27 Pessoas online preenchendo o Contrato de Arrendamento Rural para Gado e Pecuária agora agora
Analista de Marketing Patrícia Leal
08/10/2021

Entenda o que nunca te falaram sobre o Contrato de Arrendamento Rural para Gado e Pecuária

Quais são as características principais? Como fazer o Contrato de Arrendamento Rural para Gado e Pecuária? Qual o benefício de fazer o contrato? Quem é responsável por fazê-lo? Modelo de Contrato simples e atualizado para imprimir em Word e PDF.

Neste artigo você irá encontrar as respostas para as dúvidas mais frequentes sobre este tema e a oportunidade de realizar seu Contrato de Arredamento Rural para Gado e Pecuária de forma prática, segura e rápida.

1. O que é Contrato de Arrendamento Rural de Gado?

O arrendamento tem sido usado por décadas como fonte de animais para reprodução e recursos.

Nos últimos anos, o aumento da disponibilidade de crédito tem diminuído a utilização deste tipo de negociação. A análise da viabilidade deste aporte, frente a outras opções disponíveis é importante, uma vez que as margens da pecuária são estreitas, o que exige eficiência na escolha da melhor opção de negócio ou da melhor taxa, no caso da captação de dinheiro. 

Neste negócio, o arrendador entrega uma quantidade de fêmeas e o arrendatário se compromete a pagar uma renda anual, normalmente ao redor de 18,0% a 20,0% do número de vacas, em bezerros desmamados ao ano. O período do contrato varia, mas negócios para um período de cinco anos são mais comuns. No último ano, além da renda, o pecuarista devolve a quantidade de fêmeas, ou o capital equivalente àquele volume de vacas, a preços vigentes.

2. Quais cuidados devo tomar no Contrato de Arrendamento Rural para criação de gado?

Os contratos de arrendamento e parceria são balizados pelo Estatuto da Terra e devem levar em consideração as particularidades de cada área a ser negociada. Veja abaixo as principais cautelas recomendadas pelo consultor:

  • Lembrar de anexar documentos relevantes como análises de solo para que haja referência de como a área será devolvida;
  • Informar um memorial descritivo detalhado, contendo não somente o tamanho da área, mas todos os seus limites passíveis de uso;
  • Anexar as avaliações periciais imobiliarias para que esteja claro que é indenizável e o que pode ser considerado benfeitoria;
  • Fixação de preços: estabelecer se o arrendamento ou a parceria será remunerada em quantia fixa ou em produtos (mais arriscado, pois o preço pode flutuar);
  • Detalhar as fórmulas para reajustes de valores;
  • Prazos do contrato;
  • Contemplar os limites do que pode ou não ser feito pelo arrendador na propriedade ao longo do período;
  • Ao arrendador, consultor o histórico do arrendatário como referências financeiras junto a órgãos de proteção ao crédito, checar se há restrições em seu nome;
  • Estabelecer garantias para o caso de quebra de safras, seja na pecuária ou agricultura;
  • Informar com clareza os vencimentos das prestações;
  • Indicar quem será responsável pelas obrigações legais, como outorgas, licenças e anuências;
  • Antes de firmar o contrato, conhecer em detalhes a área a ser arrendada.

Porém, ele não pode ser feito por qualquer um, pois há algumas exigências que a maioria das pessoas não sabem e se elas não estiverem em seu contrato, ele não será válido.

3. Como fazer o Contrato de Arrendamento Rural para Gado e Pecuária?

O arrendamento rural, de acordo com o Decreto 59.566/66, é um contrato em que o Arrendador (proprietário do imóvel) se obriga a ceder ao Arrendatário, o uso e o gozo de imóvel rural, para nele fazer a exploração de atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativista ou mista, em troca de certa retribuição ou aluguel, em valor fixo.

O contrato feito, poderá ter um período de tempo determinado ou indeterminado, sendo encerrado somente quando acabar a colheita, mesmo que essa ultrapasse os limites de tempo estabelecidos no arrendamento.

Caso a colheita ultrapasse o tempo estipulado por motivo de força maior comprovada, como por exemplo as variações climáticas, é garantido pela lei a prorrogação do prazo de acordo com as condições anteriores à força maior, dando o direito ao arrendatário de terminar sua colheita.

