27 Pessoas online preenchendo o Contrato de Aluguel Built to Suit agora agora
Analista Gustavo Costa
06/08/2022

Os 6 erros mais comuns ao fazer um Contrato de Aluguel Built to Suit - e como evitá-los

Descubra como fazer modelo de Contrato de Aluguel Built to Suit? Por que este contrato é tão complexo? Como elaborar um Contrato de Built to Suit? É necessário reconhecer firma em cartório? Modelo simples e adaptado à nova Lei para imprimir em Word e PDF e baixar. 

  1. 1. Qual a importância de elaborar um Contrato de Aluguel Built to Suit?
  2. 2. O que significa Built to Suit? 
  3. 3. Quais são as informações que devem constar em um Contrato de Aluguel Built to Suit? 
  4.    3.1 Dados Obrigatórios de ambas partes
  5.    3.2 Vigência do Contrato de Locação
  6.    3.3 Condições de Pagamento e Garantia da Construção
  7. 4. É necessário que o contrato seja assinado em cartório?
  8. 5. Qual a diferença desse tipo de contrato de aluguel para os mais comuns no mercado? 
  9. 6. Quais são as consequências da parte que solicitar a Rescisão Contratual? 

Você provavelmente já se cansou de procurar por um imóvel que possa atender as necessidades de sua loja ou indústria de qualquer natureza?

É uma tarefa bem árdua quando algumas empresas necessitam procurar por imóveis, galpões ou imóveis industriais para poder realizar a suas devidas atividades, sem a preocupação de precisar estar sempre fazendo reformas para poder seguir com os trabalhos. 

No Brasil, a modalidade de construção conhecida pelo nome em inglês de “Built to Suit”, é uma prática sendo bem utilizada para poder construir espaços que irão atender perfeitamente a uma companhia ou indústria.

Por esse motivo, em 2012 passou a vigorar uma nova lei que estabelece as diretrizes e direitos de quem celebra este tipo de contrato, tendo em vista a sua grande complexidade no que tange o investimento que normalmente deve ser feito pelo locador para atender as especificações do locatário. 

Portanto, neste artigo iremos discorrer sobre os principais aspectos que rodeiam este tipo de contrato e o que você não pode esquecer ao realizar um documento como o built to suit.

1. Qual a importância de elaborar um Contrato de Aluguel Built to Suit?

O Contrato de Aluguel de Built to Suit, com a finalidade de proporcionar um imóvel de forma apropriada ao locatário, é normalmente a melhor modalidade para firmar termos e acordos sobre os desenrolares de uma construção "a encomenda". 

As partes identificadas como locador — responsável pela reforma substancial ou total de um imóvel — e o locatário — indivíduo que utilizará o imóvel conforme as suas necessidades — devem elaborar um contrato que possa proporcionar transparência e segurança perante a legislação vigente. 

Este tipo de contrato deve conter uma garantia e segurança que possa proteger o locador de possíveis rescisões e desistências, visto que para poder construir um imóvel, aos moldes de Built to Suit, é necessário um investimento muito grande para o concretizar. 

Dessa forma, um contrato deve expor as devidas consequências caso o indivíduo solicitar a rescisão do contrato enquanto este estiver em curso, sendo necessário calcular os prejuízos que o locador possa ter caso isso aconteça, é preciso que sejam estipuladas multas financeiras de acordo com o valor total do contrato. 

Essa modalidade de contrato jamais pode ser confundida com um instrumento de aluguel comum, como: residencial, comercial ou por temporada, haja vista que sua complexidade vai além das aplicações previstas nos contratos citados anteriormente. 

Como todo contrato, este deve ser regrado por informações sobre as condições de pagamento, a localidade do imóvel que será construído conforme as necessidades do locatário, cláusulas sobre as obrigações e responsabilidades que devem ser desempenhadas durante a vigência do contrato. 

Dessa forma, é primordial que o contrato seja estabelecido de maneira que ambas as partes estejam protegidas perante a legislação aplicável do estado. Para isso, é preciso que o contrato seja assinado em um cartório com a presença de duas testemunhas. 

