27 Pessoas online preenchendo o Contrato de Arrendamento agora agora
Advogada Camilla Tays
16/09/2020

Saiba TUDO que o Contrato de Arrendamento precisa para ser válido

Entenda o que é um Contrato de Arrendamento e em quais situações você deve utilizá-lo. Como fazer, quais as cláusulas essenciais que devem constar no seu contrato. Modelos simples em PDF e word para imprimir.

É fato que todo mundo já contratou ou vai contratar um dia, já que é por meio do contrato que as principais relações econômicas são firmadas no mundo jurídico e social.

Você deve concordar que não existe nada que tire mais o seu sono do que assinar um contrato raso, incompleto, cheio de vícios e omissões, certo?

É por isso que fazer um contrato de arrendamento da maneira correta tem a sua importância e relevância.

Existem informações importantes que precisam estar expressamente previstas no seu contrato, para que esse negócio seja seguro para você.

Existem vários tipos de contratos, como de Arrendamento Rural, Comercial, Arrendamento Mercantil, Arrendamento de Pasto, e por aí vai…. 

Mas antes de conhecê-los é preciso entender o que é um Contrato de Arrendamento!

1. O que é Contrato de Arrendamento?

É quando uma parte cede a outra, a utilização e posse de um bem móvel ou imóvel, mediante pagamento, por um período determinado.

Esse contrato envolve sempre duas partes: o arrendatário: aquele que vai usufruir do bem; e o arrendador, arrendante ou senhorio: aquele que é o proprietário do bem. 

Assim, o contrato ou acordo de arrendamento é o instrumento que formaliza o direito do arrendatário de utilizar, total ou parcialmente, o bem que é do arrendador.

Mas você deve estar pensando “Isso não seria um aluguel?”. Bom, na verdade te digo que não! Apenas são institutos parecidos, mas possuem diferenças.

Todo contrato precisa seguir regras básicas e requisitos que as vezes na internet estão desatualizado, pois os modelos oferecidos são genéricos e não representam o que há de específico na relação contratual, que é única.
Sendo assim, o contrato é indicado que ele seja feito por um cartório ou advogado, que sabe exatamente quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.

Contrato de Arrendamento x Locação 

O arrendamento deve ter como objeto obrigatoriamente um bem imóvel. Já o aluguel, é o preço pago pela locação de um bem que pode ser móvel ou imóvel.

Além disso, outra diferença é que no arrendamento, o arrendatário tem a opção de comprar definitivamente o bem imóvel ao final do contrato. e no aluguel só será possível essa opção caso as partes resolvam colocar isso em seu contrato, o que geralmente não fazem.

Existem inúmeros tipos de contratos, então vamos falar um pouco sobre alguns.

2. Cuidados no Contrato de Arrendamento Rural 

É possível dizer que o arrendamento rural, ou de terras, é um contrato realizado com uma pessoa que possui uma certa quantidade de terras e cede elas para que outra pessoa plante e invista nas mesmas mediante pagamento.

Nessa modalidade, o arrendatário paga todo mês uma quantia determinada ao arrendador, e essa quantia certa e determinada deverá ser em dinheiro, valor fixo, e não em porcentagem ou em gado. 

Ainda que seja possível a substituição do pagamento de valor fixo por outro tipo de “moeda”, como os frutos das atividades que estão sendo realizadas na propriedade, essa substituição deverá estar prevista em contrato.

Todo contrato precisa seguir regras básicas e requisitos que as vezes na internet estão desatualizado, pois os modelos oferecidos são genéricos e não representam o que há de específico na relação contratual, que é única.
Sendo assim, o contrato é indicado que ele seja feito por um cartório ou advogado, que sabe exatamente quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.

Parceria Rural

Na parceria, existe a partilha dos lucros, dos frutos, e das despesas. 

Aqui, a forma de pagamento pode ser por meio de porcentagem ou divisão de colheita, sem problema algum.

Dessa maneira, se o parceiro rural tiver uma produção maior em um determinado mês, o valor a ser pago ao seu parceiro será proporcional, inclusive quando houver prejuízo.

De quem é a responsabilidade Ambiental no Arrendamento de terras?

Um assunto pertinente é sobre a responsabilidade dos contratantes no arrendamento de terra.

Bom, em primeiro lugar, é importante deixar claro que a responsabilidade sobre as áreas de preservação ambiental pode se dar na seara cível, criminal e administrativa.

Na seara criminal, por exemplo, vai responder pela conduta apenas quem praticou o dano ao meio ambiente, ou seja, na terra que foi arrendada. E essa responsabilidade pode ser tanto do arrendador, quanto do arrendatário.

