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Analista de Marketing Patrícia Leal
14/01/2022

Entenda o que nunca te falaram sobre o  Contrato Arrendamento Rural Pastagem

Quais são as características principais? Como fazer o  Contrato Arrendamento Rural Pastagem? Qual o benefício de fazer o contrato? Quem é responsável por fazê-lo? Modelo de CONTRATO simples e atualizado para imprimir em Word e PDF.

 Contrato de Pastagem ou Invernagem

Pelo Contrato de Pastagem ou Invernagem o proprietário continua com a posse do imóvel enquanto o locatário (o dono dos animais) coloca suas reses no pasto pagando o valor do aluguel por cabeça introduzida no campo.
Todos os cuidados do gado, riscos e lucros são do locatário.
 
Utiliza-se muito nos períodos de inverno quando o gado deve ser removido para outro lugar onde tenha pasto.
 

Quais os prazos do contrato agrário de pastoreio?

Os prazos mínimos para os contratos de arrendamento rural para exploração da pecuária abrangem, especialmente, as pastagens e as invernadas. O Decreto 59.566/66, no seu artigo 13, II, a, estabeleceu os prazos mínimos a serem obedecidos nessa modalidade de arrendamento: 3 anos, nos casos de arrendamento em que ocorra atividade, de exploração de pecuária de pequeno e médio porte. Muito bem, mas o que é exatamente pecuária de pequeno, médio e grande porte?
No que diz respeito ao gado de grande porte, podemos que seja aquele cujo tamanho ou tamanho dos animais, ou o número ou número de cabeças, o tamanho da empresa objeto do contrato - são fatores determinantes.

Na verdade, o critério mais seguro sem nenhum é aquele que define gado grande de acordo com o tamanho físico dos animais.
O Código Civil de 1916, artigo 588, § 2, considerava como animal de grande porte o gado, ou cavalar ou muar.
O Código Civil eliminou este §, porém, consideramos que esta classificação permanece válida.

Desse modo, conclui-se que o rebanho bovino e equino, por exemplo, não ficaria classificados como de médio e pequeno porte. Convém assinalar, no entanto, que o prazo supracitado (3 anos) então não atenderia a pecuária de bovino e equino, mas tão somente de ovino, caprino e suíno – posto que estes sim caracterizam contrato de arrendamento para exploração da pecuária de pequeno e médio porte.
Haveria então uma lacuna da legislação específica quanto ao prazo para o arrendamento para exploração da pecuária de grande porte – isto é, de bovinos e equinos?
O prazo mínimo para os contratos de parceria agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa e mista, segundo o Estatuto da Terra (Lei n. 4.504/64), arts. 95 e 96, é de mínimo de 3 anos, assegurado ao parceiro-outorgado o direito à conclusão da colheita pendente.
Os contratos agrários, escritos ou verbais, por tempo indeterminado, por força de lei, são presumidos como feitos por prazo mínimo de três anos – conforme preconiza o artigo 95, II, do Estatuto da Terra e artigo 21, do Decreto 56.566/66 - para os arrendamentos e artigo 96, I, do Estatuto da Terra e artigo 37 do Decreto 59.566/66 - para as parcerias.
Certamente, esse preceito legal deve ser entendido em consonância com os demais prazos mínimos previstos na alínea ‘a’ do inciso II do artigo 13 do Decreto 59.566/66.
Os contratos de arrendamento e de parceria, quando versarem sobre agricultura, terminarão sempre depois de finalizadas as colheitas. Em caso de retardamento da colheita por motivo de força maior – isto é por fatores extraordinários, inevitáveis e alheios à vontade do agricultor (arrendatário ou outorgado-parceiro), os prazos ficarão automaticamente prorrogados até o final da colheita – conforme preconizam os arts. 21, § 1°, do Decreto 59.566/66; 95, I; e 96, I, ambos da Lei 4.504/64 (Estatuto da Terra).

