aulas de línguas estrangeiras e entre outros. 

Para que o contrato seja concretizado, a parte contratante (o proprietário) aluga a sua propriedade para um indivíduo (denominado inquilino) que normalmente será uma pessoa jurídica, ou seja, é uma pessoa que tenha algum negócio, uma loja, uma empresa ou um escritório. 

Quando é estipulado um prazo de permanência no imóvel alugado, o inquilino, como forma de retribuição, deve pagar um determinado valor para o proprietário. 

Apesar de contratos de aluguéis abordarem quase as mesmas cláusulas contratuais e termos de obrigações, alguns aspectos são bem divergentes quando se deve elaborar um documento direcionado para a locação de uma sala de aula.

O tempo de vigência e permanência, valores a serem pagos ao proprietário, obrigações e responsabilidades podem ser singulares para este tipo de contrato, por isso é necessário que ambas as partes saibam exatamente quais são as informações que devem constar no documento. 

Além disso, é importante que durante a criação de um contrato seja informado se o imóvel está mobiliado, pois, normalmente, nesse tipo de contrato, o proprietário dispõe o imóvel completamente ou parcialmente mobiliado, sendo responsabilidade do inquilino zelar pelos materiais e móveis disponibilizados para uso.

O detalhamento dessas informações é uma parte essencial para que um contrato esteja devidamente elaborado por completo. Portanto, recomenda-se que a elaboração do contrato seja auxiliado por algum serviço que entenda exatamente quais são os dados e cláusulas que devem constar no documento.

2. Como realizar a vistoria, quais são os aspectos que devem ser levados em conta?

Antes de alugar um imóvel para realizar atividades de determinadas finalidades, é necessário efetuar a vistoria do local que será alugado pelo inquilino, pois isso garante uma transparência entre as partes.

Para isso, o que deve ser questionado quando é ponderado a elaboração de um contrato? 

As questões devem tangenciar se o proprietário realizou a alienação fiduciária do imóvel ou se tal imóvel é uma forma de garantia de um contrato externo entre o proprietário e terceiros.

Esse procedimento garante que o inquilino não tenha surpresas ao decorrer do tempo de vigência do contrato e da permanência no imóvel. Portanto, recomenda-se que possíveis questões acerca da perda do espaço sejam explícitas no contrato (caso contrário, se isso vier a ocorrer, é necessário que o proprietário pague uma multa financeira ao inquilino).

Dessa forma, vejamos alguns outros aspectos que devem ser lembrados antes de assinar ou elaborar um contrato de aluguel.

2.1 Análise jurídica do imóvel e do proprietário:

Como foi visto acima, imagine que você tenha feito a contratação de uma espaço para sala de aula, porém, durante o período de vigência, o proprietário recebe uma ação judicial e o espaço será penhorado. 

Diante dessa situação, o inquilino não sai ileso porque deve realizar a desocupação do espaço que está sendo penhorado pelas autoridades competentes. 

O levantamento de tais questionamentos supracitados servem para identificar possíveis restrições que possam afetar diretamente a realização das atividades que o inquilino deseja desempenhar. 

Portanto, para que seja evitado qualquer tipo de dor de cabeça, é necessário que o proprietário do imóvel disponibilize uma certidão de matrícula da propriedade (este documento pode ser exemplificado com uma certidão de nascimento do imóvel, pois conterá todas as informações necessárias para o inquilino, como o nome do/s locador/es)

Além disso, deve ser levantado questões acerca se o local está apto para receber uma quantidade significativa de pessoas que estarão usufruindo do espaço para a finalidade explicitada pelo inquilino ao elaborar o contrato. 

A reunião dessas informações auxilia e clareia os caminhos que o locatário deseja atingir, a fim de evitar possíveis problemas como: mudança de dono e ação de desocupação pelo inquilino que está usufruindo do espaço alugado. 

A continuidade do contrato e do tempo de vigência deve estabelecer uma cláusula que não seja necessária a desocupação no caso da venda ou transferência da propriedade para outro dono. 

Diante da Lei do Inquilinato nº 8.245/91 do Código Civil Brasileiro, é extremamente necessário que o contrato esteja completo de informações sobre o proprietário do imóvel e a descrição do espaço a ser alugado. 

2.2 Informações das partes contratantes:

Grande parte dos contratos devem evidenciar quem são os indivíduos que estão celebrando a contratação de aluguel, prestação de serviços, parcerias e entre outras modalidades. 

Esse requerimento é necessário para reconhecer quem são as partes contratantes, seus números de inscrição de RG e CPF, além de indicar profissão, nacionalidade, estado civil, endereço residencial e, para pessoas jurídicas, indicar o nome da empresa, CNPJ, endereço da empresa e dados pessoais de quem está representando. 

Sem essas informações, é impossível que ações sejam movidas a parte inadimplente na ocorrência de alguma situação durante a vigência do contrato de aluguel. 