É estabelecido pela lei o prazo mínimo do contrato de arrendamento rural quando for feito por um tempo determinado, de acordo com a atividade que o arrendatário realizar na terra, com intuito de que se tenha tempo suficiente para gerar lucro após o investimento inicial, sendo esses prazos de acordo com o Decreto 59.566/66:

  • 3 anos. Nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura temporária e ou de pecuária de pequeno e médio porte, ou em todos os casos de parceria;
  • 5 anos. Nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura permanente e ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias primas de origem animal, ou em todos os casos de parceria;
  • 7 anos. Nos casos em que ocorra atividade de exploração florestal.

O arrendador, perto do final do contrato, pode fazer em até 6 meses antes uma notificação extrajudicialmente para o arrendatário quanto às propostas feitas por outros ou anunciar seu desejo de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente, se ele não tiver nenhuma dessas intenções o contrato será renovado automaticamente.

Mas caso o arrendatário venha desistir de renovar o contrato, terá que falar sobre sua decisão nos 30 dias depois do prazo de término estipulado, sendo necessário que todas as declarações feitas no arrendamento sejam registradas.

4. Rescindir contrato de arrendamento rural de gado e pecuária antes do prazo.

Vamos analisar algumas das causas mais comuns de rescisão contratual segundo julgados atuais:

Inadimplemento:

No STJ, o arrendatário insistiu na tese de inadimplemento, afirmando haver descumprimento do contrato, pois a terra deveria ser entregue para seu uso exclusivo. Sustentou que a legislação e o Código Civil garantem à parte o direito de rescindir um contrato não cumprido e que não se deve fazer diferenciação se o inadimplemento é grande, médio ou pequeno, pois atenta contra a boa-fé do contratante.

Para o ministro Luis Felipe Salomão, a questão se resume a saber se o fato de o arrendador ter deixado algumas cabeças na terra cedida bastaria para caracterizar o descumprimento contratual. No caso, a perícia constatou que a área vistoriada era adequada à manutenção da capacidade contratada, asseverando também que a área ocupada pelo arrendador era ínfima e não compromete a execução do contrato, esclareceu.

O relator destacou diversas passagens dos autos nos quais a perícia, além de haver considerado a área adequada, reconheceu a existência de outros locais da fazenda para onde os animais poderiam ser realocados, conforme previsto no contrato. Outro ponto destacado nos autos é que o crescimento do pasto, sem o consumo pelo gado, representa risco de incêndio, como chegou a ocorrer em uma área. Além disso, deixar a terra sem uso poderia fazer com que o Incra a declarasse improdutiva, podendo vir a ser desapropriada.

Súmulas:

O ministro Salomão destacou as alegações de que grande parte do gado do proprietário fora retirada antes da perícia, por não ter fundamentação em fatos constantes do processo. Também seria sem importância o fato de um voto vencido no TJMS ter afirmado que o costume local é deixar a terra vazia por um período para descanso antes da entrega ao arrendatário, já que isso não basta para atender à exigência de prequestionamento, conforme a Súmula 320 do STJ.

Foram aplicadas ainda no processo as Súmulas 5 e 7 do Tribunal, que vedam, respectivamente, a análise de cláusula contratual e o reexame de fatos e provas do processo.

Resilição unilateral:

Em outro recurso das mesmas partes, a Turma negou pedido de rescisão do contrato com a declaração de culpa do arrendador. Para Salomão, como a rescisão do pacto não foi decretada e não houve resilição unilateral, as obrigações contratadas ainda deveriam ser cumpridas.

Afigura-se que pretendia o recorrente uma resilição do contrato de forma unilateral, o que, salvo excepcionalmente, contraria o imperativo de que os contratos devem ser cumpridos, ressaltou o relator. A resilição unilateral do contrato deve ser exceção somente permitida quando a lei assim autorizar e, no mais das vezes, decorre da própria natureza do contrato, completou.

Salomão apontou que o Decreto 59.566/66, que regulamenta o Estatuto da Terra (Lei 4.504/64), e as normas gerais sobre direito agrário (Lei 4.947/66) não preveem a resilição unilateral como causa de extinção do arrendamento.

Sendo assim, é indicado que ele seja feito por um cartório ou advogado, que sabe exatamente quais são as cláusulas obrigatórias que ele deve ter.