Contrato de Patoreio Bovino por Cabeça/Gado

Sobre o preço:

O Decreto 59.566/66, nos seus arts. 16 e 17, regulamentou o inciso XII do artigo 95 do Estatuto da Terra, disciplinando o preço máximo que o arrendante pode cobrar pela área arrendada. O preço do arrendamento está vinculado ao valor VTN (Venal da Terra Nua), que será a base do cálculo do ITR – Imposto Territorial Rural.
O VTN será estabelecido pelo DRF - Departamento da Receita Federal em conjunto
com o INCRA, este continuando a atuar no SNCR - Sistema Nacional de Cadastro Rural
instituído pela Lei 5.868/72.
Assim estabelecidas suas bases, os preços para o arrendamento devem ser fixados nas seguintes proporções: a) até 15% do valor da terra nua, quando for arrendada a área total do Imóvel rural, a um ou mais arrendatários; e b) até 30% do valor das áreas arrendadas, nos casos de arrendamentos parcial do imóvel a um ou mais arrendatários.
Isso ocorrerá quando o imóvel rural for desdobrado em glebas selecionadas, que oferecem condições para uma exploração intensiva e de alta rentabilidade. O valor das glebas a ser considerado é aquele estabelecido pela Receita Federal em conjunto com o INCRA, na forma já referida.
A legislação agrária, como se pode perceber , visa um maior uso e produtividade da terra, estabelecendo direitos e deveres para quem tem contrato de exploração no setor produtivo rural.
Ele buscou apoiar o inquilino, definido como uma figura sofredora, como um trabalhador de rua que carrega suas bugigangas em uma jornada sem fim, sem chance de se estabelecer, muitas vezes e quase sempre alcançada pelo sempre melhor nível cultural do proprietário.
A exploração dos terrenos deve ser efectuada de forma pessoal directa, de forma a que os ocupantes beneficiem das vantagens do terreno e dos seus regulamentos.

O legislador estabeleceu o preço potencial para a área não arrendada do imóvel rural.
Será o preço teórico da renda que o proprietário viria a obter se arrendasse a área que mantém sob sua posse, isto é, sem arrendar. Essa área não arrendada também deve ser considerada no preço global da gleba arrendada, segundo as normas estabelecidas pelo Decreto 59.566/66, em seu artigo 17, §§ 3° e 4°.
A finalidade do preço potencial de arrendamento é estabelecer o equilíbrio do preço das áreas arrendadas. Assim, o Decreto 59.566/66, no § 4° do seu artigo 17, dispõe expressamente que o preço potencial de arrendamento da área não arrendada, mais a soma dos preços de arrendamento das áreas arrendadas, não poderá exceder o preço máximo de arrendamento da área total do imóvel, isto é, o percentual de 15% do VTN. O arrendante não pode, portanto, estipular um preço elevado para as glebas arrendadas do seu imóvel, mesmo obedecendo ao limite máximo estabelecido de 30% sobre o VTN de cada uma dessas glebas. O preço potencial de arrendamento estabelecerá um equilíbrio entre esse valor do arrendamento e o da área não arrendada.
Em contratos agrários, o preço do aluguel só pode ser ajustado por uma quantia fixa de dinheiro.
É expressamente proibido pagar a título de aluguel, uma quantia única de frutas ou produtos agrícolas, ou seu equivalente em dinheiro.

Este sistema, agora banido , embora muito injusto, era comum nas áreas rurais.
Hoje, não é mais permitido ajustar o preço de uma determinada quantidade de produto agrícola, por exemplo: sacas de feijão por alqueire, cinquenta sacas de milho, tantas arrobas de algodão por alqueire, etc.
Da mesma forma, é ilegal estipular o preço do aluguel no valor de mercado de uma determinada quantidade de produto, bem como o valor de cinco sacos de alqueire de feijão, cinquenta sacos de milho por alqueire, tantas arrobas de algodão por alqueire, etc.

O pagamento do preço do aluguel pode ser ajustado em dinheiro ou em frutos.