2. O que significa: Built to Suit?

O termo "Built to Suit" traduzido para o português, de forma literal, seria "Construído sob Encomenda". Só de ler acerca dessa tradução já é possível ter uma ideia do que o contrato se trata, quando temos a chance de encontrá-los ou quando se deseja realizar um contrato como este. 

Este tipo de contrato é usualmente utilizado por empresas, lojas ou indústrias que desejam realizar um uma locação de espaço totalmente construído e especializado para poder atender às necessidades requeridas pelo locatário. 

Por isso, contratos como este podem ter uma duração bem longa, indo de 25 a 30 anos de vigência. A assinatura em um Tabelionato de Notas é uma ação necessária, tendo em vista a duração do processo de construção e ratificação das obrigações e responsabilidades de cada indivíduo. 

Dessa forma, a construção sob encomenda é um processo de extrema responsabilidade por parte do locatário — não podendo rescindir o contrato durante o curso da construção — e o locador — responsável por realizar a construção nos moldes requisitados pelo locatário.

É essencial que o contrato esteja de acordo com a jurisprudência recente. No ano de 2012 foi aprovada uma lei que passou a ser específica para este tipo de contrato, haja vista o seu grau de complexidade e disposições que devem ser devidamente introduzidas no contrato

3. Quais são as informações que devem constar em um Contrato de Aluguel Built to Suit?

Existem alguns requisitos que são imprescindíveis e devem ser especificados no contrato para destacar algumas situações relacionadas a propriedade para locação e além de apresentar especificações das condições e o estado que se encontra a chácara ou sítio. 

3.1 Dados Obrigatórios de ambas as partes:

Os contratos como este devem estar dispostos por informações que possam qualificar as partes que estão celebrando, além de especificar como todo o processo vai acontecer de acordo com a construção e detalhes que estão sendo solicitados pelo locatário. 

Todas as informações devem atestar veracidade quando for ser comprovada devidamente no Tabelionato de Notas, visto que esta ação garante ainda mais segurança para o locador e locatário. 

Adiante, separamos as informações mais relevantes e necessárias que devem constar em seu contrato:

  • Nome, nacionalidade e endereço do locador e locatário;
  • Apresentação de CNPJ, razão social e endereço empresarial (no caso de alguma das partes ou ambas forem pessoas jurídicas);
  • Dados sobre os possíveis fiadores ou seguradora locatícia;  
  • Endereço, localização e documento para a construção sob encomenda;
  • Período de duração do presente contrato;
  • Valor total do aluguel e métodos de pagamento para a construção;
  • Regras para solicitar uma rescisão contratual, tendo em vista a complexidade do contrato.

3.2 Vigência do Contrato de Locação:

Para que um contrato esteja completo pelo conteúdo, elemento primordial de um documento, é necessário que seja estipulado o período de vigência contratual, a fim de estabelecer perfeitamente todas as cláusulas de obrigações e responsabilidades de ambas as partes. 

Normalmente um contrato como este, como foi comentado no começo do artigo, pode ser estipulado entre 25 a 30 anos corridos, sendo necessário que haja uma celebração do contrato em um Cartório de Notas e Documentos.  

Como todo documento, normas e obrigações devem ser desempenhadas por ambas as partes, a fim de prever uma celebração harmônica e livre de qualquer dúvida ou questão que possa surgir. Além disso, a partir da assinatura do contrato em cartório e da data de início do documento, é necessário que o locatário faça a realização de pagamentos conforme o que for estipulado. 

Se as informações não forem devidamente explicitadas no contrato, será impossível clamar pelos reparos morais e direitos que são direcionados para ambas partes em um documento jurídico. 

Por isso, certifique-se de que o contrato esteja completo das informações necessárias e saiba buscar assistência de serviços que saibam exatamente como elaborar um documento, como um cartório online. 

3.3 Condições de Pagamento e Garantia da Construção:

Antes de realmente irmos direto ao ponto de como deve ocorrer o estabelecimento das condições de pagamento, é preciso identificar e calcular como esse preço irá ser recaído ao locatário que deseja pelo imóvel sob encomenda.