5. Contrato de arrendamento de propriedade rural para exploração pecuária leiteira.

O arrendamento para exploração de pecuária leitura se mostra uma grande vantagem, pois aquele que não possui espaço físico para criação do gado, pode se valer através do contrato de área cedida por terceiro para tal.

Os contratos de arrendamento e parceria são balizados pelo Estatuto da Terra e devem levar em consideração as particularidades de cada área a ser negociada. Veja abaixo as principais cautelas recomendadas pelo consultor:

  • Lembrar de anexar documentos relevantes como análises de solo para que haja referência de como a área será devolvida;
  • Informar um memorial descritivo detalhado, contendo não somente o tamanho da área, mas todos os seus limites passíveis de uso;
  • Anexar as avaliações periciais imobiliarias para que esteja claro que é indenizável e o que pode ser considerado benfeitoria;
  • Fixação de preços: estabelecer se o arrendamento ou a parceria será remunerada em quantia fixa ou em produtos (mais arriscado, pois o preço pode flutuar);
  • Detalhar as fórmulas para reajustes de valores;
  • Prazos do contrato;
  • Contemplar os limites do que pode ou não ser feito pelo arrendador na propriedade ao longo do período;
  • Ao arrendador, consultor o histórico do arrendatário como referências financeiras junto a órgãos de proteção ao crédito, checar se há restrições em seu nome;
  • Estabelecer garantias para o caso de quebra de safras, seja na pecuária ou agricultura;
  • Informar com clareza os vencimentos das prestações;
  • Indicar quem será responsável pelas obrigações legais, como outorgas, licenças e anuências;
  •  Antes de firmar o contrato, conhecer em detalhes a área a ser arrendada.

6. Quebra de Contrato Arrendamento Rural de Gado e Pecuária.

As hipóteses de extinção são:

  • Resilição Contratual, pela vontade de um ou de ambos os contratantes;
  • Resolução Contratual, em razão do inadimplemento voluntário, involuntário ou por onerosidade excessiva;
  • Morte de um dos contratantes;
  • Rescisão.

 

7. Qual prazo máximo Contrato Arrendamento Rural de Gado e Pecuária?

O Estatuto da Terra e seu regulamento tratam, dentre outras coisas, sobre os contratos de arrendamento rural que permitem o uso temporário da terra mediante o pagamento de determinada quantia.

A Lei estabelece o prazo mínimo de três anos nos contratos em que houver exploração de lavoura temporária (soja, milho, trigo, etc.) e nos casos de pecuária de pequeno e médio porte; o prazo mínimo será de cinco anos quando houver exploração de lavoura permanente (café, laranja, uva, etc.) ou de pecuária de grande porte ou ainda para extração de matérias primas de origem animal; o prazo mínimo será de sete anos em casos de exploração florestal (eucalipto, pinus, etc.).

Para todos os casos de parceria agrícola o prazo mínimo será de três anos.

A questão é saber se as partes contratantes podem alterar os prazos mínimos estabelecidos em lei, segundo os próprios interesses.

Muitas discussões foram travadas e a questão já foi tratada pelo Superior Tribunal de Justiça entendendo que o Estatuto da Terra tem por objetivo a proteção da parte mais vulnerável (em regra o arrendatário) e que também busca cumprir com a função social de equilibrar a exploração agropecuária, permitir a produção de alimentos e preservar a cadeia do agronegócio.

Assim é que o atual entendimento não permite a alteração dos prazos mínimos previstos em Lei, nem mesmo por mútuo acordo entre as partes envolvidas.

8. Qual a diferença entre Contrato de Arrendamento Rural para Gado e Parceria Pecuária?

A principal diferença entre os contratos de arrendamento e parceria rural é a distribuição dos riscos e frutos entre as partes contratantes, o que somente se verifica no contrato de parceria rural, diferença confirmada pelo próprio critério jurídico previsto no Estatuto da Terra.

9. Contrato de Parceria Rural é Arrendamento Rural?

Não. A principal diferença entre os contratos de arrendamento e parceria rural é a distribuição dos riscos e frutos entre as partes contratantes, o que somente se verifica no contrato de parceria rural, diferença confirmada pelo próprio critério jurídico previsto no Estatuto da Terra.