Contudo, na seara administrativa, teremos as aplicações das multas ambientais em caso de descumprimento da lei ou lesão ao meio ambiente.

Consequentemente, as duas partes vão dividir a responsabilidade do pagamento de todas as multas, além da recuperação pelo dano ambiental.

Parecidamente ocorre na seara cível, pois a responsabilidade é objetiva e solidária, ou seja, independe de culpa.

Assim, também pode responder o senhorio e o arrendatário pelas indenizações de ordem material e/ou moral que eles ocasionarem.
Por fim, o arrendante (proprietário) apenas ficará isento de responsabilidade, quando ocorrer situação alheia à sua vontade.

3. Como é o Arrendamento de Pasto

É viável também o contrato de arrendamento de pasto de uma fazenda, por exemplo. É um negócio que vale a pena para quem quer começar a empreender no campo e ainda não tem uma fazenda.

Isso porque ao arrendar apenas o pasto, toda a infraestrutura da fazenda fica a cargo do arrendante, ou seja, o dono dessa terra. Ele não só terá que entregar um pasto bem preparado, como pronto para ser utilizado.

Algumas dessas atribuições é providenciar curral para o gado que vai comer o pasto, construir um sistema de águas que funcione bem, além de fazer manutenção das cercas para o gado não pular, etc.

Enquanto isso, quem aluga o pasto, só vai precisar se preocupar em colocar o gado lá para produzir.

Todo contrato precisa seguir regras básicas e requisitos que as vezes na internet estão desatualizado, pois os modelos oferecidos são genéricos e não representam o que há de específico na relação contratual, que é única.
Sendo assim, o contrato é indicado que ele seja feito por um cartório ou advogado, que sabe exatamente quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.

4. Como funciona o Arrendamento de Ponto Comercial?

O arrendamento comercial é um tipo de contrato com fins não habitacional. Nesse tipo de negócio, o proprietário cede ao arrendatário, o direito de explorar o imóvel, para fins comerciais, mediante pagamento.

Pode ocorrer com lojas, estabelecimentos, imóveis comerciais etc. Contudo, é preciso a autorização expressa do senhorio para que o arrendatário realize obras de adaptação no imóvel.

E mais, esse contrato de arrendamento comercial pode ser com equipamentos ou sem equipamentos. Isso quem vai decidir são as partes e a decisão precisa estar expressa no contrato para não dar problema mais tarde.

Essa é uma questão pertinente, porque influencia diretamente no valor das prestações mensais e na quantia que será paga pelo bem ao final do contrato, caso haja o interesse de vender e de comprar.

Quanto aos eventuais danos e prejuízos causados com obras, despesas de instalação e funcionamento do comércio, serão todas de responsabilidade do arrendatário.

E por fim, os contratantes possuem a liberdade para acordar sobre quanto tempo pretendem celebrar este acordo.

Mas em caso de não previsão contratual, será considerado a duração de 5 anos para fins judiciais. Clique aqui para baixar e imprimir uma minuta de Arrendamento Comercial

5. Quem pode contratar Arrendamento Mercantil ou Leasing?

O leasing é um contrato de “arrendamento mercantil”, onde o senhorio transfere o direito de uso e a posse de um determinado bem ao arrendatário. Este é quem assume os riscos e benefícios referente ao bem, com a opção de compra ao final do contrato.

As partes que fazem parte desse tipo de negócio jurídico são o banco ou sociedade de arrendamento mercantil e uma pessoa física ou jurídica. Ele pode ser também operacional ou financeiro.

O operacional funciona como se fosse um aluguel: você aluga um bem e paga as prestações mensais para o uso, por um prazo menor do que a vida útil dele.

É o caso de uma geladeira, por exemplo. Você vai usar pelo prazo de 02 anos sendo que a vida útil dela é de 05 anos. 
Já no financeiro você paga as prestações mensais, mas ao final vai ter a opção de comprar por um valor irrisório.

Nesse caso, é possível utilizar o bem durante quase toda a vida útil dele. É o caso de uma aeronave para as companhias aéreas, por exemplo.

Todo contrato precisa seguir regras básicas e requisitos que as vezes na internet estão desatualizado, pois os modelos oferecidos são genéricos e não representam o que há de específico na relação contratual, que é única.
Sendo assim, o contrato é indicado que ele seja feito por um cartório ou advogado, que sabe exatamente quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.

6. Como é o contrato de arrendamento de Veículo?

Um veículo arrendado significa que uma determinada pessoa tem a posse e o uso de um carro e seus acessórios.

A pessoa que arrenda arca todos os ônus, inclusive as multas, gasolina, manutenção e/ou reparos, e tudo que for essencial para o funcionamento do automóvel.