A lei ainda assegura ao arrendatário o direito de pagar em moeda corrente, mesmo que o pagamento do preço do arrendamento tenha sido estipulado em frutos ou em produtos agrícolas, quando o arrendante oferecer preços inferiores aos vigentes na região, à época desse pagamento, ou fique comprovada qualquer outra modalidade de simulação ou fraude por parte dele (artigo 92, § 7°, do Estatuto da Terra, e artigo 19 do Decreto 59.566/66).
O arrendante pode financiar a lavoura do arrendatário por inexistência ou impossibilidade de financiamento pelos órgãos oficiais de crédito. Nesse caso, a lei lhe assegura a cobrança de juros legais pelo empréstimo. Ainda lhe é assegurado o direito de exigir do arrendatário a venda de sua produção agrícola, até o limite da dívida, acrescida dos juros legais devidos, para o pagamento das obrigações já vencidas (artigo 93, parágrafo único, do Estatuto da Terra e artigo 20 do Decreto 59.566/66).

Reajuste

A renda anual dos contratos de arrendamento rural pode ser atualizada anualmente.
Esse reajuste é facultativo e não obrigatório. Se as partes estipularem um preço único para vigorar durante a vigência do contrato, o reajuste não precisa ser feito, a não ser que o arrendatário com ele concorde expressamente.
A norma que vale tanto para os contratos escritos como para os verbais é a estipulada pelo Decreto 59.566/66, em seu artigo 16, § 1°, mas dentro dos limites determinados pelo § 2° do mesmo dispositivo que aduz que, nos casos em que ocorrer exploração de produtos com preço oficialmente fixado, a relação entre os preços reajustados e os iniciais não poderá ultrapassar a relação entre o novo preço fixado para os produtos e o respectivo preço na época do contrato (artigo 92, § 2°, do Estatuto da Terra).
Assim, o aumento do preço do arrendamento, dentro do índice de correção monetária específica, nunca poderá exceder o percentual do aumento do preço mínimo oficial do produto explorado na área arrendada, tendo como base aquele existente na época do contrato.
Tendo em vista a diversidade de critérios existentes para a aferição do índice de correção monetária, é de se convir que o INCRA não tenha condições para estabelecer e divulgar o índice oficial para a atualização dos preços dos arrendamentos rurais, conforme prevê o § 1°, do artigo 16, do Decreto 59.566/66. Essa dificuldade se agravou com o advento da Lei 8.022/90, que transferiu do INCRA para a SRF - Secretaria da Receita Federal a competência para as atividades de tributação, arrecadação, fiscalização e cadastramento, ligadas ao ITR.
Pode-se concluir, então, que o critério mais prático a ser adotado em nosso meio rural será o de reajustar o preço do arrendamento de acordo com o índice estabelecido para o aumento do ITR, apurado através do confronto dos valores constantes dos respectivos talonários do lançamento, tendo como parâmetro a majoração dos preços oficiais fixados para os produtos agrícolas explorados na gleba.
O contrato de arrendamento de imóvel rural para exploração da pecuária pode estipular o reajuste anual de seu preço. O critério a ser utilizado será o mesmo estabelecido para o arrendamento rural em geral, isto é, aquele que tem por base o índice de correção monetária divulgado pelo INCRA, tendo direta relação com a majoração do ITR.
Quanto ao reajuste do preço nas parcerias agrícolas e pecuárias o Estatuto da Terra, no seu artigo 92, § 2°, assinala que os preços de arrendamento e de parceria fixados em contrato serão reajustados periodicamente. Com relação às parcerias, o Estatuto da Terra incidiu em evidente equívoco. Nas parcerias não são estipulados preços, mas percentuais ou cotas-partes.
O parceiro-outorgado deverá sempre pagar as percentagens ou cotas-partes combinadas, dentro dos critérios legais. Desse modo, tendo ocorrido valorização do produto, haverá, automaticamente, o favorecimento do parceiro-outorgante, que receberá a mesma cota, mas valorizada. O legislador procurou corrigir o equívoco, fazendo com que o Decreto 59.566/66, silenciasse sobre o reajuste dos preços na parceria.