10. Contrato de Arrendamento Rural com pagamento em soja.

A questão do preço e do pagamento do contrato de arrendamento rural é tema de recorrente controvérsia jurídica, especialmente pela divergência existente entre o entendimento adotado pelos Tribunais de Justiça dos Estados em relação ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

Para evitar problemas aos contratantes diante de um cenário de insegurança jurídica, recomenda-se que os contratantes sigam observando a regra de fixar o preço do arrendamento em quantia fixa em dinheiro, com a possibilidade do pagamento se dar em produtos (se for o caso). Com isso, os produtores rurais evitam futuros gastos de tempo e dinheiro com demandas judiciais que possam trazer prejuízos ainda maiores do que o inadimplemento do arrendatário ou, até mesmo, inviabilizar o exercício do direito de retomada do imóvel agrário cedido em arrendamento. Já para os casos de inadimplemento nos quais o contrato de arrendamento foi firmado em produtos, a solução prática sugerida aos arrendadores é o ajuizamento de ação de cobrança cumulada com reintegração de posse ou, conforme o caso, ação monitória, lembrando que o arrendatário inadimplente continua obrigado a pagar pelas vantagens obtidas pelo uso do imóvel cedido em arrendamento, sob pena de atentar contra a função social dos contratos e a boa-fé contratual.

Por fim, destaca-se que a solução definitiva para o problema passa por uma necessária modificação legislativa, a qual pode ocorrer, inclusive, por atualização do Regulamento dos contratos agrários (ou seja, pela alteração do art. 18, parágrafo único, do Decreto nº 54.566/66). Nesse sentido, como sugestão de lege ferenda e conforme referido anteriormente, o legislador poderia adotar critério de liquidação tal qual previsto hoje para a Cédula de Produto Rural financeira, prevista no art. 4ª- A da Lei nº 8.929, de 22 de agosto de 1994, o qual foi incluído pela Lei nº 10.200, de 14 de fevereiro de 2001.

Desta forma, possibilitar-se-ia que os contratantes pudessem fixar o preço do arrendamento rural em produtos quando constar cláusula de liquidação financeira válida, mediante adoção de fórmula ou critério de apuração da quantia fixada em produtos para valor em dinheiro.

11. Multa por rescisão de Contrato de Arrendamento Rural de Gado e Pecuária.

Existem dois tipos de cláusula penal:

  • A compensatória, que pode gerar multa por descumprimento total ou parcial de obrigações previstas em leis ou contratos;
  • E outra na hipótese de mora, ou seja, de atraso.

Quando a multa é aposta para o descumprimento total da obrigação, ou de uma de suas cláusulas, será compensatória.

Como denota a própria rotulação, sua finalidade é compensar a parte inocente pelos entraves e infortúnios decorrentes do descumprimento. Quando se apõe a multa para o cumprimento retardado da obrigação, mas ainda útil para o credor, a cláusula penal será moratória. Nesta hipótese, o devedor moroso pagará um plus pelo retardamento no cumprimento de sua obrigação.

O Código Civil, em seu art. 409, caracteriza tais espécies de multa. Vejamos:

“A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora.”

Quanto à previsão de ambas as espécies de multa em um contrato, visando a coibição do inadimplemento contratual, destaca-se que é possível a estipulação em contrato, sendo vedada a cobrança cumulada. Para ilustrar os conceitos acima, lançamos mão do seguinte exemplo trazido por Carlos Roberto Gonçalves, verbis:

“Embora rara a hipótese, um contrato pode conter três cláusulas penais de valores diferentes: uma, de valor elevado, para o caso de total inadimplemento da obrigação (compensatória); outra, para garantir o cumprimento de alguma cláusula especial, como, por exemplo, a cor ou o modelo do veículo adquirido (moratória); e outra, ainda, somente para evitar o atraso (também moratória).”

As multas compensatória e moratória como visto acima, poderão ser estipuladas em contrato, no entanto, é vedada a sua cobrança de forma cumulativa.

Tudo sobre o Tema:

Legislação: Decreto 59.566/66

Conceito: Essa relação contratual é muito conhecida em áreas de grandes fazendas  e lotes latifundiários, faz parte do Direito Agrário. Esta parte do direito  por regula as relações das pessoas com a terra, e tem como objetivo o progresso social e econômico dos trabalhadores rurais e da sociedade.  Por essa razão, é necessário que os negócios rurais sejam realizados dentro da lei, seguindo passos importantes para que não haja problemas.

Vigência: No mínimo 3 anos.