27 Pessoas online preenchendo o Contrato de Cessão de Uso de Imóvel Rural agora agora
Analista de Marketing Patrícia Leal
10/09/2021

Entenda o que nunca te falaram sobre o Contrato de Cessão de Uso de Imóvel Rural.

Quais são as características principais? Como fazer o  Contrato de Cessão de Uso de Imóvel Rural? Qual o benefício de fazer o contrato? Quem é responsável por fazê-lo? Modelo de CONTRATO simples e atualizado para imprimir em Word e PDF.

Neste artigo você irá encontrar as respostas para as dúvidas mais frequentes sobre este tema e a oportunidade de realizar seu Contrato de Cessão de Uso de Imóvel Rural de forma prática, segura e rápida.

1. Contrato de cessão de direitos de posse de imóvel rural.

É preciso destacar, que a Lei não reclama forma específica para a realização de um eventual "Contrato de Cessão de Posse" (art. 107 do CCB).

Por conta dos já evidenciados e conhecidos benefícios da realização de negócios através de Escritura Pública (prova plena, fé pública, documento eternizado no acervo de Tabelião de Notas) é possível a realização da referida transação também no Cartório de Notas, sendo certo que a Escritura Pública gerada, por si só, não tem acesso ao Registro de Imóveis e nem configura qualquer confirmação ou estabelecimento de propriedade.

Neste sentido a irretocável disposição do art. 220 da Consolidação Normativa da Corregedoria Geral da Justiça do Rio de Janeiro - Parte Extrajudicial:

[Art. 220. Nas Escrituras Públicas Declaratórias de Posse e de Cessão de Direitos de Posse, deverá constar, obrigatoriamente, declaração de que a mesma não tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade, servindo, tão-somente, para a instrução de ação possessória própria.]

A referida Escritura de Cessão de Posse pode ser lavrada em qualquer Cartório de Notas e não se confunde com a Ata Notarial para fins de reconhecimento de posse, item obrigatório que instrui o procedimento da Usucapião Extrajudicial, nos termos do art. 216-A da Lei de Registros Públicos.

Por sua vez, concretizada a transação de forma onerosa, atrai no que couber, ao negócio a aplicação das regras do contrato de compra e venda; feita de forma graciosa, atrai no que couber as regras do contrato de doação. Importa destacar também que não deve a operação representar fato gerador para incidência de imposto (ITBI ou ITCMD), sendo de suma importância a consulta à legislação aplicável no caso concreto.

Por fim, a cessão de posse, seja ela entabulada por Escritura Pública ou Instrumento Particular, representa mais uma segurança ao interessado já que concretiza e comprova a vontade, o negócio e permite imprimir, ainda que com algum grau de relatividade, a certeza da cadeia sucessória que se deu sobre a ocupação do imóvel.

2. Contrato de cessão de uso de imóvel rural.

A cessão de uso de imóvel rural pode ser exemplificada quando alguém cede a outro a possibilidade do segundo fazer a utilização das terras para cultivo.

É muito comum ser inserido no gênero de contratos de arrendamento, que por sua vez é um contrato agrário, por meio do qual uma pessoa (chamado de arrendador) se obriga a ceder à outra (chamado de arrendatário), o uso e o gozo de imóvel rural, para nele exercer atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativista ou mista, em troca de certa retribuição ou aluguel, em valor fixo.

O contrato de arrendamento rural pode ser firmado por tempo determinado, ou não, e terminará sempre depois de finda a colheita, pois é direito do arrendatário retirar os frutos da sua produção, caso só seja possível após o prazo de vigência do contrato.

Tendo em vista que as atividades rurais comumente são afetadas por motivos de força maior (como o clima, por exemplo), a lei prevê que nestes casos, os prazos serão prorrogados nas mesmas condições, até a última colheita.

Quando o contrato de arrendamento for realizado por tempo determinado, a lei estabelece seu prazo mínimo, a depender do tipo de atividade que será desenvolvida na terra, visando garantir ao arrendatário um período suficiente para que seja possível a obtenção do lucro, pois para exercer qualquer atividade, o arrendatário precisa investir certa quantia e os resultados dependem do tipo de cultura a ser realizado.