Alguns fatores que devem ser levados em consideração são: localidade do imóvel, quais serão as estruturas requeridas para a construção ou reforma substancial, especificações das estruturas e, sem esquecer, o tamanho do terreiro a ser locado. 

Após calculado todos esses valores, é extremamente necessário que todas as informações estejam presentes de forma completa e sem contrariedades do valor real para a locação e construção do imóvel built to suit.  

Além disso, a garantia de pagamento é outro elemento extremamente necessário para realizar um contrato como este, visto que a parte locadora deve ter uma parte garantida do trabalho para ser realizado no período estipulado para o locatário. 

A caução, a fiança e o seguro de fiança locatícia são os três pilares fundamentais de um contrato de aluguel para que este possa ser desenvolvido com segurança e a presença de jurisprudência. 

Outra questão também que deve ser ressaltada é o método de pagamento que será utilizado. No mundo moderno, muitas pessoas aderem às transferências bancárias por ser um processo básico (como depósito ou pix), boletos ou cheques. 

De acordo com o artigo 2º, da Lei de 12.744 de 2012, diz acerca do caput realizado no artigo 4º da Lei do Inquilinato, passando a vigorar a seguinte descrição do artigo: 

“Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”

Dessa forma, é muito essencial que um contrato possa ser realizado e devidamente elaborado, pois este documento lhe garantirá segurança no futuro caso alguma das cláusulas tenham sido desrespeitadas.  

4. É necessário que o contrato seja assinado em cartório?

Como o processo envolve um investimento pesado na "construção sob encomenda" de um imóvel, galpão, centro comercial e outros tipos de propriedades, é necessário que o contrato seja assinado em um Tabelionato de Notas para atestar sua veracidade. 

Essa ação garante a ambas partes que nenhuma conduta contrária tenha ocorrido durante o prazo de vigência. A ocorrência de alguma situação delicada durante o curso do contrato deve ser estipulado multas ou penalidades pela quebra contratual. 

Além disso, para que uma celebração aconteça nos moldes previstos pelo Código Civil que rege todos os contratos de aluguéis e suas estruturas, além de evidenciar todas as informações das partes, é extremamente necessário que duas testemunhas sejam presentes no ato da assinatura. 

Esse requerimento garante ainda mais segurança jurídica para ambas as partes, pois estas duas testemunhas serão prova vivas do que foi acordado  entre as partes e poderão ser consultadas no caso de ter que dirimir algum problema ou situação que possa acontecer. 

Tendo justos e afirmados, o contrato é um instrumento primordial para provar todos os acordos que foram previamente vistos e estabelecidos em um documento jurídico. Além disso, algumas pessoas não entendem sobre as exigências da jurisprudência ao desejar realizar um contrato como este. 

Dessa forma, é extremamente importante que seja procurado serviços que entendam exatamente das novas regras que foram estabelecidas para elaborar um contrato de aluguel built to suit. 

5. Qual a diferença desse tipo de contrato de aluguel para os mais comuns no mercado?

Como foi dito, é muito importante que esta modalidade de contrato não seja confundida com modalidades mais comuns e utilizadas bastante pelas pessoas, justamente porque o contrato de aluguel built to suit é utilizado por empresas que buscam um imóvel que atenda as necessidades do locatário. 

Um contrato normal de aluguel deve seguir as especificações e normas ditadas pela Lei do Inquilinato, n. 8.245/91, para que todas as obrigações, condutas e deveres sejam feitos plenamente conforme foi firmado no ato da assinatura. 

Entretanto, o "built to suit" é um contrato que deve ser regido por outra lei conhecida como Lei n. 12.744, do Código Civil, que estabelece regras a serem executadas pelas as partes no transcurso da vigência do contrato. 

Para que um contrato seja realizado de acordo com as normas da legislação, é necessário que o indivíduo entenda exatamente sobre a jurisprudência recente para construir o contrato de acordo com as informações a serem transmitidas em documento e comprovadas juridicamente em um cartório.