Além disso, o estado civil é uma peça importante no contrato, pois se o locador for casado, deve ser pedido uma confirmação da locação ao inquilino pelo cônjuge e apresentação dos documentos no contrato de aluguel. 

2.3 Descrição da(s) sala(s) e vistoria do imóvel para o aluguel:

A descrição do espaço a ser alugado é extremamente importante durante a elaboração do contrato, sendo necessário indicar o endereço completo de onde está localizada e quaisquer outras informações que possam colaborar para uma perfeita identificação. 

Deve estar claro no documento a informação de como está a estrutura da sala no momento de realização do contrato, através de um Laudo de Vistoria que deve ser anexado ao documento.

Nesse laudo constará como está a estrutura do imóvel antes da realização do negócio, para comparação no fim do prazo do contrato onde será possível identificar possível necessidade de reparação.

Por isso, tais documentos devem estar dispostos no documento para que este tenha uma validade perante a justiça e seja transparente quanto ao local que está sendo alugado pelo proprietário. 

3. Quais são os Documentos Necessários para assinar um Contrato de Aluguel?

Durante a elaboração do contrato, é necessário que alguns documentos sejam anexados juntamente com o documento em questão.

Tais documentos são importantes para compreender a estrutura do espaço que está sendo alugado, além de evitar possíveis problemas com questões elétricas, fiscalização e pendências de multas a serem quitadas. 

Os termos e documentos necessários são:

  • Habite-se;
  • Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB);
  • Laudo de Vistoria Elétrica;
  • Alvará de Funcionamento do Espaço.

O Habite-se é um documento extremamente necessário para atestar a regularidade da propriedade perante a Prefeitura local do estado ou município. 

Este documento pode ser emitido pela Agência de Fiscalização do Estado onde a propriedade está localizada. 

Já o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) é um documento expedido pelo Corpo de Bombeiros mais próximo de você. 

A responsabilidade de emissão pode ser direcionada para o proprietário do imóvel, porém não é uma regra a ser seguida, pois tanto o inquilino que deseja realizar o aluguel, pode se responsabilizar pela emissão do documento. 

Outro item que é muito importante de ser anexado no contrato, é o Laudo de Vistoria Elétrica que nada mais é do que um documento que irá revelar a situação da instalação elétrica no imóvel que está sendo alugado. O documento contesta possíveis danos que devem ser reparados e ratifica o bom funcionamento das instalações disponíveis. 

Para encerrar, o Alvará de Funcionamento é outro item que pode ser requerido para dar andamento no processo de contratação. Algumas empresas funcionam sem a realização deste alvará, porém, para evitar prejuízos financeiros, é recomendável que seja feito. 

Tendo em vista todos esses documentos, um contrato bem elaborado garante que nenhuma parte esteja à mercê de vícios jurídicos que possam afetar a validade do documento, caso alguma situação aconteça no futuro. 

4. Quais as condições do pagamento, como ele pode ser feito?

O valor do aluguel deve ser indicado por extenso e em algarismos, além de apresentar quais serão os métodos de pagamentos que devem ser utilizados para realizar o pagamento (se for em dinheiro líquido, transferência bancária, boletos, cheques, etc)

No contrato, deve ser apresentado o método de garantia para realizar o aluguel do espaço para sala de aula. Dessa forma, o locador terá informações sobre como será feito o pagamento das parcelas. 

Além disso, é importantíssimo estabelecer o responsável por pagar os encargos e taxas de cobrança como: IPTU, condomínio, luz, água, laudos do imóvel, etc. para que não seja imputada multas ao imóvel pela inadimplência e falta de pagamento. 

Tendo em vista as formas de pagamento, veremos a seguir dois métodos que são bastante utilizados para realizar um aluguel de espaço para sala de aula. 

4.1 Caução

A caução é um método de garantia que é prestado pelo locatário quando o locador faz a solicitação de um adiantamento do pagamento da sala de aula. Esse adiantamento pode ser previamente estabelecido entre as partes. 

Frequentemente é estipulado um valor referente a 3 (três) meses do aluguel. O pagamento pode ser feito, conforme foi explicado no decorrer desse tópico, em dinheiro líquido ou através de transferência bancária. 

É importante lembrar que o comprovante de pagamento deve ser elaborado para evitar qualquer desentendimento quanto ao confirmamento do pagamento.

Esta garantia é usualmente procurada, pois garante ao proprietário uma segurança maior diante das parcelas a serem pagas nos meses seguintes. 

4.2 Fiança

O inquilino pode indicar uma pessoa que será responsabilizada pelo pagamento do aluguel, quando ocorre algum problema como perda do emprego ou eventos de força maior. 

Se este for o método de pagamento selecionado, é necessário que no contrato seja apresentado todas as informações pessoais do fiador como: nome completo, RG, CPF, endereço e dados para contato.

No ato da assinatura, o(s) fiador(es) deve(m) estar presente(s) no momento. Além disso, é necessário que duas testemunhas estejam também presentes para atestar e reconhecer a validade do contrato.