É imprescindível que no contrato contenha o valor do "aluguel", a forma de pagamento, a duração, se o veículo vai ser utilizado dentro do território nacional ou não, qual a finalidade do arrendamento etc.

7. Passo a Passo: Como Fazer Contrato de Arrendamento Simples?

É importante que alguns passos sejam observados para garantir que não haverá vícios nem irregularidades. São eles:
Dados dos contratantes

Primeiro, é de fundamental relevância que os dados pessoais dos contratantes estejam escritos corretamente.

Por exemplo: o nome e sobrenome, nacionalidade, CPF ou CNPJ, RG, endereços físico e eletrônico, profissão, estado civil.

Quanto mais detalhada for a qualificação dos contratantes, mais completo e seguro será o seu contrato, pois é com base nessas informações que você vai saber de quem cobrar e onde cobrar, caso haja alguma inadimplência posterior.

Descrição do objeto 

O objeto vai depender do que será arrendado, uma vez que existem várias modalidades de arrendamento.

Pode ser um carro, um terreno, uma fazenda inteira ou apenas parte dela, a sede de uma empresa, um posto de gasolina, um hotel, etc.

O importante é que, qualquer que seja o objeto, ele precisa estar devidamente discriminado no contrato, incluindo até onde vai o direito de posse e gozo do arrendatário.

Todo contrato precisa seguir regras básicas e requisitos que as vezes na internet estão desatualizado, pois os modelos oferecidos são genéricos e não representam o que há de específico na relação contratual, que é única.
Sendo assim, o contrato é indicado que ele seja feito por um cartório ou advogado, que sabe exatamente quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.

Formas de pagamento

A forma de pagamento precisa ser em moeda corrente, dinheiro, valor fixo.

Se for estipulado no contrato outra forma de pagamento, não estaremos diante de um arrendamento, mas provavelmente de um contrato de parceria.

Nesse sentido, é importante saber que é possível existir previsão contratual de pagamento por porcentagem, produtividade ou produção pré-fixada.

No entanto, isso será possível apenas em caso de substituição. Se não for assim, o arrendamento ficará desqualificado.

A não observância desse critério pode ser prejudicial para as partes, por que pode causar a nulidade da cláusula de pagamento.

Prazo do arrendamento

A lei não exige o cumprimento de um prazo específico para vencimento dos contratos de arrendamento, cabe as partes discutirem sobre as condições que lhes favorecem.

No entanto, para os contratos de arrendamento rurais, a lei estipula pelo menos três exigências que devem ser cumpridas:

Em caso de lavoura temporária, o prazo deste contrato deverá ser no mínimo de três anos;

Se a lavoura for perene, como por exemplo o cultivo do café ou da cana de açúcar, que demoram mais tempo para o corte/colheita, o prazo deste contrato deverá ser de no mínimo cinco anos;

Se for um caso de reflorestamento como o de eucalipto, por exemplo, o prazo mínimo deverá ser de 07 anos.

Esses requisitos foram instituídos pelo legislador para garantir que a pessoa que arrenda a terra consiga ter tempo hábil para recuperar o investimento empreendido.

8. Há Contrato de Arrendamento com opção de compra?

Sim, inclusive essa opção de compra ao final já é dada já no contrato. O arrendatário paga apenas pela utilização do bem e após encerrado o contrato, ele vai ter a opção de comprá-lo em seguida, com o devido desconto daquilo que já foi pago pelo uso.

Por esse motivo, é imprescindível saber quanto vale o seu negocio, caso você seja um proprietário interessado em vender o seu comércio.

Saber quanto o seu empreendimento vale no mercado é bem simples, se aplicado uma regrinha básica utilizada por muitos peritos, que é a regra do "15x1".

Isso significa que você vai multiplicar por 15, o valor do lucro líquido do seu ponto, tirando todas as despesas com pessoal, mercadoria, transporte, manutenção, etc.

Por exemplo: Se o lucro mensal do seu restaurante for de R$10.000, para saber quando vale o seu negócio no mercado, você vai multiplicar 10.000 x 15.

Assim, o valor base do seu negócio custará no mínimo R$150,000,00. 

Todo contrato precisa seguir regras básicas e requisitos que as vezes na internet estão desatualizado, pois os modelos oferecidos são genéricos e não representam o que há de específico na relação contratual, que é única.

Sendo assim, o contrato é indicado que ele seja feito por um cartório ou advogado, que sabe exatamente quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.

9. Quais os documentos necessários para a contratação?

Os documentos básicos exigidos são os mesmos para todos os contratos de maneira geral, independentemente da natureza deles.