Vejamos quais são esses prazos mínimos legais:

  • 03 (três) anos, nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura temporária e ou de pecuária de pequeno e médio porte, ou em todos os casos de parceria;
  • 05 (cinco) anos, nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura permanente e ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias primas de origem animal, ou em todos os casos de parceria;
  • 07 (sete) anos, nos casos em que ocorra atividade de exploração florestal.

Ao final do prazo, o arrendatário tem preferência à renovação do arrendamento, que se dá automaticamente, salvo se o proprietário (arrendador), em até 06 (seis) meses antes do vencimento do contrato, notificá-lo extrajudicialmente quanto às propostas existentes, ou declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente (ou por descendente seu).

Se a desistência da renovação ocorrer por parte do arrendatário, este deverá manifestar-se nos 30 (trinta) dias seguintes ao término do prazo do contrato. Lembrando que todas as declarações deverão ser registradas no competente Registro de Títulos e Documentos.

O contrato de arrendamento por prazo indeterminado é aquele em que os contratantes não estipulam prazo para o término do contrato. Em relação a estes contratos, visando garantir os direitos do arrendatário, a legislação prevê que se presumem feitos pelo prazo mínimo de 3 (três) anos, e resguarda a regra aplicada aos contratos por prazo determinado, de que o contrato terminará sempre após a colheita.

3. Aditivo de cessão de direitos de contrato de arrendamento rural.

Aditamento é o ato pelo qual são realizadas alterações em um negócio jurídico realizado anteriormente, seja para alterar, excluir ou acrescentar disposições.

É preciso que o aditamento seja realizado pela mesma forma utilizada no instrumento original. Ou seja, para aditar um contrato escrito, é necessário utilizar também o meio escrito.

O contrato de arrendamento, por exemplo, é um negócio jurídico que pode ser alterado pelas partes se assim desejarem.

4. Cláusula penal contrato de cessão posse imóvel rural.

Existem dois tipos de cláusula penal:

  • A compensatória, que pode gerar multa por descumprimento total ou parcial de obrigações previstas em leis ou contratos;
  • Outra na hipótese de mora, ou seja, de atraso.

Quando a multa é aposta para o descumprimento total da obrigação, ou de uma de suas cláusulas, será compensatória.

Como denota a própria rotulação, sua finalidade é compensar a parte inocente pelos entraves e infortúnios decorrentes do descumprimento.

Quando se apõe a multa para o cumprimento retardado da obrigação, mas ainda útil para o credor, a cláusula penal será moratória.

Nesta hipótese, o devedor moroso pagará um plus pelo retardamento no cumprimento de sua obrigação.

O Código Civil, em seu art. 409, caracteriza tais espécies de multa. Vejamos:

“A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora.”

Quanto à previsão de ambas as espécies de multa em um contrato, visando a coibição do inadimplemento contratual, destaca-se que é possível a estipulação em contrato, sendo vedada a cobrança cumulada.

Para ilustrar os conceitos acima, lançamos mão do seguinte exemplo trazido por Carlos Roberto Gonçalves, verbis:

“Embora rara a hipótese, um contrato pode conter três cláusulas penais de valores diferentes: uma, de valor elevado, para o caso de total inadimplemento da obrigação (compensatória); outra, para garantir o cumprimento de alguma cláusula especial, como, por exemplo, a cor ou o modelo do veículo adquirido (moratória); e outra, ainda, somente para evitar o atraso (também moratória).”

As multas compensatória e moratória como visto acima, poderão ser estipuladas em contrato, no entanto, é vedada a sua cobrança de forma cumulativa.

5. Contrato de cessão de moradia ao empregado rural.

Se o empregador rural ceder à moradia ao trabalhador, por meio de um contrato escrito dizendo que a moradia não fará parte do salário, assinado pelo trabalhador e por duas testemunhas, e ainda, com o auxílio do sindicato dos trabalhadores rurais, aí sim a moradia não fará parte do salário.

Se não existir esse documento, a moradia continua fazendo parte do salário do trabalhador rural.