6. Quais são as consequências da parte que solicitar a Rescisão Contratual?

A Rescisão Contratual é uma situação que exige muitos acordos para que possam ser pensadas as possibilidades de quebramento, justo porque tais rescisões podem ser motivadas por diversos fatores que podem, ou melhor, devem estar presentes em seu documento para que este tenha segurança jurídica.

Quando um contrato é desfeito, ou alguma das partes recorre pela rescisão deste, é realizado alguns procedimentos que podem ser de cunho financeiro ou não. Dessa forma, é extremamente importante que o contrato possa estabelecer todas as situações que são previsíveis para o cancelamento. 

Diante de um contrato complexo como o de built to suit, é extremamente necessário que haja cláusulas que falam diretamente a respeito das motivações que possam ser razões para quebra: como atraso de pagamento ou conduta contrária dks acordos a serem seguidos. 

As penalidades diante de todas essas circunstâncias precisam estar no contrato para que sejam executados os procedimentos de aplicação de multas financeiras à parte inadimplente. 

Diante de todas essas motivações, o valor da multa deve ser calculado acerca de um percentual que poderá ser acordado entre as partes, em conformidade com os meses restantes a partir do dia e mês da solicitação do cancelamento do contrato.  

A modalidade do contrato é regida por um lei que surgiu para adequar a realização desses documentos no meio jurídico, haja vista a grande exigência de informações e segurança ao celebrar um contrato como este. A jurisprudência que regulamenta esse contrato é da Lei n. 12.744, feita em 2012 para trazer normas e um conteúdo mais direcionado. 

Dessa forma, muitas pessoas não devem entender os ajustes a serem feitos em um contrato de acordo com a legislação vigente e, por esse motivo, podem deixar brechas ou erros jurídicos em um instrumento de aluguel como o de built to suit, podendo ficar suscetíveis a possíveis situações onde será necessário encontrar um advogado para resolver alguns problemas. 

Tudo sobre o Tema:

Legislação: Código Civil (Lei federal n. 10.406/2002), Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91) e Lei n. 12.744/12 

Conceito: Modelo de contrato para que sejam acordados e estipulados as especificações de um contrato para construção de espaço ou imóvel sob encomenda, ou mais conhecido em inglês como built to suit. É considerado um contrato complexo, por não ser regido totalmente pela Lei do Inquilinato. 

Vigência: Um contrato pode ter no mínimo de 20 a 30 anos de vigência. 

O que não pode faltar:

  • Documento de ambas as partes, além da identificação se for uma pessoa física ou jurídica:
  • Descrição do terreno, espaço, imovel, estruturas para que sejam aclarados quaisquer dúvidas que venham a surgir com  o contrato;
  • Especificações a serem feitas sobre as condições de pagamento; 
  • Cláusulas sobre Obrigações e Responsabilidades que ambas partes devem desempenhar durante a vigência do contrato;
  • Cláusulas sobre Renovação e Rescisão Contratual. 

Outras nomenclaturas para este documento: 


Dúvidas mais frequentes

1. Qual a legislação que regulamenta um Contrato de Aluguel de Built to Suit?

A Lei 12.744 de 2012, diz a respeito de como um contrato de built to suit deve ser feito, pois a complexidade da modalidade é significativa e, dessa forma, ambas as partes devem atentar-se acerca das normas a serem seguidas para elaborar um contrato como este.

2. O contrato segue os mesmos padrões que a Lei do Inquilinato?

Sim. Normas e condutas devem ser seguidas para que o contrato tenha um curso harmônico e tranquilo entre as partes, fazendo favorecer as responsabilidades que devem ser desempenhadas e o uso da boa-fé contratual.

3. É necessário que o contrato seja assinado em um cartório?

De acordo com a sua complexidade, é extremamente recomendado que o contrato seja assinado em um Tabelionato de Notas justamente para atestar as informações que foram fornecidas por ambas as partes durante a criação do conteúdo do contrato.