Lembre-se: na maioria das vezes, deve ser requerido um auxílio de serviços digitais, como um cartório online, que entenda perfeitamente como um contrato deve ser elaborado baseando-se na legislação vigente. 

5. Qual o prazo de vigência de um Contrato de Aluguel de Sala de Aula?

O prazo de vigência é um período estipulado entre as partes para a permanência do inquilino no espaço alugado para fins de sala de aula ou estudo. É normal que esse período de permanência, diante da finalidade, seja de no mínimo 1 (um) ano, podendo ser renovado o contrato. 

Para isso, é necessário que durante a elaboração do contrato as partes indiquem o período e, a partir dessa estipulação, os pagamentos devem ser feitos sempre no quinto dia útil de cada mês. 

Lembrando que a inadimplência do pagamento pode gerar juros para a parte inadimplente e isso deve ser estabelecido no contrato com um percentual monetário para fazer as correções devidas. 

Além disso, o prazo de permanência não pode ser ultrapassado caso não haja uma abertura para renovação contratual (será comentado adiante). 

Se o inquilino ultrapassar o período estipulado, é necessário pagar uma multa de todos os dias que seguirem se não for realizada a desocupação completa. 

5.1 Ação Renovatória do Contrato.

A Ação Renovatória é comumente utilizada em contratos para garantir que o inquilino possa renovar o período de permanência, além de poder realizar possíveis mudanças ou ajustes monetários diante do preço a ser pago ao proprietário.

A principal finalidade desta cláusula é proteger o ponto comercial que o locatário criar durante o seu período de permanência no local alugado. 

Caso contrário, o locatário perde totalmente os investimentos feitos para o ponto comercial (sendo este um curso preparatório, aulas de línguas estrangeiras, cursos profissionalizantes e etc). Portanto, um contrato bem elaborado pode evitar que certos equívocos ou prejuízos aconteçam entre as partes contratantes.

6. Quando ocorre a Rescisão Contratual, quais são as medidas que devem ser tomadas?

O encerramento do contrato é um momento que pode trazer dores de cabeça quando um contrato não está devidamente elaborado para que as partes possam tomar medidas judiciais quando necessário. 

São diversos motivos que podem levar a uma rescisão contratual, entretanto, quando um contrato é confeccionado de forma adequada, é possível compreender quais serão as medidas que serão tomadas por ambas partes diante dessa situação. 

Digamos que a rescisão seja motivada pela inadimplência do pagamento ou pelo descumprimento de algumas das obrigações previamente estabelecidas entre as partes. 

Como proceder com essa situação?

Quando a rescisão é motivada pelo descumprimento de alguma cláusula, o indivíduo deve comunicar a outra parte com uma notificação para uma abertura do processo amigável e com cunho resolutivo. Porém, quando a outra parte não atende ou evita as notificações enviadas, ela é incidida com uma multa de no máximo 20%  (vinte por cento) do valor total do contrato. 

Por outro lado, se a rescisão for requerida e ambas as partes concordarem, nenhuma delas sairá com pendências ativas diante do que foi acordado desde o início. 

Sendo assim, como foi visto, esta cláusula detém uma significância muito forte durante a elaboração de um contrato. Portanto, é necessário que as informações estejam dispostas no contrato de acordo com a legislação vigente que rege todas as partes contratantes. 

Tudo sobre o Tema:

Legislação: Código Civil (Lei federal n. 10.406/2002) e Lei do Inquilinato nº 8.245/91

Conceito: Documento que comprova os acordos feitos entre o locador e o locatário acerca do aluguel de um espaço para sala de aula (tendo a sua finalidade completamente descrita no contrato para trazer uma transparência durante a assinatura). 

Vigência: O período é de no mínimo 1 (um) ano e pode ser renovado após cada encerramento.

O que não pode faltar:

  • Documentos para indicar as informações pessoais das partes contratantes;
  • Laudos de vistoria, Alvará de funcionamento do espaço e AVCB;
  • Descrição do espaço a ser alugado pelo locador;
  • Cláusulas de renovação e rescisão contratual.

 Outras nomenclaturas para este documento: 


Dúvidas mais frequentes

1. Como fazer um Contrato de Aluguel de Sala de Aula?

Um contrato deve conter as informações das partes contratantes, descrição do espaço, laudos de vistorias e do corpo de bombeiros, cláusulas sobre as condições do pagamento, renovação e quebra contratual. Além de ser devidamente assinado em cartório com a presença de duas testemunhas.

2. É seguro fazer um Contrato de Aluguel de Sala de Aula?

Completamente, o contrato assegura os acordos firmados entre as partes para que não haja nenhum desvio de conduta de nenhum dos indivíduos.

3. Qual é a lei que regula o aluguel de sala de aula?

É a Lei nº 8.245/91, mais conhecida como a Lei do Inquilinato, sendo esta fundamental para que todas as informações estejam dispostas no contrato.