Benfeitorias

Conforme o Decreto 59.566/66, artigo 24, são benfeitorias aquelas obras que forem realizadas no imóvel rural objeto de arrendamento, podendo elas ser voluptuárias, úteis e necessárias. As voluptuárias, as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do imóvel rural, ainda que o tornem mais agradável ou de elevado valor. Por exemplo, a construção de um jardim, ou de uma cobertura para churrasqueira, ou ainda de um viveiro ou cercado para aves silvestres decorativas, etc. As úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel rural.
Por exemplo, a substituição da cobertura de capim de uma moradia ou de um paiol por outra de telhas; ou ladrilhar uma casa que tinha piso de chão batido, ou ainda substituir uma porteira de arame por outra de madeira, etc. Por seu turno, as necessárias são aquelas que têm por fim conservar o imóvel rural ou evitar que se deteriore – bem como são aquelas que decorram do cumprimento das normas estabelecidas no Decreto 59.566/66 para a conservação de recursos naturais. Ainda, outro exemplo: a substituição das paredes de uma casa ou de um depósito já deterioradas por outra nova; ou a substituição da cobertura deteriorada por uma nova, etc.
É preciso lembrar que algumas providências visam à conservação dos recursos naturais do solo, tais como as curvas de nível no terreno acidentado; ou os serviços de aterro visando evitar a erosão do solo, etc.
As benfeitorias não podem ser confundidas com melhoramentos realizados no imóvel e com serviços necessários para a conservação de certos bens. No meio rural são normais e necessários. Cabe ao arrendatário e ao parceiro-outorgado realizá-los para a conservação normal daquilo que receberam para usar. Visa propiciar-lhes a própria exploração normal da terra ou gleba.
Como exemplos de melhoramentos, pode-se citar os reparos de cercas; ou o conserto de mangueiras para gado; ou também o conserto de porteiras; ou igualmente os reparos nas estradas; ou ainda os reparos das pontes, etc.
Nestes casos, a deterioração é natural e resulta do uso normal da terra ou da terra pelo usuário e seus animais.

Quanto aos acordos celebrados em contrato de parceria , qualquer que seja a sua modalidade, aplicam-se as mesmas regras relativas aos contratos de arrendamento , se aplicável.

Direito de Indenização

O estatuto da terra e o decreto 59.566/66 determinam que o locatário, no final do contrato, terá direito a uma indenização em conexão com as melhorias necessárias feitas no terreno ou terreno arrendado.
Ele só pode reivindicar compensação por melhorias quando sua realização for expressamente autorizada pelo

Por outro lado, se o locador fizer melhorias necessárias úteis no terreno alugado ou usado pelo, ele pode aumentar o preço do aluguel, desde que essas melhorias tenham fornecido ao locatário um aumento de renda.

Ressalva-se que o aumento deve ser proporcional ao aumento da renda. Quando isso ocorrer, as benfeitorias não serão indenizáveis ao fim do contrato. Nada impede, entretanto, que as partes convencionem diferentemente, acomodando a indenização de tais benfeitorias (artigo 25, § 2°, do Decreto 59.566/66).

Direito de retenção

O arrendatário poderá reter o imóvel arrendado enquanto não for indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas às suas custas.
Ele pode manter o terreno ou lote enquanto permanecer na propriedade, enquanto se aguarda a indemnização.
A lei garante a você o uso e gozo do que ela oferece, nos termos do contrato, mesmo que seja
Vale a pena perguntar aqui se, durante o período de retenção, ele realmente não terá que pagar o estipulado pelo aluguel.
Achamos que sim, normalmente deve-se pagar a taxa de aluguel.
No entanto, esse assunto certamente será objeto de acaloradas discussões.

Se você não pagar, terá o direito de retenção até que haja uma compensação entre o valor que você tem direito a indenização e o valor que tem a obrigação de pagar o arrendamento.