São exemplos:

  • RG
  • CPF
  • Comprovante de residência

Existem também os documentos específicos, que são aqueles pertinentes a cada modalidade de contratação.

Se você for arrendar um terreno, por exemplo, é importante anexar no contrato a matrícula do imóvel com todas as descrições referente a metragem, largura, latitude, longitude.

É interessante também incluir na documentação um parecer técnico do perito para registrar a qualidade da terra, o tipo, as benfeitorias pré-existentes, etc.

Tudo isso serve para garantir segurança jurídica à contratação.

10. Como proceder após a assinatura do contrato?

Após a assinatura dos contratantes e das testemunhas, é importante garantir que as assinaturas colhidas no documento são realmente verdadeiras.

É por isso que todas as partes devem se deslocar até o cartório mais próximo e reconhecer firma das suas assinaturas.

Após, cada contratante ficará com uma cópia do acordo realizado, que deverá ainda ser autenticada também no cartório.

Esses procedimentos não costumam demorar muito e por mais que pareçam burocráticos, é o que vai garantir validade e força jurídica à sua contratação, além de evitar futuros desgastes.

Todo contrato precisa seguir regras básicas e requisitos que as vezes na internet estão desatualizado, pois os modelos oferecidos são genéricos e não representam o que há de específico na relação contratual, que é única.
Sendo assim, o contrato é indicado que ele seja feito por um cartório ou advogado, que sabe exatamente quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.

11. Como renovar o contrato?

Existe uma cláusula no contrato de arrendamento que informa se ele será automaticamente renovado ou não.

Se esta cláusula não estiver prevista, será aplicada a regra geral que é a renovação automática do contrato.

Porém, outra forma de prorrogar o contrato antecipadamente é fazendo um aditivo. Oportunidade em que será possível reajustar o prazo de acordo com as necessidades das partes.

Nesse sentido, caso o contrato seja renovável automaticamente, será preciso informar com antecedência a outra parte sobre o desinteresse dessa renovação, que pode ser feito por meio de uma notificação. 

12. Posso rescindir o contrato de arrendamento antes do prazo?

Sim, é possível. Porém a quebra de contrato de arrendamento antes do prazo, será feita nos termos da lei:

Antes do cancelamento, é obrigatório o cumprimento de pelo menos 1/3 da obrigação estipulada;

Quem deseja desistir do contrato, precisa avisar a outra parte, com 120 dias de antecedência, mediante carta registrada com aviso de recebimento.

Também pode haver distrato por falta de pagamento dos aluguéis. Todavia, o proprietário do imóvel somente poderá dar início ao processo de despejo e cobrar as multas por descumprimento contratual, após atraso de 03 meses.

O decreto que rege este tipo de contrato elenca as hipóteses de extinção do arrendamento de terra. As causas mais comuns são:

  • Término do prazo e da renovação;
  • Aquisição do terreno arrendada pelo arrendatário;
  • Distrato ou a rescisão contratual;
  • Resolução ou extinção do direito do arrendador, o que se verifica quando este perde seus direitos sobre o imóvel arrendado;
  • Força maior que impossibilite a execução do contrato;
  • Sentença judicial irrecorrível;
  • Desapropriação total ou parcial do imóvel;
  • Morte do arrendatário

O que acontece se o arrendatário falecer?

A morte do arrendatário está prevista no decreto n.º 56.566/66  como sendo uma das hipóteses de extinção do acordo de arrendamento.

No entanto, é plenamente possível que o contrato não se extingua, caso aconteça essa fatalidade.

Isso acontece porque os herdeiros e legatários poderão cumprir o vínculo contratual até o final, cada um respondendo sempre no limite da sua cota parte da herança.

Todo contrato precisa seguir regras básicas e requisitos que as vezes na internet estão desatualizado, pois os modelos oferecidos são genéricos e não representam o que há de específico na relação contratual, que é única.
Sendo assim, o contrato é indicado que ele seja feito por um cartório ou advogado, que sabe exatamente quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.

13. Como registrar contrato de arrendamento no portal das finanças?

Basicamente, será preciso realizar os seguintes passos para realizar o registro:

Escolher: "Serviços Tributários" > "Cidadãos" > "Entregar" > "Arrendamento". Inserir o NIF e a senha de acesso pessoal. 

Selecionar a opção “Comunicar início de contrato”. Preencher os dados do contrato. Clicar em “Guardar Rascunho” e confirmar os dados inseridos. Verificar a exatidão dos dados e submeter o contrato. 

Guardar a guia de pagamento do Imposto do Selo (10% do valor total da renda, a pagar até ao final do mês seguinte ao do início do arrendamento).