Veja o que diz a lei 5889/73 (trabalhador rural):

  • 5º A cessão pelo empregador, de moradia e de sua infra estrutura básica, assim, como, bens destinados à produção para sua subsistência e de sua família, não integram o salário do trabalhador rural, desde que caracterizados como tais, em contrato escrito celebrado entre as partes, com testemunhas e notificação obrigatória ao respectivo sindicato de trabalhadores rurais.

6. A moradia cedida ao trabalhador rural integra o salário?  

Devemos diferenciar duas situações:

  • Integra o salário: moradia cedida gratuitamente sem contrato escrito assinado pelas partes, testemunhas e sindicato;
  • Não integra o salário: moradia cedida gratuitamente com contrato escrito assinado pelas partes, testemunhas e sindicato.

7. Contrato de cessão de mão de obra rural. 

Sempre que o serviço discriminado em fatura detenha a escrita “locação de mão-de-obra regida pela Lei 5889/73 conforme relação em anexo”, do ponto de vista contábil e fiscal, trata-se efetivamente de serviço prestado por meio de locação de mão-de-obra.

Resta irrelevante, para a presente discussão, a consideração acerca de qual a finalidade da contratação da mão-de-obra, se para serviços rurais (de despendoamento, por exemplo) ou para serviços administrativos. Isto porque, em verdade, a empresa que cede força de trabalho rural (prestadora) está, tão-somente, locando mão-de-obra especializada para a empresa tomadora.

Ademais, haverá sempre locação de mão-de-obra, uma vez que tais empresas prestadoras de mão-de-obra têm por objeto social o fornecimento de mão-de-obra, ainda que especializada para consecução de tarefas/serviços rurais. Tanto assim o é que o vínculo existente entre as empresas prestadoras e os trabalhadores locados ocorre por meio de contrato regido pela Lei 5889/73, o que denota a real especialização da mão-de-obra a ser disponibilizada para os tomadores de serviço.

De se observar, inclusive, que as notas fiscais a serem emitidas, deverão conter a necessária retenção de 11% a título de INSS. Fato que comprova que se trata de prestação de serviço mediante locação/cessão de mão-de-obra. Lembrando que apenas existe tal retenção de 11% acaso a operação envolva cessão de mão-de-obra – art. 31 da Lei 8.212/91: “A empresa que contratante de serviços executados mediante cessão de mão-de-obra…”.

Nesta feita, é claro que a empresa prestadora executa serviços rurais (despendoamento, planta baixa, corte de macho, etc). Porém, acresça-se que esta prestação de serviços rurais se dá mediante cessão de mão-de-obra.

E mais, se a disposição do art. 3º do Decreto-Lei 2.462/88, para fins de determinação da alíquota do IRRF de 1%, menciona locação de mão-de-obra, fica nítida a correlação entre tal disposição e o artigo 31 da Lei 8.212/91. Até mesmo porque, a locação de mão-de-obra se refere à cessão da força de trabalho da prestadora para fins que os trabalhadores fiquem a serviço da tomadora em local por esta determinado.

Diante disso, duas observações devem ser feitas: a primeira quanto à necessidade de adoção de critério linear de tributação. Ou seja, ao se entender, pela natureza do serviço, que há a verdadeira necessidade de retenção de 11% para o INSS, a única alíquota de IRRF compatível é a de 1%, pois há envolvimento de locação de mão-de-obra. De fato, esta é sem dúvida a melhor orientação, dados os aspectos reais do serviço prestado.

Segundo, acaso se entenda que não há locação, mas mera prestação de serviço de natureza profissional, a retenção previdenciária de 11% torna-se insubsistente e até mesmo contraditória, pois o serviço de natureza profissional é incompatível com cessão de mão-de-obra que azo à retenção previdenciária.

Tudo sobre o Tema:

Legislação: Consolidação Normativa da Corregedoria Geral da Justiça do Rio de Janeiro - Parte Extrajudicial, Código Civil, lei 5889/73, Lei 5889/73

Conceito: Modalidade de contrato administrativo, submetido ao regime jurídico de direito público, firmado por órgão ou entidade da Administração Pública, cujo objetivo é o uso privativo de bem público. ... Todos esses institutos se destinam à utilização privativa de bens públicos.